多地上调公积金贷款上限 上调在15%至25%之间

针对刚需购房的优惠政策仍在继续。在近期各地首套房商业贷款利率悄然松动之际，呼和浩特、南昌等国内二三线城市住房公积金贷款额度上限也在悄然提高，上调幅度普遍在15%至25%之间。

记者日前从呼和浩特市了解到，将提高住房公积金的使用率及贷款额度，单身职工贷款额度由30万元提高到40万元，双职工家庭贷款额度由40万元提高到50万元，由此提高居民的购房能力。

在江西南昌，该市住房公积金管理日前也对公积金贷款限额进行了调整。调整后，对在市城区购房的，贷款限额由以前的40万元上调至50万元，对购买普通住房的双职工缴存户，额度也上调至60万元，此调整已从4月1日起执行。

此外，近期蚌埠市住房公积金管理委员会审议通过了《关于提高蚌埠住房公积金贷款额度的意见》。从4月1日起，职工夫妻双方均连续足额缴存住房公积金，公积金贷款额度上限由30万元提高到35万元；购买二手住房及在市辖三县购买住房的，公积金贷款额度上限由25万元提高到30万元。

事实上，近期上调公积金贷款额度的城市名单仍在进一步扩大。据记者初步统计，近期还有辽宁沈阳、新疆克拉玛依、山东滨州、河南的郑州和信阳等多座城市上调公积金贷款额度，调整额度均在15%至25%之间。

其中，新疆克拉玛依个人在公积金的贷款上限由50万元增加到70万元。滨州将住房抵押贷款的额度及长期限由现在的25万/15年提高至30万/20年，以提高职工购买、建造自住住房的能力。在郑州，从即日起，该市将公积金贷款额度上调5万元，市民多可以贷款45万元。此外，信阳住房公积金贷款额度由原来的个人16万元、夫妻双方28万元分别提高到26万元和38万元。

在国家房地产调控依然未有松动迹象的情形下，近期多地缘何集中上调公积金贷款上限？克拉玛依住房公积金管理主任曹建斌表示，放宽公积金提取和贷款政策主要基于两个原因，住房公积金是一项惠民政策，应该将政策用好用足；另外，全市公积金账户余额充足，客观上可以满足较为宽泛的提取和贷款需求。

不过，值得注意的是，近期上调公积金贷款额度的城市多属于二三线城市。在北京、上海等一线城市，住房公积金上限仍未有松动。

开发商预期房价还会有20%以内降幅

中国房地产开发商正在经历艰难的时刻。渣打银行的调研显示，他们的拿地意愿降低，土地流拍个案增多，地价已经回落。与此同时，房屋库存仍在增加，尽管幅度不大，但足以让开发商预期房价还会有20%以内的降幅。

今年2月底，渣打银行的研究团队在二三线城市，对30家房地产商进行了问卷调查和研究探讨。这些城市包括成都、武汉、南京、杭州、西安、石家庄、中山和肇庆。渣打银行发现，中国房地产正处于“弱平衡”状态，短期内建设前景稳定，“但是显然，3个月之后有可能更趋疲软”。

这种预期或许与房地产商融资状况相关。渣打银行的调研团队发现，对开发商来说，融资环境虽日趋紧张，但并没有极度恶化。至于开发商的现金状况，24家称当地开发商很紧张或者担忧。少数几家表示担忧。但有6家认为，如果3个月内销售状况不改善，即将面临破产风险。

开发商为了筹集现金而出让土地或工程项目，19家调查对象称，知道有这样的事情发生。

此刻，没有哪个开发商不希望政策放松。不过，他们感到政府的决心不易动摇。77%的开发商认为未来3个月不会改变房地产政策。

如果政策放松，会是什么形式的放松？开发商回答居首的是更宽松的银行贷款，其次是下调房贷利率（事实上这正在发生），再次是允许信托公司给开发商的信托贷款展期，此外，还有放松限购及地方政府收购开发商手中的项目用作保障房。

尽管如此，房地产市场些许曙光已然出现。今年春节假期之后房屋销售状况有所改善。房屋销量与前两年高潮时相比仍处于低水平，但自春节假期以来，销量保持向上的态势。政策层面，近期中国人民银行表态，鼓励银行支持房地产企业建设普通商品住宅，并鼓励银行降低购房人的购房贷款利率。

渣打银行的调研显示，一线城市正新房价格的调整，二线城市的房价调整目前也已开始。 三线城市住宅平均售价仍然较为稳定。不过，地方政府可以通过多种方式干预房价，如暂停颁发项目销售许可证等，因此，房价均价并不可信。土地市场亦显疲态，尤其是一线和二线城市。尽管土地出让面积增长有限，平均地价却明显下降。地方政府财政压力继续加大。

目前，开发商的建设活动没有大幅度减少，甚或略有反弹。30家开发商中有14家反映当前在建的房地产项目较3个月之前增多，9家开发商的在建项目少于3个月之前。至于未来3个月的建设活动，12家开发商表示建设项目将会增加；9家开发商表示可能会减少。

“部分开发商建设活动反弹的原因之一，可能是地方政府强制要求开发商在拿地之后两年内进行建设开发。受访的30家开发商中，有21家感受到这种压力，数量比上次调研时多。其他可能的原因包括开发商需要进行开发、售房以保持现金流，以及二三线城市购房政策相对较为宽松。”渣打银行大中华区研究部主管志浩表示。此次调研的结果并不支持今年商品房建设将陷入冰冻期的观点。

然而，此时开发商变得更加谨慎。16家开发商表示未来3～6个月没有拿地计划。26家开发商表示多次见到过地方政府土地拍卖流拍。地价的向下调整较为明显，地价触底的预期也较为强烈。17家开发商报告地价回调幅度达到5%~10%。还有3家开发商报告的地价降幅甚至达到11%~20%。三分之二的开发商预期未来3个月地价不会进一步下降。30家开发商中只有9家预期未来3个月地价还会再降5%~10%。

房子销售情况既不好，也不太坏。30家开发商中，三分之一反映春节期间房屋销量低于预期，只有6家称好于预期。半数受访者认为他们的同行2月的销量显示出一些回暖的迹象，11家称销售稳定，但销量很低。只有4家认为其竞争对手的销售状况恶化了。

在此种情况下，开发商对需求的信心增强了。19家受访公司感到信心略增，4家感到信心大增。这种信心部分源于对房价下调可能带来的市场反应。近2/3的开发商称10%~20%的带来了积极的反应，较上次调研增加了6家，而一半以上的受访公司称，几乎没有对销量起到刺激作用。

未售房屋存量在上升，但没有飙升。23家房地产商反映他们所在地区的房屋库存量稍许超出预期，只有几家反映存量远远高于预期。70%的受访公司反映其所在地区的房屋库存在缓慢增加。

和人们的感觉一致，更多开发商开始降低房价。渣打银行调研的这30家开发商中，22家反映其所在城市一手房高达10%。7家反映价格持平。两家声称价格下降了11%~20%。“2011年10月，2/3的开发商认为未来6个月的房价将下跌10%左右，事实证明确实如此。”志浩表示，部分开发商认为近期房价将继续下滑。

房地产调控关键阶段 如何引导和保护刚需

首套房贷利率优惠的扩大在一定程度上刺激了成交量的回暖。新房以及二手房的成交反弹，犹如一剂镇定剂注入已经疲软的房地产市场，对于房价重回上升通道的担忧随之而来。

笔者以为，此时务须继续坚持房地产调控，才有可能维持并扩大调控成果，在完成肃清行业顽疾的同时，促使房地产市场健康稳定发展。

自2011年下半年开始，一些地方政府发布系列政策“微调”楼市，例如放宽普通住房标准、提高公积金贷款额度、购房政策放宽等。对于地方政府幅度不大的“微调”政府多采取默许态度。但像芜湖、佛山、上海等城市涉及变相松动二套房限购等明显“救市”行为，政策出台几天后就被叫停。

综合房地产市场的现状来看，现在处于房地产调控走势的关键时期。一方面，刚性需求的强劲带动了房地产成交量的回暖，尤其在未限购的二三线城市，房价上涨势头依然存在。即便是执行限购政策的一线城市，房价回调幅度也是有限的。另一方面，上市房企陆续公布的2011年年报和今年一季度季报显示，房地产企业资金压力巨大，库存消化缓慢，资金压力已经使得一批小型房地产企业进入破产程序。

虽然问题重重，但是决策层还是坚持要继续房地产调控。

温家宝总理4月13日主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作。会议部署，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。

4月3日，温家宝总理在福州召开的福建、上海、江苏、浙江四省(市)经济形势座谈会上，谈及目前工作时指出，要坚定不移地继续实施房地产市场调控政策。

在4月16日举行的上海市政府工作会议上，上海市市长韩正明确表示，上海将继续坚决贯彻落实好有关政策，对房地产调控力度不减、政策不变，确保全年稳中有降目标的实现。

今年两会期间，韩正就表示，今年政府工作的一项重要内容，是进一步巩固房地产调控成果，促进房价合理回归；继续推进保障性安居工程建设，抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。

在坚持房地产调控的同时，还要保持警惕，房贷优惠利率在放贷过程中一定要严格控制在首套房上，避免向二套房蔓延；即便是所谓的改善性需求也不可适用这一优惠政策，否则将会使得初步遏制的投机再度泛滥。