楼市迎来“及时雨” 房价下跌只是刚刚开始！

近，安徽省芜湖市出台了取消购房契税并提供购房现金补贴的政策，结果三天内就被叫停。可是，在金融政策上，央行却表示要支持首套房贷需求。国家统计局的数据则显示，1月份70个大中城市的房价环比无一上涨。综合来看，中国楼市既不会硬着陆，也不大可能有报复性的上涨，软着陆几乎是必然结果。

从2003年开始，中国楼市已经历了数次调控，但因房价涨有利于土地出让金收入的增长，并能带动地方经济实现较快增长，调控政策往往得不到严格执行。而居民旺盛的居住需求与需求，都是房价上涨的长期推动力。于是，房价越调越涨，成为多数房企和楼市人的“经验”。

但是，从2011年以来，中国楼市的调控政策力度之大，政策的放松也是遥遥无期。更耐人寻味的是地方政府的全力执行。政策变化的根本原因，是中国人口红利已到拐点，城市化速度在下降，高房价也增加了通胀压力。如果说前几次调控的政策基调是“遏制房价过快上涨”，而本次是“促进房价合理回归”。因此，性的房价下跌只是刚刚开始。

历史数据显示，美国、日本和中国香港地区都曾发生房价导致的经济硬着陆。中国虽然房价泡沫明显，但楼市却不会有硬着陆。

美、日的楼市硬着陆，根本原因是房价下跌发生在楼市需求基本平衡之时。而目前中国住宅仍是供不应求的，中国传统文化又对住房有着的偏好。房价每下跌一定的幅度，就会有部分居民的收入和储蓄达到购房的门槛。更何况中国未来十年平均GDP增速仍有望在7%左右，居民购买力将不断增长。而美日地产泡沫破灭时，GDP潜在增速只有4%不到。

从政策调控基调来看，楼市硬着陆也不是调控的目标，这从去年酝酿的三线城市限购政策不了了之，和央行提出要满足首套房的贷款需求就可以看得出来。

不过，奢望调控政策放松带来房价报复性上涨，无疑是犯了刻舟求剑的错误。中国在2007年9月末的宏观调控政策，实际已导致2008年9月雷曼倒闭前的中国房价下跌。2009年房价的报复性上涨和当年新增贷款100%以上的涨幅，和央行大幅调低基准利率，银行又执行七折的优惠房贷利率有关。这种超宽松的货币政策已不可能重现，则房价的报复性上涨也是无源之水。

虽然房企已普遍放缓了买地步伐，商品房新开工速度将大幅下降，但所谓楼市调控将拖累经济的说法也是伪命题。2011年，商品房销售面积为11亿平方米。假设其中80%为住宅，按每套100平方米，相当于880万套。而当年新开工的保障房就有1000万套。无论是保障房还是商品房，都将产生对钢铁、水泥等行业的需求。因此保障房建设的提速，可有效对冲商品房下滑对经济的冲击。

综合来看，房产的时代已结束，房地产行业在中国经济中的地位也将逐步下降。（深圳特区报）

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龙年下调存款准备金率 楼市迎来“及时雨”？（来源：华西都市报）

从本月24日起，央行下调存款准备金率0.5个百分点，这意味着将为市场“输血”约4000亿元。

4000亿的流动资金，将会流向何方？

春节后，部分城市楼市“松绑”政策虽被紧急叫停，但房贷利率下调却在北京、湖北、深圳等多个城市上演。如今，银行下调存款准备金率现象，是否与楼市“松绑”异曲同工？

央行近日宣布，从2月24日起下调存款准备金率0.5个百分点，在本次下调后，大型金融机构存款准备金率下调为20.5%，这意味着将有4000多亿的流动资金，即将流入市场。“三限”之下，市场突然流入4000亿真金白银，是否改变眼下深度疲惫的楼市格局？为此，华西都市报记者展开多方采访，试图解读这一动态。

下调存款准备金率 市场迎来“及时雨”

据了解，本次央行下调存款准备金率0.5个百分点后，大型金融机构存款准备金率将下调至20.5%。此前，央行在2011年12月5日将存款准备金从21.5%的历史高位下调至21%。央行为何选择在近期下调存款准备金率？为此，不少经济学者分析，央行再次下调存款准备金率，对眼下如饥似渴的实体经济而言，相当于下了场“及时雨”。

记者了解到，根据央行公布的2012年1月末存款余额为80.13万亿元估算，本次准备金下调为市场输送流动性约4000亿元，这将有效缓解近期市场资金面紧张状况。

根据央行日前公布的存、贷款数据显示，今年1月，人民币贷款增加7381亿元，同比少增2882亿元，创2008年以来1月同期的新低。实体经济资金链面临“断裂”风险。

银行微调 为楼市“松绑”？

今年来，银行存款准备金率下调，是否预示着持续调控的楼市将迎来“曙光”？是否会扭转楼市深度调整格局？此前，国家已开始意识到，对于贷款利率一刀切存在弊端，提出了“差异化”房贷。与此同时，诸如北京、湖北、深圳等城市，银行对房贷利息有所放松，尤其是对首套房贷款利息，已经逐渐回落到基准利率。而恰好在这时，央行下调存款准备金率，是否与实现“差异化”房贷有关？是否意味着在“三限”之下，开发商羞涩的钱袋将为此装上真金白银了？人们围绕着这一现象众说纷纭。

连日来，记者随机采访不少普通市民，尽管他们也粗略了解到银行下调存款准备金率会给市场带来影响，但对于这个影响到底有多大，下调0.5个百分点又意味着什么，不少市民是一头雾水。

4000亿流动资金 为开发商“解围”？

下调银行存款准备金率，可能会对房地产市场起到正面影响。”成都一房地产分析人士说，从历史看，流动性往往热衷流进高的房地产领域，尤其是在房地产商正面对资金链十分紧张的急迫形势之下。部分房地产人士甚至认为，2012年来下调存款准备金率，预示着房地产市场迎来了一次“松绑”。

成都一些地产人士告诉记者，在此次存款准备金率下调之前，央行就曾提出要满足购房家庭的贷款需求。如今，存款准备金率下调，就意味着银行贷款资金相对宽松，尤其是首套房贷利率将会进一步宽松。不过，业内人士预期，由于今年严格调控房地产的方向不变，因而涉房信贷整体不可能太宽松，开发商还是应该抓紧时间，促销出货。

四川中原地产运营总监何涛则分析认为，目前，房地产行业贷款仍然会比较紧张，所以下调存款准备金率对楼市的利好影响虽然有限，却不可忽略。但是，如果开发商把存款准备金率下调的利好影响无限放大，无疑会影响自己的市场份额。因此，当务之急，开发商积极出货才是上策。”如果银行能对楼市房贷直接降息，这对楼市的利好影响，远远比银行存款准备金率下调影响大得多。成都一位地产老总如是认为。

如再不释放流动性 很多开发商资金将消耗殆尽

尽管中国人民银行自2008年6月以来于周六宣布存款准备金率调整，但2012年存款准备金率的下调并不意外。此次央行释放流动性的直接原因可能仍是外汇占款的下降，政策的调整对资本市场以及房地产市场的影响可能将有限。

在对楼市的影响上，虽然海通证券(600837,股吧)经济学家李迅雷认为力度有限，但仍有地产行业分析师认为此次降准是“久旱逢甘霖”。18日，国家统计局发布的数据显示，1月份我国70个大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格环比全部下降或持平，告别上涨。对此，业内人士指出，虽然存准率的一次下调对于地产行业并不产生巨大的直接影响，但这仍然给开发商释放出一个积极的信号，如果再不释放流动性，很多开发商的资金确实已经消耗殆尽。 据新华社

小贴士

什么叫“存款准备金率”？

所谓“存款准备金率”，通俗地说，就是为了规避银行贷款风险，按银行存款总额的一定比例的存款，存入央行不用于发放贷款的，央行通过调整存款准备金率，来影响金融机构的信贷扩张能力，从而间接调控货币供应量。存款准备金率比例越高，银行执行的紧缩政策力度越大。“打比方说，如果存款准备金率为5%，就意味着金融机构每吸收100万元存款，就要向央行缴存5万元的存款准备金，而用于发放贷款的资金为95万元。”一位经济学分析人士如是解释。

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置业者 买房“四大纠结”

对症下药解您忧 （来源：新文化报）

近期记者走访市场发现，目前市场上很多置业者为买房纠结着，不知现在买房是否合适，也担心买房之后不保值怎么办，更是考虑应该一步到位，还是先买个小户型过渡。为了能买到性价比的房子，很多购房者已经开始忧郁了。那么，就让市场把脉楼市，对症下药帮您解除忧愁。

纠结1：现在“抄底”行不行

不少有购房需求的置业者都希望能适时“逢低抄底”，可以说是一边观望，一边纠结现在买房到底合适与否。

忧郁故事：任营是一位有改善型需求的意向购房者，“我想换个90~100平方米的房子，但经过了去年调控年之后，心里也没底，总想在放价的时候买房，却不知该何时出手，现在买房可以吗？”

把脉楼市：中国房产信息集团克而瑞（中国）东北区咨询项目经理柳旭认为，经过2011年的房地产调控，整个房地产行业也进行了重新的洗牌。对于购房者来说，没有的价格，只有合适的价格。

对症下药：经济条件允许，感觉合理，就该适时出手。很多购房者有抄底的意愿，但未必都能把握恰当的时机。其实只要是购房者觉得房价是在自我感知的合理价位就应该适时出手购买。农历春节过后，各大楼盘都在进行促销活动，日均成交套数逐步增加。随着金融政策的放宽和刚性需求人群购买力的逐步释放，房地产市场正在慢慢复苏。购房者可根据自身的经济实力和自身的需求选择合适的楼盘适时购买。对于改善型需求的购房者来说满足其居住需求是重要的，所以不要在商品住宅价格短期波动上纠结。从商品住宅金融属性上分析，从保值和的角度上看，长期持有商品住宅比其他产品都有。

纠结2：大两室、小三房到底买哪个

记者走访市场发现，90平方米左右的小三房不仅在房源数量上有所增加，而且很多开发商还会以其作为产品卖点来宣传。面对传统舒适的两室房，和相对实用的小三房，该如何抉择？

忧郁故事：刚刚生完宝宝的黄琳琳正准备换个90平方米左右的房子，“小房子住够了，想买个舒适度较高的户型。”她表示，按照现在长春市场的房价和自己现在的经济水平，就能换个90平方米左右的房子，但是换个宽敞点的两室房，还是换个其中一间只能做储物间的小三房呢？“真是不好选择。”黄琳琳皱着眉头说。

把脉楼市：长春市金石房地产营销策划有限公司总经理陈福迁表示，为迎合市场需求，开发商对90平方米或以下户型的产品配比明显增大。为了增强产品的竞争力，很多商家将90平方米设计出小三房，开发商在设计户型的时候，大多考虑了刚性需求的心理和生活需求。小三房一般都面积不大，总价不是很高，但是各个功能间齐全，实用性较强。

对症下药：三口之家，实用户型更重要。按照目前市场状况来看，适合改善型人群的小户型房源比较多，在两房和三房之间做选择，对于有妈妈在家帮照顾孩子的黄琳琳来说，虽然追求舒适度是基本要求，但毕竟几年后宝宝长大也需要自己的房间，而储物间又可以承担堆放玩具和不穿的衣物等功能，减少多余生活用品占用的空间。如不做储物室，有亲戚朋友来做客，虽然房间小，但小三房也比较方便。虽然，两室户型各个功能间的面积更大些，居住更舒适些，但是对于黄琳琳来说，没有小三房适用，况且小三房在未来的日子里也更容易出手。

纠结3：在哪买房能保值

大多数置业者在选房的时候首先都会考虑房子的保值和，是刚性需求人群，几年后就会将开始购买的房子出租或者出售，再购买改善型住房，所以在哪个区域买房子保值成了他们纠结的事儿。

忧郁故事：小宝近打算挑选婚房，可是他遇到点麻烦。“我不知道该去哪个区域选房子，因为我经常出差，所以在长春哪个区域买房子都可以，但我没把握哪个区域的房子更保值甚至的更大。”

把脉楼市：长春市金石房地产营销策划有限公司常务副总杨懿认为，交通的发达，促使房地产企业不断发展，也使地产项目的综合品质不断提升。轨道交通发达顺畅的区域，会拉升房价，房价不会因为这个因素大涨，但还是能起到保值、作用的。

对症下药：轻轨沿线、的项目保值性比较强。房子能否保值、，不单单取决于它位于哪个区域，它需要具备各种因素。我们可以说，品牌地产公司的项目会因为其公司的品牌效应而有很强的保值性；一个物业服务、工作周到贴心的项目，其保值能力一定优于物业服务一般的项目；其实对于案例中的小宝来说，他想通过区分区域来实现房子的保值、作用，那么他选房首要应该考虑交通问题，出行方便十分重要，交通方便的项目，还会为居住者减少生活成本，所以轻轨沿线、的项目保值性比较强。

纠结4：先买小户型过渡还是一步到位

记者走访各家售楼处发现，刚性需求购房群体仍是支撑地产市场的主力军。很多首套购房者尤其是小两口考虑到未来三口之家的需求，衡量还贷压力后，对一步到位还是先小再大左右为难，犹豫不定。

忧郁故事：一步到位，还是买个小户型然后再换？这个问题困扰着刘丽小两口。作为“都市外乡人”的他们，希望能在长春拥有一套自己的住房，但考虑到外地人在长春只允许购套住房的限购规定，他们犯了愁，买小了怕以后有孩子了不够住；买大的，还贷压力会很大。

把脉楼市：吉林万晟房地产开发有限公司营销策划部经理刘杨认为，从市场需求和市场供应两方面看，中小户型是永远的市场主角。对于开发商来说，中小户型有利于规避开发风险；对于购房者来说，中小户型总价低，贷款额度低，月供低，压力小，且出售时，变现能力更强。

对症下药：量力而行，买小适宜。生活千万不可被透支消费侵蚀。人们的生活由许多方面构成，生活开销是必须的，如果因为房贷这种透支消费造成日常生活受到极大的影响，带来还贷风险的话，得不偿失。一旦收入出现问题，将出现入不敷出的现象。而贷款是不讲情面的，一旦出现还款违约甚至断供问题，轻则会有不良信用记录，重则直接失去房产。对于案例中的主人公，选择的户型面积只要够用即可，按揭月供更应控制在理性的风险线以下。生活不仅仅是活房子，生活稳定性更加重要，冒进的过度消费必然带来大问题，比如次级贷。升级置业，如果没有特殊的收入，一般家庭的升级居住会出现在次置业后的5~10年，而5~10年后的政策导向谁能确定呢？所以，冒险消费更加不值得。资金量较为充裕，且家庭月收入较高的人群适合一步到位消费。（本报记者 潘琪 闫蕾）

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