者弃“宅”从“商” 商业地产逆市受追捧

在房地产调控政策难以放松、住宅市场前景不明的前提下，商业地产异军突起。

从去年开始，不少传统的房地产开发企业宣布进军商业地产，与此同时，深圳写字楼和商铺市场发展势头良好。认为，未来深圳商业地产发展持续走向多元化、细分化，以购物为核心的城市综合体发展尤其迅猛。

住房限购，商业地产受到者青睐。

市场持续向好

到目前为止，房地产调控政策未对资金进入商业地产加以限制，因此令商业地产焕发出勃勃生机。不少者因住房限购而转向商业，商铺的成交价格一路攀升。

近期业内研究机构发布的2012深圳商业地产发展预判显示，今年将是深圳商业地产大盘集中爆发的一年，尤其是商业，将会保持攀升势头。

据深圳中原统计，2012年初全市写字楼平均月租金为142元／平方米，同比2011年初上涨29%。从去年全年来看，一手写字楼成交均价较2010年上涨19.1%，而二手写字楼租金水平较2010年上涨22.1%，售价超过70000元／平方米。

中原地产研究认为，由于写字楼长线持有可观，因此若无资金周转的压力，大多数开发商均选择自持，故能够成为市场可售新量的写字楼极为有限。在销售市场供应稀缺的情况下，写字楼租赁市场将成为市场焦点。

开发商纷纷转型

在此背景下，原本专门从事住宅的地产商摇身化作商业地产的持有者，不少对住宅大加追捧的者们，如今也都转投商业地产。在住宅项目遇冷的背景下，商业地产正逐渐接过传统地产的“接力棒“，成为房地产市场新的增长点和对象。

今年1月份，金地地产宣布进军写字楼，在今后五年内，计划每年在商业地产领域的额度保持集团总额的20%左右。

不少客表示，在调控政策压力下，住宅已经很难实现，他们更多留意商铺和写字楼市场行情。认为，一方面住宅市场受政策影响挤压，使得房地产开发资金缓缓转向商业地产项目；另一方面，深圳本地消费总量连续数年保持较快速增长，也刺激了商业地产项目扩张的信心。

城市综合体引人关注

DTZ戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙认为，在深圳经济稳固发展、新增项目陆续入市等利好因素下，商业地产的发展前景预期很乐观。他表示，去年以来，深圳城市综合体在建及已经入市的项目明显增多，这些项目中不少由城市更新改造而成。

据不完全统计，从去年底到未来2年内，深圳可能入市的城市综合体项目将会有16个之多，建筑规模高达1044.79万平方米，这些项目中总体量高于100万平方米的有4个，项目以福田、南山为主，但在宝安、龙岗也不乏大型项目将面市。

DTZ戴德梁行华南区研究部主管张晓端认为，商业地产正成为房地产新的利润增长点，而城市商业综合体是商业地产开发的方向，越来越多开发商投入其中，很大一部分原因在于城市综合体是商业价值化的具体体现。她认为，随着人们生活水平的提高，消费者对市场需求将更加多元化，预计社会消费仍会延续较快增长速度，零售业的发展具有不小，进而促进商业地产发展。她说，目前深圳商业市场氛围逐渐成熟，后海等商业已经形成独特形态，未来的城市综合体将更加多元化和更细分化。

业内人士也提醒，商业地产一般期较长，且对开发商的营运与销售能力要求较高，在大批商业地产集中入市的时期也蕴藏着较大风险。记者 曾洁

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千万买单频现 深圳写字楼市场或引2012热潮

近日，福田区世纪1号楼向市场推出10层单位，均价6万余元/平开售即售出四成，成交金额高达5亿多元。楼市的持续低迷让多个写字楼均以低于预期价格来获取成交。此外，据深圳中原统计，2012年初全市写字楼平均月租金为142元/平方米，同比2011年初上涨幅度达29%，开发商的以价换量加上租金涨幅明显、涨势之迅，使得写字楼市场受到众多客的瞩目。

2011年写字楼成交均价同比上涨近两成

事实上，自2009年以来深圳写字楼市场一路上扬，深圳中原数据显示：2011年全年，一手写字楼成交均价较2010年上涨19.1%，而二手写字楼租金水平较2010年上涨22.1%。而在供应量方面，2011年全年一手写字楼市场供应量几乎为空白，而2012年深圳写字楼市场新增供应也仅为75万平方米，其中总部大厦项目更是占比过半。由于写字楼长线持有可观，因此若无资金周转的压力，大多数开发商均选择自持，故能够成为市场可售新量的写字楼极为有限。

此外，自2011年11月以来，深圳一手写字楼销售市场连续三个多月零成交，而进入阳春3月，随着楼市成交的逐步回暖，写字楼市场出现了数千万的投入、整层购买，一时间成为现在客的关注热点。对此，深圳中原地产研究部指出，即便2011年是房地产行业迄今为止调控严厉的一年，但写字楼市场蓬勃发展的势头依然未被削弱，可见写字楼市场环境稳定，长线不可估量。

租售渐活跃 写字楼市场千万买单频现

从近两个月来看，写字楼市场春节后复苏迅速，且租金与售价持续高居不下，部分稀缺单位租金甚至涨至300元/平方米，更有世纪个别单位售价超过70000元/平方米。10层单位开盘即售出四成，成交金额高达5亿多元。写字楼性需求旺盛及写字楼市场巨大的可见一斑。

在销售市场供应稀缺的情况下，写字楼租赁市场将成为市场焦 点。2011年深圳全市写字楼空置率保持在3%-7%，租赁需求旺盛。其中，福田区写字楼空置率长期保持在5%左右，而蔡屋围写字楼空置率则低至2%-4%，西区个别写字楼空置率甚至长期为零。短期内写字楼市场供不应求的局面无法得到缓解，而近期存准率的下调表明政策倾斜于量化宽松，这些利好消息都坚定了商业地产继续上行的信心。

深圳写字楼租金上涨空间巨大

从来看，各城市写字楼租金水平差距较大。据英国《金融时报》报道，2011年香港地区写字楼年租金增长至每平方英尺97.11英镑(月租金约合人民币862元/平方米)，高居全球写字楼租金榜首。2011年北京写字楼租金每平方英尺36.27英镑(月租金约合人民币322元/平方米)，在全球贵写字楼市场中十九。而2012年初，上海写字楼的平均租金水平为266元/平方米。据深圳中原统计， 2012年2月深圳写字楼租金水平为198元/平方米，相比其他一线城市仍有巨大的上涨空间。

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