经济参考报：成交回暖趋势并非楼市反转信号

3月份以来，楼市成交呈现回暖态势，北京、上海、广州、深圳、杭州等一二线城市楼市成交量环比大幅攀升，迎来本轮调控以来难见的“暖春”。但仔细观察不难发现，成交大幅攀升是房企“以价换量”激发刚性需求入市所致，仅是市场的阶段性反弹而不是市场反转的信号，在楼市调控依然从严从紧、库存高企、房企资金吃紧的背景下，促销、“以价换量”仍是房企的首要任务。

对于楼市3月份成交环比大幅攀升的情况应该理性看待，一方面，近期，各地房源供应明显增大，房地产开发商促销项目增多，加之首套购房按揭贷款额度紧张的状况有所缓解，首套房贷利率回归基准利率等多重因素影响，使得刚性需求得到一定程度释放，成交量呈现上升趋势。数据显示，一季度北京全市新建普通住房共成交了1.6万套，从主要购买人群看，九成是置业。

另一方面，虽然3月份成交环比较大幅度攀升，但一季度整体市场依然处于低谷。北京中原市场研究部统计数据显示，20个城市总成交量为22.2万套，相比2011年一季度的30.9万套下调幅度达到了28.3%，环比去年4季度的26.3万套，下调幅度也达到了15.6%。另据中指研究院统计，北京一季度总成交面积184.9万平方米，同比下跌18.88%；上海一季度总成交面积272.68万平方米，同比下跌18.34%。

事实上，3月份成交攀升仅是反弹而非楼市回暖反转的信号。

从大的背景来看，楼市调控政策并未转向，一些地方对楼市政策所进行的微调尝试也被逐一叫停。关于“部分地区房价还远远没有回到合理价位”的表述，也预示着政府调控房价的预期目标仍未达到，调控仍将持续。同时，目前不仅要关注新房的价格走势，也要关注二手房价格的变动。新房价格下调势必推动二手房业主调低报价，反之亦然。也就是说，包括新房和二手房在内的楼市表现，与反转之说距离尚远。

从库存情况看，楼市库存量仍处于高位，在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，“供大于求”的格局短期很难改观。

从房企资金面来看，一季度，房地产开发企业资金情况持续恶化，已接近甚至低于2008年水平。上市房企69家公司中，负债占总资产比例超过70%的有23家，超过50%的有57家，负债同比增加的有46家。可以说，当前房企的压力较大，“以价换量”仍将是下一阶段房企的首要任务。实际上，房企已经尝到了这方面的“甜头”。经历了一个多月的促销后，2月多家标杆房企的销售业绩明显回升。其中，招商、金地、保利的销售业绩环比大幅上涨超过1倍。

随着楼市调控的持续深入，可以预见，日益高企的库存和不断吃紧的资金将迫使房地产开发商展开新一轮的促销，而在政府“有保有压”政策的影响下，置业的刚性需求将会得到释放并成为市场成交的主力军，但成交量的增长幅度将在很大程度上取决于开发商和二手房业主的空间。

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一季度多地楼市整体成交呈现回暖局面。中指研究院4月1日发布的报告显示，3月份，100个城市住宅均价为8741元/平方米，环比2月下跌0.30%，其中34个城市环比上涨，66个城市环比下跌。总体来看，3月，100个城市的住宅平均价格连续第7个月环比下跌。其中，北京等十大城市的住宅均价为15454元/平方米，环比上月下跌0.40%。具体来看，深圳、重庆(主城区)、广州分别环比上涨0.84%、0.60%、0.37%；其余7个城市下跌。

此外，中指院监测的40个城市中，33个城市成交面积在3月份出现了环比上涨，其中杭州主城区环比涨幅，达230.44%。北京等10个重点城市中，受各地房企供应增加，积极促销、以价换量，加之首套房贷率回调等多重影响，刚性需求集中释放，各城市环比均大幅上涨，除杭州外，天津涨幅超过100%，北京、上海、广州、深圳的上涨幅度也分别达到了73.84%、32.77%、58.76%、76.20%。

中指院的研究报告认为，尽管价格下调、推盘量增加带动更多需求入市，使得3月成交量在上月的基础上继续回升，但库存仍在高位，去存货是多数企业短期内的首要任务，加推特价房源、团购、新盘低价入市等手段继续成为主流企业和项目的定价策略，“调价促量”之势仍在继续。

多位业内人士表示，一些房企近期以价换量的策略还将持续，但房价继续反弹的空间有限。刚性需求虽在逐渐释放，但其数量相对有限，未来成交量能否持续回暖仍存在变数。

北京房地产业协会秘书长陈志认为，当前房地产开发企业资金压力、偿债压力较大，一季度各房地产开发企业选择低价入市、换量属“无奈之举”。从目前来看，“低价换量”策略受到市场尤其是部分刚需购房者的认可。

同策咨询研究总监张宏伟表示，虽然3月份由于政策微调，使商品住宅市场成交量逐步回暖，普通住宅助推沪楼市成交量出现“小阳春”，但后市如何仍存变数。结合历史数据分析，成交量整体低迷的情况仍未改变。

深圳地产人士林晓华表示，深圳的部分刚需入市推高楼市成交量，但刚需数量相对有限，仅靠刚需并不能支撑楼市大幅反弹。

太平戴维斯表示，为释放楼市刚需，商业银行或扩大新增房贷发放量和降低首套房贷利率。同时，普通住房标准逐渐修改，其涵盖范围更广，使大量购房者在购房阶段的税费得以减少；为鼓励增加供给，主营普通商品住宅开发的房企或能得到部分贷款，从而刺激其开发，并增加新开工面积。

北京中原市场研究部认为，当前楼市成交量复苏使得目前市场逐渐出现底部特征，已经换来成交量。虽然已项目再的可能性不大，但是其他未项目为获得销量、回笼资金，也将跟进。从目前整体市场来看，房价依然存在继续的空间。

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