客源争夺战升级 深圳百盘角力4.8万有效刚需(图)

随着地产调控措施的不断深入，各地楼市都走入慢车道。开发商都在为销量背水一战，近期来深圳楼市又似乎嗅得一股暖春之意。究竟是谁促成了近期的“小阳春”？究竟还有多少人具备购房资格？

据记者了解，截至2011年底深圳市场具有购房资格的客户仅42万人，业内研究人士透露，其中能承受1万元／平方米以上价格的“刚需”，仅12万人，而真正有效刚需也仅4.8万人左右。

据统计今年会有百余新盘入市。对于开发商而言，如何推动这12万有效刚需果断出手是关键所在。认真研究刚需人群需求，采取适销的销售策略段是目前开发商工作的要点。（注：文内“房票”指国家政策允许的购房资格。）

更多刚需追求一步到位

记者日前从万科集团一份内部《深圳市市民购房需求调查报告》获悉，未来1年内有购房需求的市民中，82.6%的市民购房目的是用于“自住”，16.1%用于。其中，对于购房用于“自住”的市民来说，80.5%的是“置业”，19.5%的是用于“改善型置业”。

万科集团研究部欧晓东表示，房屋价值将逐渐回归居住属性，客户换房成本将不断增加，楼市置业一次到位的趋势明显。报告数据显示，36%的被调查者希望“一步到位”，满足自己未来5年以上的使用需求。同时这种“一步到位”的心态在非深户有社保的客户中更为主流，超过4成的该类客户持有这一观点。

关于需求户型，数据表明：3房成为50.9%以上被调查者的目标户型，其次是2房，约占35%，单房及1房这种过度居住产品需求将逐渐减少，2房、3房为代表的家庭居住型产品需求逐渐增加。

为了争夺刚需置业者，万科方面表示将提供更加满足客户需求的首置型产品，加强资源配套的投入，强化物业管理。

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42万人房票在握，仅12万人钞票在手

虽然万科集团据从社保局等部门综合的数字资料推算出目前深圳市场有42万刚需人群，但不少人对42万刚需这一数据仍持保留态度。

有研究人士指出，42万人拥有房票这一数字基本可以确定，但42万人中真正具备购买深圳房产能力的人并不多，仅能占到三分之一左右。他表示，大部分刚需不具备与深圳房价相匹配的购买力，约30万刚需只能接受均价1万元以内的房屋。“42减去了30，剩下的12万人才应是真正的刚需，他们才是"有效"刚需”。

中房信克而瑞深圳研究部经理余海洋认为有资格有经济能力还得有购房信心12万人里打算今年就入市者预计只有4成也就是4.8万人左右，而据了解，今年楼市库存加新推总量就有望达到8、9万套以上。

总览众新推、将推楼盘，记者发现，不少产品明确主打刚需主场，产品极力满足刚需族需求，小高层、高层依然是主力建筑类型，房屋面积也集中在60至110平方米之间，刚需族较为青睐的宝安区、新安、福永、沙井等区域亦是住宅项目密集区域。

记者在龙华踩盘时看到，情侣、三口之家已经成为主力看房客。项目营销经理称，2房已经，3房单位也所剩无几。

对于开发商而言，如何推动这12万有效刚需迅速入市是冲击销量的关键所在。一品牌开发商营销负责人向记者坦言，认真研究刚需人群需求，采取适销对路的营销手段是目前工作的要点。

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刚需越来越少，客源争夺战将升级

业内人士认为，现阶段的调控政策被普遍认为年内难以松动，但置业者心态发生微妙变化，观望情绪有了些许减弱。数据显示，深圳、上海、广州、杭州、重庆等城市近期的一手住宅成交量都有明显提升，深圳不仅在成交套数上有2成多的增幅，在成交均价上也有上扬，环比增长接近3%。

此外，首套放贷基准利率的回归，部分银行甚至推出9折优惠，银行房贷政策倾向首套房，业内人士普遍认为此举将刺激部分刚性需求的释放，有助于成交量回升。

以上均表明，42万人的刚需需求正在被逐步消化，且近期的消化速度有所加快。这对各家开发商也提出了更严峻的要求。当然影响刚需入市的因素并非只有政策和产品，对于购买力整体偏弱的刚需族而言，价格才是成交与否的主导力。

正如万科调查报告中所披露的，许多刚需客户选择“买自己买得起的房子”。

中房信克而瑞深圳研究部经理余海洋指出，按刚需住房需求量与房价水平的关系，均价1万元／平方米以内的房屋需求量，而市场上，该价位的产品供应量，估计只占2%左右，目前也就2－3个偏远的楼盘符合这一条件。由此可见，除非房价降至各类刚需人群的心理价位上，此外任何针对刚需的营销行为都很难取得理想效果。

美联物业研究主任徐枫直言，未来成交量能否回升还要取决于是否会有项目跟进。可见，价格才是影响成交的因素。

对于房价是否还将下行这一问题，不少业内人士表示，2012年开发商以价换量的步伐将迈更大，深圳房价还存在下行空间。

有研究人士提醒，刚需族勿盲目抱有抄底心态，应根据自身购房需求理性置业。（来源：深圳特区报)

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年后的深圳楼市，新房二手房成交量一路上扬，回暖声响成一片，这被归功于刚需大举入市。深圳刚需力量究竟有多大？他们果真如此中意当下市场吗？

200~300万人有首置需求

地产、原世联地产市场研究部总监海斌表示，对于深圳市场来说，其实刚需是能够摸得着的，比如急着结婚的，急着为小孩办准生证的等。

此前，深职院房地产研究所所长邓志旺也表示，据2011年上半年统计数据，深圳常住1500万人口中有1000多万人口在关外，这1000多万中有80%-90%都是属于打工的，剩下的关内人口及10%-20%关外人口才是具有购买能力的群体，估算大概是500万-600万。这500万-600万人中，又有一半左右的人是户籍人口，剩下的是那些大学毕业新进来的群体，没有户口，从事着白领工作，他们是置业的刚性需求，也就是200万~300万人。

海斌表示，据世联地产统计，每年进入深圳的大学毕业生大概是15万人左右，这些概可能是3~5年左右的时间就要买房。这15万有20%~30%的人要买房，折算下来每年就3万多人有需求买房，而且深圳的人口净流入也在持续增长。

刚需只部分入市

“置业、改善置业都是刚需，这些都有一定迫切性，没有迫切性地不叫刚需。”海斌称，不一定只有置业、为结婚准备的买房才是刚需，有些两夫妻婚前各有一套小房子，小孩出生就必须要住更大的房子了，这种改善型需求比婚房需求更“刚”。

而春节后深圳楼市的成交量上扬，也被归功于刚需的力量。地产评论人、奥迪尔广告营销总监龙品夫表示，价格的稍微下调及放松的信贷政策刺激刚需大举入市，但也并不是人能够接受现在的房价，还有大批刚需并未入市，还在观望期。

“因为市场的反弹动力还有变数”，龙品夫表示，关键因素还要看未来地方政府的政策跟地方的政策怎样博弈，才能判断房价及成交走势。

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【相关阅读】深圳楼盘又创新低 龙岗现：6600元/平

近日，深圳出现7900元/平的楼盘引发广泛关注，多名读者来电咨询还有哪些在售低价楼盘。记者一番搜楼，发现如今楼市中“7”字头房价已不是特例，有楼盘的已到6600元/平方米。

“6字头”开盘还推特价房

处在布吉石芽岭公园的中海阅景馨园被报售价只卖7900元/平方米，与周边在售新盘价格相差1万多元/平方米，确实吸引人，不过该盘是安居型商品房，购买人需符合多项政策条件。而位于龙岗坑梓街道的深业东城御园，今年初以折后均价6999元/平方米开盘，成为近两三年内深圳一手商品房市场中所见的楼盘，而目前该盘还有每周限量推出的特价房，至6600元/平方米，包括40-88平方米的一至三房。

“30席，现房入住大社区……7000元起价”，有中介发信息如此推荐新推特价单位的振业峦山谷，该盘位于龙岗区偏远的宝荷路与沙荷路交会处，是个总建筑面积达54万平方米的大盘，虽然一直有“全市”的形象，但近两年均价一直保持在8500元/平方米，2月中旬南都记者集体踩盘时该盘还报“均价9500元/平方米，另享9.5折优惠”，而今3月初开始推出的“一口价单位”，至7000多元/平方米。与峦山谷同在宝荷工业区的豪方菁园，目前也是准现楼销售中，也有些单位折后卖7000元/平方米，还限额限时送价值3.5万元的比亚迪汽车或总价减3.5万，该盘去年11月初开盘时均价为1万元/平方米。此外，还有位于横岗街道3号线荷坳站如今的单体楼盘上百间，去年11月以9500元/平方米开盘，而今报均价8500元/平方米，销售人员称部分单位卖7800元/平方米左右，而且是可多隔出来一间房的高赠送率户型。

低价盘再是为“抢限量刚需”

虽然上述楼盘都地处偏远，但这是深圳楼市久别再现的“7字头”房价，而且几乎都是在近期较原开盘价下调以后的现状，可见房价仍在下降。据深圳市规划国土委公布的统计数据，刚刚过去的2月全市新建商品住宅成交均价16854元/平方米，环比再降1.5%，同比降了约16%，而且是连续第7个月下降。

“现在整体房价都还在降，我们虽然本来就定价低，可还要意思一下(指促销)，否则吸引不了注意力。”深业南方地产相关负责人说，她反映其在坪山新区的东城国际日前也在原价10800元/平方米的基础上再降了2000元/平方米推特价房，一是出于竞争的考虑，二是想趁节后这一波抢先争取去年积存的刚需。“去年虽然已经不好卖了，但是大家都还在观望，担心也卖不动，而现在有些刚需H O LD不住了，就赶紧降点价多卖一些。”振业地产相关负责人如此解释为何峦山谷之前一直“自然消化”而今都现楼了才特价促销。

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