易宪容:警惕房地产市场人为操纵房价恢复性上涨

从2005年国内房地产市场宏观调控以来，尽管一些地方的房价上涨有所放缓，即平均房价上涨幅度有所下落。如1-2月70个大中型城市房价上涨幅度为5.5%.但我们也应该看到，一些地方的房价过快地上涨也是不争之事实。是进入2006年之后，以北京房地产市场为领头，的房地产舆论好像是涨声一片。但是要看到，房价的上涨是由市场供求关系变化造成的吗？是市场的产品短缺而造成的吗？

从国家统计局与央行的数据来看，一是2005年以来房地产空置率快速上涨；二是房地产个人消费信贷快速下降。比如，从国家统计局了解到，截至2006年3月底，商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8%.还有，从金融统计数据看，房地产的需求正在减少。央行的数据表明：2004年个人住房消费信贷增长35%以上，达4700亿，而2005年个人住房消费信贷增长15.8%，增加2600亿，仅为2004年的一半。同时从2006年一季度的情况来看，居民户消费性中长期贷款增加399亿元，同比少增245亿元。尽管这里有居民住房款提前还款与房地产投机减弱的因素，但个人住房需求下降是不争之事实。如果居民住房需求下降，那么房价的上涨只能是房地产开发商操纵定价的结果。如果房地产市场垄断性操纵价格加剧，那么对于一般民众来说，就不得不为“羊群效应”所左右，应该更加理性看待房地产市场。

从以上的分析来看，对于目前国内房地产形势分析，并不是如一些开发商所说的那样，国内房地产市场出现了恢复性上涨，也不是有什么“刚性需求”导致不少地方的房价快速上涨，如果个人住房消费需求迅速下降(因为国内个人购房有91%以上是以银行按揭方式完成的)，只能说这种房价上涨是人为操纵。一些地方房地产出现报复性价格也只能是人为操纵。

那么，为什么国内房地产市场能够被人为操纵？我想比较大的问题是宏观调控力度还不够大。看看这几年不少国外房地产市场宏观调控，只要动用利息这一招，就能够立竿见影。比如英国2003年5次调高利率，房价就下跌了。而美国快速飙升的房价，在连续十五次加息后，美国的房地产市场泡沫也开始消解。作为资金密集性的房地产，是作为完全依赖银行金融的国内房地产，利率变化就决定房地产市场发展快慢。

可能有不少购买过房子的朋友认为，如果加息，不是会严重增加购房者的成本吗？不是让已购买的负债者雪上加霜吗？同时，让希望进入房地产的中低收入消费者更远离房地产市场吗？对于前者，随着目前银行住房消费固定利率产品的推出，如果觉得利率会上涨，这些消费者只要把浮动利率转为固定利率就能够把住房贷款的利率风险锁定，从而减少个住房按揭的利率风险。而对希望购买房子的民众来说，随着利率上升，房价会随之下跌，那么购买的本金快速下降，利率上升又有几何？

总之，一个70%以下的民众都无法进入的房地产市场，肯定是需求不足、资源配置低效率的市场。对这样的市场，无论是从市场法则上来看，还是从政府基本愿望来看，价格向下调整必不可免，购房者决不可轻易地进入高价格的房地产市场。因为，一旦进入这个市场，要想脱身出来是不容易的。

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