【聚焦】楼市调控多方博弈：调控或难撼市场力量

经历了一年多的楼市调控，近期中国楼市进入“颠簸通道”。从利、金地、万科、绿地等龙头房企酝酿潮，到深圳出现“一成首付”的特例，从政策上的补贴置业者、提高公积金贷款额度到调整普通住房价格标准、让首套房贷利率回归基点，中国楼市调控进入博弈的关键期。

地方出现弱化执行限购现象

自2011年10月以来，佛山、杭州、天津等10余城市都从不同的角度出炉楼市调控微调。先有佛山、芜湖新政，后有上海外地户籍居民持长期居住证满三年可以购买第二套房的政策变通。

尽管这些部分地方的“小动作”被即使叫停，但足以见到部分地方利用“微调”试探政府的“胆识”。2011年以来楼市与土地市场低迷，给地方政府财政带来很大压力，不少执行限购政策的城市存在“松绑”冲动。受制于财政压力，地方政府存在弱化执行限购政策的利益驱动，房地产调控政策的落实可能会面临更多困难。

房企酝酿潮

据《国际金融报》报道，以保利、金地、万科、绿地、恒大、华润等为代表的房企，正在酝酿一轮新的狂潮。保利地产率先表示，旗下位于上海的一个楼盘单价从1.9万元/平方米降至1.7万元/平方米，交房标准同时从毛坯升级为非毛坯，两者累计相当于八折甩货。

紧随其后，招商地产22个在售项目也同时启动优惠活动，部分房源幅度达到15%。金地、万科、绿地、恒大、华润等大型房地产企业也纷纷跟进，不约而同地宣布了促销活动。

调控或难抵市场力量

各地的楼市都因为限购或限价出现了下调，对此，经济学家茅于轼在博客中表示，“现在房价在降未必是限购、限价的效果，我认为是整个宏观经济出现了问题。我之前写过一篇文章，说的是现在限购完了，下一步（政府）就要托市。因为泡沫破灭了，政府就要托市。政府调控是没有用的，和市场力量比太渺小了，政府可以做的事情就是开放机会，让有钱的人拿钱去做，别买房了，这是政府应该做的事情。”

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“两会”滋生房地产“上书潮”楼市松绑仍须看

“两会”召开在即，房地产将再次成为焦点话题，而目前，中国楼市调控正走在一个十字路口，可以想象，楼市调控将是两会热议、争论的话题之一。外界对此揣测：开发商或是要借“两会”松绑楼市?

房地产“上书热”暗涌

在“两会”召开的前夕，房地产开发商们正在酝酿一股“上书潮”。典型代表就是前不久海尔地产董事长兼CEO卢铿撰写了一份“万言书”，拟通过辽宁省政协提交政协。

不仅如此，在不久前召开的地方两会上，来自地产界的委员代表们纷纷提出提案和议案，重点放在了期望“政策微调”上。

在深圳，万科集团总裁郁亮提议：“原特区外区域在房价上涨结束后，可以适当放宽限购标准。”万科集团副总裁毛大庆则在北京提议，在坚定落实调控政策下，北京的调控政策应进行细化和调整。五环外的限购政策适当微调，对外地人口纳税社保年限降至1到2年。对购房的家庭降低信贷门槛，并给予税费减免。

望源房地产公司董事长季宝红在提交给上海的提案中，反对上海同时实行限购令和房产税。其提案还包括，不能限制中收入群体改善房的需求，质疑保障房建设的数量，以及调整普通商品房标准，是否会与之前所提放宽经济适用房标准相互矛盾。

针对此现象，有表示理解，房地产确实到了很关键、很艰难、很迷茫的节点，进还是退，松还是紧，涉及面之大，影响群体之多。政策调整，一定得有半年的提前量，市场滑到半山腰，就应开始微调，等坠到谷底，爬起来就费劲了。

地方微调“暗度陈仓”助长“上书潮”

在业内等待“两会”召开之际，部分地方政府已经按捺不住，纷纷“暗度陈仓”。据统计，调控以来共有17个城市将其调控政策进行过微调，北京中原将这些城市政策微调的结局总结为：“触及红线搁浅、有利刚需执行。”

据统计，自2011年下半年来，北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、马鞍山等约有17个城市出台了不同角度的楼市微调政策，政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。

有分析认为，限购限贷的收紧大前提依然不会改变，但是针对首套自住房的松动不仅在情理之中，也是楼市发展的必然要求。只要限购、限贷的前提不松动，只针对首套房、自住房的政策松动并未触及政策红线。

在这一说法无疑是给地方政府的微调政策撑了把腰。地方政府针对楼市动作频频，而对此也有“睁只眼闭只眼”之势，这然房产商们纷纷觉得看到了楼市松绑的“曙光”。

学者：“两会”不能让松绑楼市“得逞”

面对即将到来的两会，各地开发商们纷纷“摩拳擦掌”，希望借此“政策微调”。然而，面对开发商们的期望，有学者泼出了一盆“冷水”。

有分析认为，开发商之所以热切的希望楼市松绑，其实是司马昭之心路人皆知，其目的完全是为了继续维持近十年的暴利而已。而近来的楼市潮似乎也为这一说法提供了作证，楼市频频，开发商有些“坐不住”了。

分析同时认为，开发商要求楼市松绑，首先会拿经济持续下降做借口。开发商肯定会将我国经济连续几个季度下降归咎于楼市调控政策过严过猛上。以防止经济继续下行为借口，要求放松和微调楼市政策。有预测说，提出宏观政策预调微调后，开发商以及一些学者和地方政府将会做足文章，软硬兼施试图放松楼市调控政策。

其次，银行不良贷款将会大幅增长甚至爆发金融风险，也是楼市松绑的理由之一。但有银行业的资深人士表示，这种说法完全是开发商在“忽悠”。该人士分析称，目前第二套房首付款一般都在6成，也就是说房价下跌60%亏得仍然是首付款，银行贷款本金照样能够收回。家庭购买三套以上住房，银行已经停止贷款。而从长期看，住房的刚性需求将会长期维持在高位，房价深度下跌50%以上可能性很小。

有评论称，“两会”应彻底断了房地产商上书两会要求松绑楼市调控的念想。

照此看来，“两会”是否会让楼市实现“松绑”还有待进一步观察，但照目前政策看，实现开发商们的期望，将会很艰难。

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