深圳开发商欲6折卖房? 潮2月或强势登陆

2012年一"笋"到底深圳10万非毛坯15万首付笋盘推荐

莫赌调控政策松动

近日有传闻称，北京市规定的非京籍人员购房需有“连续5年纳税证明”将改为“连续3年”，预计春节前就会调整。昨天，这一传闻已被否定。

“2012年，土量流拍，土地财政恶化，可能倒逼地方政府对调控政策进行微调。楼市一季度难有起色，4月以后会略有好转。”华东师范大学东方房地产学院常务副院长华伟属于一贯性的楼市“多头”。他告诉本报记者，楼市下滑影响的不只是税收，还有其他涉房事业性收费及几十个相关行业的发展。“某一线城市，完成房地产开发需盖258个章，其中255个章是需要收费的。”绿景地产副总裁张梧峰表示，今年下半年，调控政策大规模放松条件不具备，但不排除调控变得相对温和。

麦克兰集团深圳公司执行董事张粤明认为，目前看不到政策松动的迹象，如果房价，估计政府不会袖手旁观。

更多业内人士发出提醒，不要忘记2011年四季度，市场赌调控放松落空后的“痛”。虽然，佛山、成都等地都想变相松动限购令，结果不仅是朝令夕改，而且引发国家层面对限购延续、调控不动摇的明确宣示。

易宪容以不容置疑的语气强调，一旦房地产泡沫不得不自发破灭，一定会导致系统性风险，可能比美国金融危机还厉害。楼市泡沫久拖不决，问题会越积越重。即使地方有松绑的动向，政府意志坚决，也一定会坚持到底。而且比限购更持久的信贷、税收政策由直接掌控，楼市调控不仅会坚持而且会更加见效。

深圳市房地产研究所主任锋认为，2012年的货币政策要比2011年在稳健的基础上更加积极一些，但房地产调控政策还会继续严格，深圳一直实施的限购、限价还会继续实行。“很多开发商会感觉2012年就跟现在的天气一样，说不定寒冷会持续到年底，政策环境不会有大的变化，开发商要认识到问题的严重性。”

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潮2月就杀到

既然政策松动幻想不存，资金压力近在咫尺，就让调整来得更爽快些吧。

“2月中下旬，新年波推盘潮、潮就会杀到。”美联物业深圳公司总经理江少杰分析，现在春节，该走货的开发商在去年12月已经抢跑，买房客也在忙着准备过年，没开盘的暂时也不会有大动作。但调控延续的预期明确，春节后开发商就会集中推盘，加快促销的步伐。

数据显示，深圳新建商品住宅存量加速攀高。1月7日，全市新房可售量为29529套，约268万平方米。而2011年6月底，全市新房可售面积只有22509套，10月底为23436套，4个月新增存量不到1000套。而10月底至今，仅2个月存货激增6093套，增幅达26%，库存接近去年的全市新房成交量。

据不完全统计，春节后，深圳6区都有新盘上市，总计达12个盘，主要供应中小户型，其中，宝安、龙岗供应量大，各有3个新盘推出。

绿景地产副总裁张梧峰也认为，2月中下旬，深圳楼市出现一波促销势在必然。动作是否干净利落，将考验开发商的魄力和实力。“这个时候，对开发商来说，现金高于利润，战略高于战术。”

有业内人士指出，一季度，深圳楼市将维持低迷局面，房价将继续调整。参考去年的情况，上市的龙头房企将带头，因为它们需要维持良好的资金周转，走量是其考虑的首要目标。

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什么价都可能出现

抢跑成败，定价关键。

近期，龙华一新盘开盘首日卖掉600套，销售率70%以上。有人将此归于其“三年保值回购”策略的成功。在美联物业江少杰看来，这更是低价策略的效应。该盘均价低于16000元/平方米，而周边可比盘源均价接近20000元/平方米。随后深圳有6、7个新盘也推出了105%、110%回购承诺，销售效果却大打折扣，即是例证。

去年，深圳新房供应量大的一些，房价已有两成左右的下跌。二手房价也缓慢下行，议价空间不断扩大。麦克兰集团张粤明推算，2012年，深圳房价还有5%－10%的下跌。

美联物业江少杰预测，今年，在供应量充足的龙华、西乡、龙岗城等，房价还会有1－2成的下跌；二手房也会补跌，原特区外部分房价将跌回2008年。

2008年，深圳龙华出现过房价从14000元/平方米降至7000元的“断崖式”下跌。江少杰表示，“形势不比2008年强，2008年也没有出现过保值回购之类的促销。如果限购令一直不取消，什么价钱都可能出现。”

跳水个盘正在相继出现。福田东海花园三房“”单位，此前有过400万元的成交记录。近日，其中1套以288万元出手，跌幅3成。区黄埔雅苑4套房业主面临断供，银行逼其以两前年的价格卖房还供。

记者昨天接到促销短信，布吉某新盘销售起价12500元/平方米，比去年底直减2000元，跌幅18%。

2012年，深圳楼市或验证一句行话：敢，高；降到位，更高；降了卖得动，。（深圳报业集团）

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万科参战龙头房企全部加入阵营

（中国商报）中海、绿地、龙湖等一线房企在上海率先掀开之后，地产老大万科在深圳、惠州、东莞等地也开始掀起了潮。而随着北京市昌平区金隅万科城[消息价格户型点评]项目近日入市，万科将潮开始“北上”。

目前，包括“招保万金”四大龙头企业在内，中海、富力、碧桂园、绿地、龙湖、雅居乐等一线房企均在“”上当起了急先锋。

“大势难为，房价仍将继续下行。政策调控进入相持阶段，两年时间足以让地产经历炼狱地狱。”房产资深评论员共鸣表示，历次跑得急的总是央企与上市企业。

“此次万科不同于2008年策略性，而是不得不降。”业界认为，万科此次在拉开“”也有点“扛不住”的意思。

而工商联房地产商会理事陈宝存

在接受中国商报记者采访时则坚持认为，此轮“潮”主要在珠三角及长三角地区展开，“受大环境影响，上述地区观望气氛浓厚，而天津、北京是四城区价格则难以撼动”，房企是“抢收”市场，“回笼资本有利于年底拿地”。

但无论如何，地产老大万科自2008年后又一次全面了。

万科终于“扛不住”

11月底，位于北京市昌平区的金隅万科城将推出3期新盘。从搜房网显示信息看，该楼盘为北京金隅万科房地产开发有限公司旗下项目，以80至110平方米的2-3居户型为主，共三栋楼，合计600套房源，均为精装修

交房。目前，新开盘均价为每平方米14000元。搜房网数据显示，2010年9月，该楼盘均价为每平方米17000元，2011年8月，楼盘均价为每平方米15000元。

业界认为，自深圳、惠州、上海开始的万科“”着陆北京，地产大佬参降，房价拐点已至。

从此次万科路线来看，此轮自万科大本营深圳开始，慢慢北上，之说辞相较于2008年也来得低调。

“10月底，深圳万科宣布，位于龙岗坪山的金域缇香一批新房源将在11月推出，全部为74平方米到89平方米的中小户型，入市价格选择低价入市，全部非毛坯交房。”这一来自万科内部的消息显示，相比于前期每平方米12000元的单价，优惠幅度在每平方米2000元左右。

“在深圳，10000元以下单价的楼盘，不是好找。”这一楼盘打折信息引起了不少深圳当地居民的关注。

实际上，深圳万科的强力促销还是刚刚开始，之后万科清林径、万科公园里开始陆续推出优惠活动，“总价直减，再打折，或者低价入市再送礼金券等优惠”。

有统计显示，深圳万科公园里、金域缇香两个项目上，分别有15%和20%左右的降幅。尽管降幅不小，但万科此轮来得没有2008年那样大张旗鼓。

而万科，在北京市场除金隅万科城项目每平方米直减3000元，万科老项目半岛家园后期也开始微调，并出现连降现象。根据链家地产统计，万科半岛家园单价首降1500元，后再降540元，第三次360元，累计降幅达13%。

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龙头房企纷纷

11月北京楼市颇为热闹，除金隅万科城以14000元单价入市外，位于顺义的龙湖地产又一大盘龙湖好望山项目也于近期开盘。从来自龙湖地产内部消息看，此项目低价入市、开盘推出多重优惠已成定局。

但龙湖表示，某些项目选择低价入市并不意味着会在布局，“某个区域乃至某个项目情况不同，定价策略也不同。”

对此，陈宝存认为，以龙湖集团新上任执行董事兼市场官秦力洪的执业背景看，龙湖地产“抢收华东”行动可以理解，并不失为上策，“年底是企业拿地的时机，以来换取资金加快回笼，从而可以入手地块”。

除万科、龙湖外，从链家地产市场研究部提供的数据来看，保利、北京城建、金隅、绿地等房企旗下北京项目近期也开始下调售价预期。

“开发商为了加速出货，除了采取实质性价格下调外，还运用组合促销手法，不断加大折扣幅度。在此基础上，部分项目呈现连续特征。”链家地产分析师张月接受中国商报记者采访时如此表示。

据统计，2011年在北京新开项目的大型房企共27家，合计97个项目，除去别墅、限价项目、售完以及未成交等状况，普通商品住宅中已有较为明显的项目达到20个，其余大部分为持平状态。

“保利、北京城建、金隅、绿地等旗下全部或者部分项目从8月份开始停涨持平。”张月表示，从统计结果看，北京城建兴业嘉园从二期每平方米21000元下降到三期每平方米17000元，降幅达到19%，富力金禧家园[消息价格户型点评]7月至10月价格也下调了5%。

首开常青藤累计2次下调价格，单价直降4320元，后推出9.7折优惠，再降680元；和景泰富旗下香悦四季花园推出全款9.1折，按揭9.9折优惠，送非毛坯，“单价首降140元，二次1120元，优惠幅度9%”。“招保万金”中的金地集团旗下项目仰山嘉园也累计降幅达10%。

“在京大型房企程度不断加深，首先来自存货压力。近公布的三季度房企季报显示，144家上市房企利润比二季度下滑三成，存货达到1.22万亿元，其中招保万金库存为4523亿元，占比高达37%。”张月表示，随着限购向二三线城市深入，大型房企上半年布局的逐渐显示出其高库存不利的一面。

不管是出于资金链紧张，还是出于快销库存的压力，一线房企抢收市场的显著成果或使越来越普遍。

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大房企变通求存

业界认为，目前已经不是开发商要不要的问题，而是要降多少才能卖掉房子的问题。

“能通过并让市场接受的当属目前的成功营销。”地产评论员弓鸣在文中这样写道。

事实上，尽管房产前辈绿城还在死扛价格不降，但大型房企中也仅此一家。绿城连日来的“悲壮之举”似难被同行效仿。

而近日，潘石屹团队为上海引发的此轮画了一个图。位于上海外环外的龙湖郦城、绿地秋霞坊、中海御景熙岸[消息价格户型点评]单价分别下调4700元、4500元和7500元，降幅达到25%、27%和29%。而位于内外环间的仁恒怡庭单价直降5000元，美岸栖庭单价1200元，浦东星河湾

每平方米也直降了5000元。

在这一轮抢降中，多数房企获益不少。以龙湖地产为例，此次“抢收华东”行动，上海郦城和上海好望山、杭州香醍溪岸3个项目参与，5天时间共录得认购金额接近20亿元，上海好望山平层和杭州香醍溪岸联排别墅已基本，上海郦城新推及组团，去化率也接近九成。

据了解，上海绿地秋霞坊、中海御景熙岸后亦取得不俗业绩。

“有明显的对比，以万科销售来看，深圳万科销售策略灵活，销售额取得不错业绩，而万科在惠州的月亮湾项目则面临定价过高惨淡的局面。”据悉，同在惠州，碧桂园十里银滩项目以6000元低价入市，而招商地产果岭项目更是以4000元到5000元价格开盘，而惠州万科月亮湾项目则在10000元到12000元单价上硬扛着。

在该楼盘论坛，不少关注该楼盘的潜在购房者表达了月亮湾的价格劣势，“比碧桂园20%，可能会有点人气”、“销售人员一再鼓励我们多，估计重复人多，想想未来10000套的供给压力，参考定价过高。”

惠州万科月亮湾定价目前尚未出炉，如果没有大力度优惠，去化率值得担忧。

而对于万科此轮参降，业界认为，与万科三季度销售下滑不无关系。万科三季报显示，主要城市商品住宅供应量增加，而销售则进一步放缓。深圳、广州、东莞、佛山等万科进入的14个城市商品住宅批准预售面积同比上升5.1%，成交面积则同比下降20.9%。

万科董秘谭华杰坦承，市场环境的巨大变化对万科的销售也有所影响：10月前后历来都是新盘上市高峰，未来一段时期，预计新房供应还将继续增加，市场存货压力也会进一步加大。

“大型房企领衔潮，透露出两大讯息，一，房价拐点逼近，一线城市首当其冲；二，库存高涨使得价格下行压力明显增大。”张月预测，一线城市年前降幅将达到10%，从11月份开始，楼市进入“冬眠期”，到明年二季度，降幅有望达到20%。

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