刚需市场或会适度放松 将现金掌握在自己手中

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对于恒大地产集团（3333.HK）而言，2011年颇具里程碑意义。

这一年，恒大地产实现销售面积1219.9万平方米，同比增长54.7%，居中国房企首位。随后，恒大[简介 动态]即宣布该公司进入稳定增长期，“提升管理、稳步增长”成为今年恒大的发展基调。

近日，恒大集团上海公司总经理陈科俊在接受早报记者专访时说，2012年，化、规模化将成为房企抗风险的重要指标之一，“在低迷的市场中，将现金握在自己手中、谨慎拿地是为可靠的。”

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东方早报：2012年，你对于房地产市场（主要是上海市场）怎么看？

陈科俊：去年以来，购房者多采取观望态度，上海无论是一手房市场还是二手房市场，均出现了量缩的局面。而开发商也保持观望，一方面减少新房供应，另一方面即使推出新的房源，价格大幅下降楼盘的比例依然较低，导致整体销售率持续维持低位，给开发商和地方政府等各方面压力都很大。

从市场来看，调控效果已在逐步显现，但短期内房地产调控政策出现大幅放松的可能性不大，但政府对刚需市场会作相对适度放松的调整。

目前过严的信贷政策已开始逐步微调，首套房利率重新回归基准利率，这也从客观上降低了刚需购房者的成本。地方政策也略有放松迹象，而在目前限购、限贷仍未放松的前提下，个人认为，今年的市场应会缓慢回升。因为调控效果已经显现。我想政府现在更多的是想如何掌控好这个“度”，避免下一步再出“救市”政策。

从市场角度而言，无论政策是从紧还是放松，只要是有助于消除供求双方的观望情绪的，都是有利于楼市平稳发展的，我想调控者的本意也是如此。

东方早报：怎么看待调控对于开发商的影响？

陈科俊：从企业发展来看，由于楼市调控政策的持续深化，市场呈现出两极分化的状态。

2011年，在大多数房企不能完成目标的情况下，恒大的销售业绩逆市增长，不断拉大与同行的距离。新的一年里，行业间这种强者愈强、大者愈大的趋势应该还将继续深化下去。化、规模化将成为房企抗风险的重要指标之一。

同时，对于2012年的房地产市场来说，地产调控政策的走向尚不明朗，现金流因此将成为考验房企主要、重要的一项指标。在低迷的市场中，将现金握在自己手中、谨慎拿地是为可靠的。

作为国内布局广、增长快的民生地产开发商，恒大超前的决策力和执行力，多区域多项目的运营能力和管理能力，已经得到了广泛而又深入的验证。

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再加上我们拥有充足的现金流：到2011年底，恒大集团现金总额达到272.1亿元，拥有未使用的银行授信额度371.5亿元，也就是说，总共可以动用的资金达到643.6亿元人民币，恒大的资金链还是比较安全的。因此，我们对顺利完成今年目标还是充满信心！（编注：恒大将其2012年的销售目标定为800亿元，该公司2011年实现的销售金额为803.9亿元。）

“薄利多销、满足刚需”

东方早报：恒大在上海的项目进展情况如何？入市后会采用怎样的销售策略？

陈科俊：恒大在上海浦东的项目，已经受到不少媒体关注，但由于尚未开工，仍处在动迁阶段，所以目前没有更多信息可以提供。

不过，我们上海公司也在积极拓展上海周边城市，如在嘉兴的恒大绿洲项目即将开盘。2011年，恒大积极布局长三角，并在上半年首度落子浙江，入驻嘉兴，嘉兴恒大绿洲项目已在去年12月下旬实现实景开放，包括湖景园林、豪华会所、非毛坯样板房等，并且至今这么短时间内预约登记的意向客户已达几百组。

我认为，这主要还是得益于恒大一直以来的高性价比策略。比如，嘉兴恒大绿洲一方面带来了恒大性的精品战略——园林、航母配套、满屋9A非毛坯——如规模达8万平方米的嘉兴恒大绿洲园林，围绕约6700平方米的叠水内湖“观澜湖”而建，是一座震撼人心的私家花园；小区内还建有约5200平方米的五会所等，房源品质得到了保证。

另一方面，我们的定价也很诱人。近几年房地产市场因政策深化调控而面临诸多挑战，但恒大集团在低迷大市下仍连续多年提前超额完成目标，业界也分析了原因，那就是：定位明确、薄利多销、满足刚需，销售策略随行就市，顺应市场和政策。

恒大善于通过管理控制成本，又能抓住机遇提前进入那些的地块，并且在三线城市的产品定位，都是针对置业者和自住的普通老百姓需求。

如2011年恒大在的房产销售均价仅6590元/平方米，这还包括了1500元/平方米的非毛坯项目，这样的价格吸引力，我们嘉兴项目就处于这个价位，因此市场认可度很高。

东方早报：恒大上海公司成立后的工作进展怎么样，战略目标是什么？

陈科俊：恒大地产集团上海公司成立于2009年7月，是恒大地产集团实施战略、布局华东市场所迈出的关键一步。目前，上海公司在上海、嘉兴等地拥有多个房地产项目；同时，也在江浙沪地区积极部署、拓展项目。

恒大上海公司的目标是逐步扩大恒大地产在上海直至华东地区的影响力，使恒大地产集团上海公司逐渐发展成为上海及华东影响力的房地产企业之一。

从集团来说，恒大项目总数从2010年的112个增长到2011年的187个，在售项目由2010年的56个上升到2011年的121个，去年新进入41个城市、新增项目77个，由此恒大已成为国内布局广、增长快的开发商。

2011年，恒大集团的销售面积为1219.9万平方米，同比增长54.7%，居房企首位；销售金额803.9亿元，同比增长59.4%，而今年集团继续调高销售目标至800亿元，上调幅度14.2%，这也意味着恒大步入稳定增长期，“提升管理、稳步增长”成为今年恒大的发展基调。

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政策微调难阻房价下行 置业获更多支持

业内人士认为，货币政策微调难以逆转房价下行趋势，房企融资依然困难，但置业需求有望得到更多信贷支持。

房企融资依然困难

广发证券房地产分析师赵强表示，此次下调存款准备金率并不是在释放房地产调控放松的信号，而是根据宏观经济整体运行状况做出的调整。整体来看，房地产调控应该还是会保持从紧不放松的基调，但从全年来看，房地产行业会逐渐适应相关调控政策以及宏观环境，会比市场想象稍乐观。

链家地产市场研究部冯联联认为，此次释放的4000亿元流动性，或多或少将有部分进入房地产领域。在当前调控从严的情况下，流动性释放对于房地产企业来说或是利好。但从实际影响来看，房地产开发仍是银行贷款风险防范的主要对象之一，房企从银行难以获得开发贷款的问题不会有本质改观。当前房地产宏观调控基调仍然不会改变。

北京中原市场研究部总监张大伟也认为，存准率下调释放的流动性肯定会有部分资金进入楼市。他表示，随着春节之后企业、信贷需求逐渐恢复正常，降准释放的政策信号是央行将采取行动缓解当前货币市场资金偏紧的状况。

房价有望继续回落

认为，下调存款准备金率释放出来的流动性，不会改变当前房价下行趋势。

张大伟表示，2012年房地产行业的整体资金缺口比较大，从1月70个城市房价指数可以看到，市场下调趋势已经确立。即使有部分资金缓解了房企压力，也只不过是延缓了时间。今年信贷政策依然偏紧，未来政策的关注点依然在信贷、税收、土地等方面。通胀压力减小，房价下行趋势确立，信贷政策预调微调可以避免楼市硬着陆风险。

杨红旭认为，下调存款准备金率有利于改善资金面紧张局面，间接利好楼市。但房价受到政策、资金、存货三要素的共同影响，当前政策从紧、存货压力大，下调存款准备金率仅代表资金面有所宽松，对房价的影响小。

冯联联表示，对房地产开发企业来说，降低存款准备金率的利好可能会更多的体现在购房贷款方面，今年调控政策的一个方向便是减轻刚需购房压力。降准会促使银行惜贷现象进一步减轻，为未来缓解首套房贷款难度提供基础。预计未来个别银行会陆续出现为首套房贷款利率政策松绑的情况。降准后，商贷购房占比将会有所回升。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也表示，存款准备金率再次下调将有利于购房人群获得更多信贷支持，置业的年轻人将是本次存款准备金率下调的受益者。购房需求有望平稳释放，楼市成交量有望迎来逐步回暖，但市场目前供大于求的关系不会改变，房价仍将保持稳中有降的态势，不会出现反弹。通过促销、加快回款缓解资金压力仍将是大部分开发企业的选择。   

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