“降准”非开发商及时雨 可缓解刚需贷款购房

央行宣布从2012年2月24日起开始下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。调整后，中国大型金融机构和中小金融机构将分别执行20.5%和17%的存款准备金率。根据央行公布的存款余额计算，此次释放资金约4000亿元。

业内对此分析认为，对银行而言，存款准备金率下调后，增加了银行的可贷资金，有利于增强其放贷能力。而对于楼市而言，由于商业银行对房地产贷款比较谨慎，因此存准率下调不会缓解开发商的资金紧张，但个人住房贷款可能会有所松动。

“降准”利好难救楼市

“本次是继2011年12月之后第二次降低存款准备金率，表明流动性已开始步入逐步释放过程。”链家地产市场研究部冯联联认为，究其原因主要在于通货膨胀形势有所缓和、经济增长放缓，实体经济对资金的需求度在增加。但在必要时刻释放流动性的政策并不能代表货币政策就此放宽，是属于稳健货币政策的一种微调方式。

而说到此次降低存款准备金率对房地产市场的影响，冯联联分析表示，“降准”对楼市影响有限。首先是降低存款准备金率利好楼市，但难于救市。此次释放的4000亿元流动性，或多或少都将会有部分进入房地产领域。对于目前仍处于深度调控环境下的房地产市场来说，可以说是个利好消息。

数据显示，从龙年伊始的楼市现状来看，1月份70个大中城市中，房价指数环比零涨幅的城市从去年12月份的16个增至今年2月份的22个。

“目前大部分房地产企业仍然按兵不动，这种观望状态，或许也包括了对于楼市调控和信贷环境两方面的期许。”冯联联认为，近期多个地方政府频频出台楼市新政，通过不同方式希望能尽快缓解当前十分低迷的成交状态。但从安徽芜湖和广东中山新政出台后改口事件来看，调控的大方向仍然不会改变。因此流动性释放对房企来说，在当前调控从严的情况下虽然可说是一道曙光。但从实际影响来看，房地产开发仍然是银行贷款风险防范的主要对象之一，因此房企从银行获得开发贷款的难度很难在本质上得到改变。

中国社科院金融法律与金融研究基地秘书长尹振涛也认为，本次下调存准率将要释放的4000亿元资金，在银监会相关制度束缚下，很难大批流入房地产市场和政府融资平台，也很难通过信托等手段变现流入。因此，对房地产企业和地方政府平台而言，其目前所处的窘境难于翻转。

流动性释放可缓解刚需贷款购房

冯联联认为，流动性释放可缓解刚需贷款购房以及为未来首套房贷款利率回调提供了基础。

据链家地产市场研究部统计，2011年调控至今，全市二手房成交中，全款购房占比大约为65%-70%。除去公积金贷款，商贷购房不足20%，为2009年至今低值。预计降准后，商贷购房占比将会重新回到20%以上。

“相对于房地产开发企业，降低存款准备金率的利好可能会更多地体现在购房贷款方面，尤其是今年调控政策的方向之一即是减轻刚需购房者压力。”冯联联表示，此次降准会促使银行惜贷的现象进一步减轻，为未来缓解首套房贷款难度和成本提供基础。

【推荐阅读】

【搜房网店】租房不用愁 宝安好房低折扣出租

[搜房网店]宝安区折扣房82万起售

年内首降存款准备金率 住宅成交量继续回升

刚需促深楼市龙抬头 二手房九成买家为刚需

冯联联预测，未来个别银行会陆续出现为首套房贷款利率政策松绑的情况。部分支付能力较低、只能靠向银行贷款来实现购房的消费者或将结束对楼市的观望。

有资料显示，在此次存款准备金率上调之前，央行就曾提出要满足购房家庭的贷款需求，使购房者更加期待首套房贷利率进一步宽松。业内人士对此预期，由于龙年严格调控楼市的方向不会改变，因而涉房信贷整体上太过宽松的可能性不大。

信贷政策微调避免楼市硬着陆

教授郭田勇认为，这次央行下调存款准备金率原因有二：其一，这是央行在进行货币政策预调微调的措施，因为从近几个月看，宏观经济指标不乐观，很多指标比较低，这是为了保持经济增速平稳，保持经济环境稳定采取的措施。其二，1月份新增贷款规模低于万亿元，表明银行流动性紧张，银行资金量不足。

国家统计局日前发布的数据显示，今年1月份我国70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格环比全部下降或持平。至此，一度hold不住的楼市终于告别上涨消停下来。但是，持续的楼市调控、融资渠道的收窄、融资成本的不断增加、居高不下的楼市库存以及量价齐跌的市场，已经让一些开发商的资金捉襟见肘，叫苦不迭。受业绩下滑压力影响，春节后部分大型开发商开始酝酿新一轮以刺激成交，加速“跑量”。其中不乏保利、恒大等龙头开发商的身影。近期，由于等利好刺激，主要城市新房和二手房成交量回升明显。

“虽然存准率的一次下调对于地产行业来说，并不会产生巨大的直接影响，但这仍然给开发商释放出的是积极信号。”业内人士分析指出，此次下调存款准备金率释放的信号，即央行将采取行动，缓解当前货币市场资金偏紧的状况。而本次流动性增加，相信可能会有部分资金进入楼市，不过因为2012年房地产整体的资金缺口比较大，房地产市场的下调趋势已经确立。

业内强调，即使部分资金缓解房企压力，只不过是延缓时间。而信贷政策的预调微调可以避免楼市硬着陆风险。 记者夏凌

【推荐阅读】

【搜房网店】租房不用愁 宝安好房低折扣出租

[搜房网店]宝安区折扣房82万起售

年内首降存款准备金率 住宅成交量继续回升

刚需促深楼市龙抬头 二手房九成买家为刚需

地方“微调”不改楼市调控基调

近期，一些地方对楼市政策所进行的“微调”成为业内外关注的焦点，加之此前部分银行将首套房贷利率从之前的“上浮”5%至10%改为回归“基准利率”，这些举措引发了楼市调控政策可能松动的议论。但仔细分析不难发现，抑制、投机性需求，促房价合理回归这一楼市调控基调并未改变，鼓励自住性需求原本就是楼市调控的应有之义，体现“有保有压”的政策初衷，与调控的精神和方向并不违背。
 

据北京中原市场研究部统计，自去年下半年以来，包括北京、上海、杭州、重庆等17个城市出台了不同的微调政策，内容涉及限购门槛、土地出让、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等。

可以说，自本轮调控启动至今，对地方政府“救市”行为充满警惕，去年末，佛山、成都因政策涉及放松限购均被叫停，今年芜湖“微调”政策刚一公布也随即宣布暂缓执行。这些举措刚一出台即告“夭折”，显示了“坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”的决心。

事实上，与佛山、成都等地“微调”举措不同，部分城市“微调”依然是在严格限购等政策基调下进行的。如北京去年11月调整了普通住房标准，但限购政策并未松动。在目前北京自住型购房需求占主流的大背景下，调整普通住房标准、减税可保证刚需购房人享受楼市调控效果。

而首套房贷利率的回归，也绝非调控政策放松的信号。此前首套房贷利率“上浮”与大环境息息相关，去年央行六次上调存准，三次加息，使得资金面全面紧张。由于贷款额度吃紧，等待购房的置业者，往往也面临着无钱可贷的尴尬局面。在这样的背景下，北京、上海等多地商业银行悄然上调了首套房贷款利率。

进入新的一年，年初宽松的信贷环境为首套房贷的放松创造了条件，此时出现首套房贷回归基准利率的变化只是适度微调，目标指向也仅仅局限在自住需求，体现了“差别化房贷政策”。

从大的环境看，楼市调控松动的基础并不存在。当前正值房地产市场调控的关键时期，市场观望氛围浓厚，多方博弈加速升温。就房价而言，虽然1月70个大中城市房价首现环比全部止涨，但依据国际通行的房价收入比指标衡量，部分城市的房价仍明显高于普通居民的实际支付能力，房价尚存合理回归的空间。

更为关键的是，这一轮房价的下跌很大程度上是严厉调控使然，促使房价反弹的因素并未销声匿迹，而一旦调控放松，房价、地价出现反弹，必然会吸引更多的资金再次涌入房地产领域，这很可能令调控功亏一篑，此前已有先例。

从释放的信息来看，也没有丝毫松动楼市调控的意思。而一再重申调控不动摇凸显楼市调控博弈的升级。这从一组数据中可以看出端倪，中指研究院统计显示，1月300城市土地出让金收入895.9亿元，同比减少67%，其中住宅类用地532.4亿元，同比减少74%。

未来一段时间，各利益主体间的博弈可能会进一步升级。预计楼市调控会围绕两条主线展开，一方面是坚持已有的调控主基调不动摇；另一方面是加快推进制度建设，用制度进一步巩固调控成果。而随着楼市调控效果的进一步显现，不排除有针对性的预调、微调举措，但必须防止借“预调微调”之名，行变相宽松之实。李佳鹏 

【推荐阅读】

【搜房网店】租房不用愁 宝安好房低折扣出租

[搜房网店]宝安区折扣房82万起售

年内首降存款准备金率 住宅成交量继续回升

刚需促深楼市龙抬头 二手房九成买家为刚需