2012楼市调控主调抑投机 侧重鼓励刚需释放

宏观调控，是近3年来楼市恒定不变的主题，2012年开年伊始，有关政策调控话题就一再被重提，许多地区调控政策开始出现松动。

但随着有松动迹象的城市出台的政策被叫停，加之两会的召开，坚定楼市宏观调控政策不放松的方向被再度重提，许多一二线城市的房价开始走上回归理性的通道，持续3年的楼市调控效果开始显现。

而有关首套房优惠重启、房产税扩面等预期政策风向的转变，楼市的宏观政策开始越来越具有针对性，调控也越来越理性。

2012楼市调控政策抑制需求，大兴保障房建设。

政策解析

楼市宏观调控政策不放松

政策观察：在过去的2011年，包括限购令在内的楼市调控政策出台，加之限贷令的坚定实施，遏制投机性购房，加快保障性安居工程建设，房地产价格快速上涨的势头得到有效遏制。

进入2012年后，由于没有跟进政策的出炉，各地开始暗流涌动，从年初佛山新政“一日游”、到芜湖新政“三日游”，再到上海“旧政新解”“七日游”，地方蠢蠢欲动的心态表露无遗，而对这些政策松绑举动的叫停，则将坚持调控不动摇的态度明确传达。的表态明确了今年持续楼市调控的决心，温家宝总理在两会政府工作报告中也明确指出，过去的一年，坚定不移地加强房地产市场调控，确保调控政策落到实处、见到实效，投机、性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。并强调，2012年将继续严格执行并逐步完善抑制投机、性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。

这些信息的释放可以看出调控的决心，许多业内人士分析认为，决策层的表态明确传递了2012年楼市调控政策将继续从严的政策信号，在调控不放松的大背景下，房价仍有下调空间。而从市场的表现看，从去年开始范围的已经呈现扩面趋势，而昆明本地的开发商也逐渐HOLD不住，从北市区开始的潮开始不断蔓延开来。

记者点评：楼市调控必须坚定不移地推进，在明确2012年房地产调控基调的背景下，可以预期的是今年在严格落实调控政策的同时，将会有包括房产税等跟进政策的出台，2012年的楼市将注定风波不断。

政策保障

公租房管理执行逐步到位

政策观察：有关于保障房的话题每年必提，相关工作也在稳步推进。作为保障房重要组成部分的公租房无疑将解决居者有其屋的居住难题。作为2012年本地出台的民生楼市政策，我省《云南省公共租赁住房管理暂行办法》的正式出台施行无疑是今年本地楼市关注的政策。政策中对于公租房面积、准入门槛、租赁、租金等都作出相关规定。同时明确，租金原则上不得高于同地段同档次市场租金的70%。

而来自的消息，3月25日住建部下发《关于做好2012年城镇保障性安居工程工作的通知》要求各级住房城乡建设（住房保障）部门要积极财政部门，研究公共租赁住房商业银行贷款具体贴息政策，对各地对商业银行发放的公共租赁住房建设贷款可以按规定予以贴息，贴息幅度可按2个百分点左右掌握，贴息期限按贷款期限确定，原则上不超过15年，具体贴息政策由市、县人民政府确定，更是解决了公租房投入建设的问题。

记者点评：解决夹心层居住问题一直是保障房建设推进的重心所在，近年来，政府大力推动公租房建设，同时却出现公租房“叫好难叫座”的局面。而如今，伴随着本地公租房管理办法，和性贴息政策的出台，加大对社会资金的引入，公租房或将真正进入落实阶段。

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实惠政策

首套房贷放松

政策观察：尽管2011年高调实施的限贷政策的初衷主要是针对二套房以上，但2011年上半年央行连续6次上调存款准备金率，导致银行流动性紧张，首套房贷也遭殃及，刚性需求受损。而央行在年前下调了一次存款准备金率，为各大银行腾出大量现金。之后在住建部年度工作会议上，住建部部长姜伟新在强调延续2011年楼市调控的基础上，表示将“支持居民合理购房需求，优先保证购房家庭的贷款需求”，显示2011年被误伤的刚性需求，将得到政策支持。

开年伊始涉及首套房贷利率的优惠数次被各大银行提及，对于置业刚需来说无疑是大利好的消息。在今年2月初召开的央行金融市场工作座谈会上，央行明确指出今年要“继续落实差别化住房信贷政策”、“满足购房家庭的贷款需求”。这也是自去年房地产市场持续调控以来，央行公开释放“满足首套房贷”的信号。

而日前从北京传出消息，工、农、中、建四大行共同研究差别化房贷政策，四大行将“联手”把首套房贷利率控制在基准利率以内，并提出“要继续全面贯彻落实差别化住房信贷政策，要满足普通住房贷款需求，在基准利率内根据风险情况合理定价”。目前包括中行、农行、建行等在内的大银行均在首套房贷政策上有明显松动，可申请基准利率9折优惠。

记者点评：误伤是近几年楼市调控不得不面对的问题，是调控政策对于刚需人群的遏制，致使宏观调控的背景下，人们购房仍旧是难题。可以预期的是，信贷面的调控将更有针对性，原来遭受误伤的置业人群在今年或将迎来难得的置业良机。

政策新风

房产税扩面将至

政策观察：被称为有望接棒“限购令”的房产税今年或将成为楼市调控的政策主题，经济工作会议强调继续深化房产税改革。因此继2011年1月上海、重庆开展房产税试点，2012年房产税的试点范围还可能扩大。此前住建部部长姜伟新表示，今年要继续加快个人住房信息系统建设，保证在6月底前实现40个主要城市的联网。这更为未来房产税的全面征收做好了铺垫。

在今年“两会”上，有关“改革房地产税收制度”被明确写入政府工作报告，同时，财政部部长谢旭人在回答中外记者提问时明确表示：“征收房产税改革，从去年年初开始在上海和重庆试点以来，两市的改革工作进展还是较顺利的，运行平稳。推进房产税改革试点有利于引导居民合理的住房需求和促进发挥税收作用来调节收入分配，所以现在财政税务部门已会同有关部门，与上海、重庆两市政府一起，认真总结试点经验，想在这个基础上进一步研究推进房产税改革方案，适当扩大试点范围，积极稳妥地加以推进。”

谢旭人作出有关房产税扩面的表态后立刻引起业内的强烈关注，而经济工作会议也指出，将推进房产税改革试点，3月18日谢旭人又在中国发展高层论坛2012年会上表示，房产税改革试点今年将稳步推进，2012年房产税征收范围扩大已成定局。

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调控楼市决心坚定 

近日，中共政治局常委、国务院总理温家宝在浙江就经济运行情况进行调研时强调，当前我国经济运行状况总体良好，我们既要坚定做好经济工作的信心；也要保持清醒头脑，增强忧患意识，冷静观察，沉着应对，未雨绸缪，进一步巩固经济发展的好势头，努力实现今年经济社会发展目标，为“十二五”开好局起好步。

温家宝指出，要保持宏观经济政策的连续性、稳定性，提高针对性、灵活性、有效性，防止物价过快上涨和经济出现大的波动。稳定物价总水平是当前宏观调控的首要任务。从控制货币发行、发展生产、保障供应、搞好流通、加强等方面作出了全面部署，各地区各部门要不折不扣地贯彻落实。住房供应和房价问题涉及人民群众切身利益，关系经济健康发展、社会和谐稳定，加强房地产市场调控的目标是明确的，决心是坚定的。各级政府要切实担负起责任。

温家宝强调，实施稳健的货币政策，是综合分析国内外形势作出的重要决策。要处理好总量和结构的关系，抑制通货膨胀和促进经济增长的关系，消除通货膨胀的货币因素。提高直接融资比重，加强对实体经济的支持。

温家宝指出，要推进产业转型升级，提高产业核心竞争力。在进出口趋于平衡的情况下，要保持对外贸易稳定增长和优化进出口结构。

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