港媒：内地楼市春寒料峭 2012房价或回归理性

香港《大公报》5日刊文说，春节长假已过，节后楼市可谓“春寒料峭”。世联地产研究指出，在市场仍未得到实质性回暖之际，开发商采取出售回笼资金的收缩策略，将带来市场价格下跌加剧。世联地产董事长陈劲松认为，2012年是中国房地产价格理性回归的一年，开发商要积极寻找消费者认可的价格。

文章摘编如下：

春节历来是内地楼市淡季，而在调控作用下，今年春节的楼市尤其惨淡。春节长假已过，各地楼市依然“冬眠”不醒，看房者稀松、楼盘销售惨淡，不少地区春节期间出现“零成交”，节后楼市可谓“春寒料峭”。美联地产研究主任徐枫迎表示，今年的春节假期市场比2008年还冷，调控政策未见丝毫松动，开发商推盘积极性也不高。他预计不断累积的住宅存量将逼着开发商以低价开盘走量。

根据数据统计，包括北京、广州、深圳等一线城市，春节期间楼市再次出现零成交的冷清局面。春节假期，北京出现了3年以来次完全“休眠”，春节7天出现了“零成交”。

而阳光家缘的监控数据显示，在春节5天期间，广州全市包括增城在内总共只有大约12套单位进行了网签，而去年一手住宅网签量则为47套。根据深圳的统计，1月22日至26日，连续5天新房零成交，直到1月27和28日，才总共成交17套。杭州春节7天假期的楼市，更是创下了5年来的，仅仅成交商品房1套，预订2套。

世联地产董事长陈劲松在春节前一个媒体见面会上则表示，春节假期之前，大部分开发商已经开始减少供应量，而调控政策没有放松的迹象，也让消费者产生普遍观望情绪，仍在等待更好的购房时机，这导致楼市处于低迷状态。

政策面与基本面“利空”

1月31日，国务院总理温家宝在国务院第六次全体会议上表示，继续严格执行并逐步完善抑制投机性需求的政策措施，促进房价合理回归。

对于“蠢蠢欲动”拟放松元地调控政策的某些地方及叫苦不迭的开发商而言，温总理的表态再次给了一声当头棒喝。除了政策上的“利空”，基本面的“利空”也接踵而至。尤其值得注意的是，在公布的70个大中城市房价数据方面，去年12月新建商品住宅价格环比下降的城市达到52个，环比下跌的城市超过七成，连续3个月房价呈下行趋势。

与此同时，开发商的资金链也不断“告急”。2012年，房地产企业将迎来偿债高峰，各种离岸私募债、房地产信托、房地产基金以及民间信贷等在2012年即将到期的债务总额达到数万亿元。有机构预测，房地产企业的偿债高峰在2012年和销售回笼资金的低谷相重合，使得房企资金链从2012年二季度起将进一步恶化，甚至将比2008年的差水平更糟。

在销售市场遭遇寒冬的同时，房地产行业内部也正深入调整。据中原集团研究统计，2011年1月至12月上旬股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易，涉及金额超过1300亿元。其中，房地产为主业企业的产权交易多达253宗，约为去年全年同业并购宗数的两倍，并购金额超过900亿元。此外，从股权交易比例来看，房地产平均股权交易比例已高达54%，100%股权交易占20%。

开发商忧“价换量”失灵

面对惨淡的成交量和日益紧绷的资金链，和此前的相比，加快“出货”成为迫切的救命手段。不少房企在2011年年末就已纷纷使出各种“奇招”促销，“宝马”、“菜地”、“垫付首付”等招数层出不穷。

然而，效果并不明显。一方面是调控政策继续深入，另一方面是，购房者预期房价仍有下降空间，观望成为购房者的主要态度。春节期间，不少一线城市卖楼不休市，但与热闹的春节气氛相比，换来的却是“看房客少过售楼员”。而不少地产商也预估到春节难以看到成交量，干脆延长员工的春节假期，正月初八，有金地集团和恒大地产的员工向记者透露，自己还在放假期间。

深圳一位上市房企相关负责人直言，目前的房地产调控都很紧，该公司对2012年的市场不会抱有太大的预期，估计一些企业全年的销售额和2011年四季度的销售量持平，2012年的销售计划会根据一季度的市场变化做出调整，总之并不乐观。

另有房企的负责人表示，目前开发商对于2012年的市场预期普遍比较悲观，大多数在观望三四月份的行情，如果成交继续低迷，或许会有下一轮价格下探。但他担心，购房者不买帐，成交难以触底反弹。

世联地产研究指出，在市场仍未得到实质性回暖之际，开发商采取出售回笼资金的收缩策略，将带来市场价格下跌加剧。陈劲松认为，2012年是中国房地产价格理性回归的一年，开发商要积极寻找消费者认可的价格。他判断，不要再奢望楼价在2012年出现象样的反弹，今年只要出现成交量的反弹，就算筑底成功了。

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港企逆市抄底国内二三线楼市

港资房企成了逆市扩张黑马。调控深入后，房企承受的压力越来越大，多数房企放缓扩张脚步，万科、恒大、保利基本上停止了大规模拿地行为，只作少量补充。

与内地房企的“矜持”不同，港资房企逆市出击，包括和记黄埔、长江实业、新、嘉里建设、恒隆、瑞安、仁恒置地在内的多家港资房企频频采取行动商业地产项目，悄然完成二三线城市商业地产布局。业内人士称，这实际上就是港资房企在抄底内地楼市。

楼市调控直接影响到土地市场，2011年300个城市土地交易基本上都是冷清收场，而港资房企逆市出手无疑成了一道独特的风景。

据记者统计，和记黄埔、长江实业、新、嘉里建设、恒隆、瑞安、仁恒置地在内的七家港资房企去年多次出手内地二三线城市，在土地市场的投入已超过200亿元。

作为香港的开发商之一，李嘉诚旗下和记黄埔和长江实业的动作抢眼，去年11月初，和记黄埔子公司以8亿元底价投得广东佛山市南庄生态区商居用地。12月份，和记黄埔联合长江实业以19亿的总价在大连拿地。而在去年6月，和记黄埔签约了天津城北小刘庄项目，预计将超过60亿元。事实上，早在2010年，和记黄埔已经在重庆、上海、南京等地拿下多宗地块。

回顾2011年，其他几家大港资房企也收获颇丰。

上市房企嘉里建设斥资4.55亿元将福建莆田市一宗地块以底价拿下；仁恒置地联合两家企业斥资30亿收购珠海市唐家湾两宗地块；恒隆地产经过83轮的激烈角逐以34.97亿元夺下昆明市两宗地块。瑞安集团以31.98亿的底价将南京今年以来体量的G51麒麟科技园地块揽入怀中；新发展则斥资14亿购买上海实业旗下公司所持青岛地块50%的权益。

值得一提的是，这七大港企圈地的佛山、大连、重庆、莆田、珠海、南京等地均是国内二三线城市，购地用途也几乎全为商业用地。

观点

港资房企“反周期”操作能力强

逆市拿地在意料之中

长江实业执行董事赵国雄日前接受采访时表示，2012年内地将有大量的收购机会，长实一位港资开发商代表向本报记者表示，“港资房企大多经历过香港地产市场的起起伏伏，风格总体上偏谨慎。但是由于长期保持低负债并拥有稳定的商业现金流支撑，当市场出现机会的时候，港资企业会毫不犹豫地出手。”

同策咨询研究人士指出，在同样遭遇宏观调控的背景下，港资在内地开发的项目往往地段较好，保值的实力强，住宅开发项目定位多为，并且配有一定量的商业地产，两种物业可以平衡项目的开发风险。

新浪乐居人士称，港资房企经历了多次金融危机，比内地房企更具有“反周期”操作能力。随着二三线城市城市化率进一步提高，地方政府对房企的优惠政策多，加上现在土地市场不景气，港企在此时多为底价拿地，这是划算的。

“港资和外资房企在内地拿地速度加快，核心还在于长期看好内地房地产市场。本报记者 田立平 

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