4200万套：海外置业大势兴起 华人热衷海外房产

海外置业早兴起于沿海地区，近几年，中国经济的持续发展、房地产市场的频遭调控、通货膨胀带来的资金压力等诸多因素，促使越来越多的资金实力人群将置业目的地投向国外。苏州腾辉地产管理有限公司总经理石雲称，华人已经成为国外房地产市场的购买主力。她指出，目前海外置业大体分为四种情况：移民、留学、、实现资金保值。

“去年年底至今，已有三组客户购买澳洲房产，涉及1000多万人民币。”河南友邦房地产经纪有限公司市场主管闫文韬介绍，相比以往，目前国内海外置业热度有所上升，在郑州，每月就约有4、5组客户进行咨询。

同时，海外一份调查报告也印证了中国人海外置业的高度热情。全美房地产经纪人协会“2011年国际购房活动”调查报告显示，2011年中国买家占全部海外买家人数的9%，在2007年，这一比例为5%;在加拿大，中国内地者在温哥华的购房比例已经增加至29%;在新加坡，中国买家2011年占海外人士购房总量的30%，次超越了传统外籍买家——马来西亚人;在英国，根据太平戴维斯数据，伦敦一手物业的购买者中有35%的人来自亚洲，其中以中国的购买者居多。

郑州购房者热衷“以房养学”

闫文韬表示，进行业务咨询的客户多数目的在于留学和移民，纯者并不算多。他透露，已购置海外房产的三个客户出发点均源自留学，目的在于“以房养学”。

他称：“国外房地产市场的空间有限，增长率平均保持在7%-10%之间，如果纯的话，空间较小，在通胀压力下，多数者主要是为了实现资产保值、资金安全。对于留学者来说，国外房产率虽然不高，但是房屋租金可观，购置房屋之后，开发商可三年，帮助业务将房屋出租出去，这部分租金可以帮助留学者承担一部分费用或者生活费用。”

他算了一笔账：“以澳洲一套80平米的两居室为例，每月租金大概为2400澳元，每年约为3万澳元，国外费用每年在1万多澳元左右，这部分租金不仅可以承担学费，还可以剩余一部分用来生活，基本上在国外上几年学不用花钱。”

除郑州之外，目前厦门、广州、深圳、北京、石家庄、上海、武汉等地也纷纷刮起了海外置业热。

意向置业者多为私营企业主和公司高管

从数量来看，半年三套的成交量并不算大，闫文韬坦言处于内陆地区的郑州相比沿海城市，海外置业趋势刚刚兴起，市场有待进一步开发。他表示：“面对一次性2、300万的，客户都比较谨慎，另外还存在信息不畅通的问题，部分有海外置业需求的人找不到合适的入口和途径，但总体而言，无论从资金实力还是潜在需求来说，郑州市场都是乐观的。”

“从现在的情况来看，对海外置业比较感兴趣的人多为私营企业主和企业高管。”闫文韬透露。

在石雲看来，多数在郑州新区购房的业主都已具备在国外置业的条件。“郑东新区的房子大概在1万左右，个别楼盘有的甚至达到了2—3万，假如在这种情况下2—3万买了一个200平米的房子，算下来也得400万，再加上得房率只有75%，这等于说你花了400万只买了150平米左右的房子。再来对比一下国外市场，以新加坡为例，400万的价格完全可以购置一套真正的海景房。”

对于海外置业的市场前景，石雲持乐观态度：“相比国内，国外房地产市场确实在房价、政策、产权等方面存在很多。”她透露，为了拓展海外项目的郑州市场，该公司近期刚与新加坡的房地产开发商远东机构签订合作协议，代理其旗下楼盘在河南地区的销售事宜。

中国人海外买房：2011年4200万套，2012年增一倍

据闫文韬介绍，2011年中国人共在海外购置房产4200套，以每套300万的价格计算，总涉及金额达100多亿元。

“华人已经成为国外房地产市场的购买主力。”苏州腾辉地产管理有限公司总经理石雲称，2011年中国房地产遭遇严厉的调控政策，市场走势的不明朗使得一定数量的客转舵海外，“海外置业的低门槛也是吸引国人的一方面因素，以新加坡为例，市场针对购房者不存在限购要求，而且首付款只需付20%，较之国内首套房30%的首付比例更为宽松，利息也比国内低出约7个百分点。”

从上海到深圳到北京再到广州，2012年海外置业已经在我国的一线城市迅速发展起来。李季已经从事海外置业业务多年，以他的经历，他感觉到，海外置业刚刚在一线城市兴起的时候，几乎50%的购买者都是用于自住，30%的购房者是用于求学的需要，剩下的20%才是进行海外的。可是今年这个比例正在发生着变化。“现在我们从事的业务中，在海外购买房产用于移民、求学和的比例基本是差不多的。也就是说自住需求的占比出现了下降，而需求出现了大幅度的上涨。”

美国注册理财规划师刘磊从2002年开始在澳大利亚房产公司工作。他也表示，国内限购令等调控措施出台以后，用于的境外置业比例增多，2011年比上一年增长了一倍。他说，就境外置业的目的而言，现在有50%的人基于，30%的基于孩子留学的考虑，另有20%的人基于移民打算。

闫文韬建议：置业者需“应地制宜”、谨慎置业海外

相比国内房地产市场，国外市场法律环境较为完善，同时也存在较大差异。闫文韬建议购房者置业前对国外法律进行了解，他介绍：“比如国外没有契税，主要税收是印花税，一些国家还有房产税，比例根据具体国家而有所不同，每个国家的每个区也有一定差异，此外，在国外买房需要委托律师操作相关事宜，还需要缴纳一定的律师费等等。”

另外，购房者还需转变传统购房思路。闫文韬介绍国外的别墅产品不易出租、能力逊于，从角度来看并不适合购买，位置上也并非至上，闫文韬进一步指出：“很多人在国内买房时倾向于选择等繁华地段，这个购房理念并不一定契合国外市场情况，以美国汽车城底特律为例，多年的工业化发展已经导致严重的城市污染、地面塌陷， 反而郊区更适合居住。”