深圳楼市“龙抬头” 二手房逾九成买家为刚需

市场供应“加大马力”

在宏观调控政策出现微调信号后，开发商也希望“贴着政策走”。

面对持续调控的2012年，金地集团表示将积极应对，一方面对现在符合市场需求的产品加快供应，优先推出置业、改善的产品；在土地拓展方面也将更加注重符合刚性需求产品特点的土地资源。

在大户型项目继续蛰伏的市况下，面向刚需的中小户型成为市场供应的主力军。“开发商近期推出了一些面向有刚性需求的中小户型，主要户型结构为从60平方米的两房到80平方米的小三房。”中原地产非营业董事总经理贺晓丽如是说。

记者走访市场发现，2月份深圳具备入市条件的新盘或多达十余个，加上一些前期已开盘并处于销售中的楼盘，深圳目前在售和将售的一手房项目并不少，其中新盘还是以小户型供应为主。如罗湖区田贝的德弘天下华府和东门中路的华盛君荟，福田区新洲的嘉洲富苑和香蜜湖北的兰江山第，南山区的阳光里雅居和招商雍景湾，盐田区的幸福海，宝安区的勤诚达22世纪、御筑轩、西城雅筑，龙岗区的深业东城国际、深业东城御园、万科红二期、卓弘高尔夫雅苑、金阳成等等。而从房源或户型来看，这些新房项目供应以小户型为主，约占总体供应一半。

二手房九成买家为刚需

“在刚性需求压抑了一两个月后，购买需求正在逐步释放。”贺晓丽说，“这是近期深圳楼市成交上扬的主要原因，二手房更加明显，本月有望实现成交2500套。”

中原地产统计数据显示，深圳二手房刚需买家占据总体成交比例从去年10月份至今一路走高，从86.6%上涨到93.7%。

新房成交方面，刚需也陆续出手。从近期热销的楼盘分析，目前仍是位于中小户型低价盘受市场欢迎。据了解，在热销的项目中，福田的彩天怡色、桐林，罗湖的深港8号，南山的海境界，宝安招商果岭、招商观园、绿景香颂等主打刚需的热盘均取得了不俗的销售业绩。

长江证券房地产行业分析师苏雪晶表示，刚性需求的压力有望进一步减轻，促进成交进一步回暖。随着2月底3月初新盘开始逐步投入市场，各个开发商的促销政策开始加强，货币政策的叠加效应显现后，成交将会出现回暖。

业内人士表示，近期新房和二手房成交量的上升，主要来源于低总价需求的阶段性释放，其总量不大，范围较小，加之房地产调控根本性的政策并无任何放松信号，中改善需求难以出现规模放量与集中入市。因此，不会使得成交量出现快速攀升，更难以造成价格的急转直上。

在此基础上，楼市观望气氛依然存在，新建商品房年后的“价格营销”尚未开始，综合分析，支撑市场快速放量的条件短期内尚不具备，楼市总体回暖言之尚早。预计，刚性需求将主导市场在区域、价格等方面进行新一轮盘整。（深圳商报）

延伸阅读：

【相关阅读】

首套房贷利率回调刚需出手买房前先做“功课”

继住建部表示严格实施差别化住房信贷政策，优先保证购房家庭的贷款需求后，近期央行再次释放出满足首套房贷需求的信号。

在央行召开的2012年金融市场工作座谈会上，央行强调在房贷方面，继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足购房家庭的贷款需求。

事实上，自2011年10月份以来，受到银行信贷额度紧张的影响，多家银行不仅取消了首套房贷款的优惠，并对首套房贷款的利率有所上浮，上浮幅度为基准利率的5%～10%。但是，随着新年贷款额度有所放松，首套房贷款已经基本回归到基准利率的水平。

首套房贷款利率回调

去年10月，建行率先在北京对首套房商业贷款利率进行上浮。据悉，首套房利率上浮的幅度为5%，如果申请贷款人希望尽快放款，还需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍。

多家银行紧接其后也对首套房的贷款利率进行了上浮。如在上海，建行执行的是基准利率的1.05倍，光大银行首套房贷款利率上浮5%～10%，广发银行上浮10%。在深圳，中行、深发展、兴业对于首套房的贷款利率为基准利率的1.1倍。不仅如此，部分银行由于额度告急，信贷审批发放时间延长到了两个月，甚至基本暂停了个人房贷业务。

不过，随着新年的来临，首套房的贷款利率已经出现小幅的回落。记者了解到，从1月份开始，多家银行已经将首套房的贷款利率下调到基准利率的水平。也就是说，对于首套房的贷款客户们来说，现在申请商业住房贷款，首付为30%或以上，5年期以上的适用的利率为7.05%。同时，银行的放款审批发放也大幅增速，如中国银行上海市分行相关人士表示，首套房贷在相关证件齐全与个人信用记录完全情况下，一般一周之内审批流程就能完成。

与此同时，一些银行对于资质较好的客户还可以给出较为优惠的利率折扣。其中，上海农行对于部分资质优良的客户，视情况可以给予基准利率九五折优惠。对于购买银行指定楼盘的客户，部分外资银行可以在基准利率的基础上下浮5%，也就是九五折优惠。

业内人士分析，尽管央行已经明确提出了银行贷款应满足购房家庭的贷款需求，但是具体将贷款利率放松到怎样的程度，银行将不断进行探索，这也离不开宏观政策的指引。对于希望贷款的置业者来说，也可以继续观望，一些银行表示，可能到3月份银行会推出更多的贷款利率优惠。

但是，从整体上说，首套房贷款利率也不可能出现以往的大幅折扣。原因在于，7折的优惠房贷利率，按照目前的贷款基准利率来计算，折扣后的利率为4.935%，而五年期存款利率的水平为5.5%，存贷倒挂对银行来说就意味着亏损。而85折的优惠利率为5.99%，这也不是银行愿意接受的。

值得一提的是，对于第二套房的利率，银行商业贷款没有任何松动的迹象，首付与利率上浮的程度与之前相同。

延伸阅读：

公积金贷款仍为

毫无疑问，对于置业者来说，公积金贷款仍然具有较大的。目前公积金贷款的利率为五年期及以上为4.9%，五年期以下为4.45%，比起七折后的商业住房贷款优惠利率来说，也有一定的。

近期上海公积金管理所发布的《上海住房公积金2011年度运行分析报告》也指出，受宏观调控影响，2011年住房公积金个贷发放额呈下降趋势，2011年共发放公积金个贷金额265.05亿元，同比下降12.5%。但是，在公积金个贷规模下降的同时，首套房购房贷款比例和公积金户均贷款额却在上升。根据上海公积金管理所发布的数据，去年在公积金购房贷款总户数73322户中，首套房购房贷款户为65990户，占90%，比前年上升了8个百分点。公积金户均贷款额为36.1万元，比前年上升了5.7万元。

按照目前的公积金贷款政策，以上海市为例，首套房公积金贷款的可贷额度为60万元。要贷到60万元的贷款限额还需要满足两个要求：一是贷款人均为置业，其名下不得拥有其他房产，之前也没有申请住房贷款（包括商业住房贷款和公积金贷款）的记录，没有使用过公积金进行“冲还贷”业务；二是至少拥有两个以上的贷款人，按照规定，单个贷款人即使购买首套房可贷额度为30万元。此外，公积金贷款申请人需要连续缴纳公积金满6个月以上，账户余额也需要满足一定的要求。

在首付要求上，上海公积金管理规定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米（含90平方米）以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，其住房公积金贷款首付款比例不低于30%。

置业者及早筹划

房贷利率牵动着购房人的神经，对于购房者来说，利率的上浮、下调将直接影响到置业成本。我们以100万元的商业住房贷款来试算的话，使用30年的贷款期限，等额本息法下，按照基准利率7.05%来计算的话，每月还款额为6686元。而在利率7折、85折和95折三种情况下，对应的每月还款额分别为5328元、5990元和6686元，如按上浮10%的利率计算，每月需供款7181元。

新年之后，一些地区的房地产市场也出现了回暖的迹象，尤其是置业的“刚需”群体看房的愿望有所上升，在等待贷款政策明朗的同时，贷款人也可以预先进行一些准备。

如根据相关政策判断自己是否属于“置业”的范围。按照规定，如果已成年子女曾经和父母一起购房，在房产证上有子女的名字，那么再次购房时不得纳入置业的范围。对于此种情况，已成年子女可以事先到房地产交易办理从房产证上除名的手续（需缴纳一定的税费）。包括公积金贷款、商业住房贷款在进行贷款审核时，均会对这一情况进行审查。值得一提的是，按照规定，如果以前曾经使用过公积金进行“冲还贷”，在审核时是不能纳入置业范围的。

另外，如果家庭资产能力允许，建议贷款者可以将自己的资产集中到某一家银行，获得银行的VIP资格。大部分银行的做法是，按照客户在银行的存款、第三方存管账户资产、基金、外汇等统一衡量。相对来说，银行的VIP客户、资质优良客户在进行贷款审批时能够获得更多的优惠，像利率折扣、贷款审核发放时都有更多的受益。

需要提醒你的是，保持良好的信用记录同样重要，这已经成为银行审核贷款时候的硬PASS。不妨到央行打印一份自己的信用报告，及早检查你的各张信用卡的还款状况、以往其他贷款的还款记录，如有错误还需及早到银行进行更正。

延伸阅读：