美联物业周报：烂尾风险增加 资金成行业瓶颈

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部分城市首批公租房遭“空置”

近日不断有消息曝出，在公租房建设热潮中部分地方的公租房项目却遭遇少人问津的尴尬。位置偏远、价格偏高、申请标准较严等是一些地方公租房项目受冷落的主要原因。

南京、上海、武汉、郑州等热点城市的部分公租房项目却面临着无人租住的尴尬。以郑州为例，去年底面向社会公开配租1353套公租房，截至今年3月底，郑州市区递交公租房申请的仅有628户。针对公租房遇冷的情况，郑州市有关主管部门近日表示，公租房政策在郑州市区实施时间较短，公众缺乏了解。

美联物业研究认为，不少地方为完成下达的保障房建设任务，但又舍不得城区的地块作为保障房建设用地，使不少保障房位置偏远等原因，令保障房被“空置”，造成社会资源闲置。

住建系统强调的是继续“控需求”，而在国土部门，工作的重点则是“促供给”。4月17日国土系统的视频会议上，“形成住房有效供应”便被反复提及。在国土部看来，需要担心的显然不是开发商“不拿地”，而是开发商“不开工”、“缓施工”。

“处于在建状态的已供土地数量充足，总体上能够满足持续开发需求。”国土部做出如此判断的则是依据两个数据：15.04万宗和47.99万公顷，这是截至2011年底，国内尚在开发过程中的房地产用地宗数和面积，这个数字相当于过去三年年均供应量的4倍。

美联物业研究认为，开发商对土地圈而不建，将令下一周期新房供应出现紧张局面。现时房地产市场并不缺乏土地，资金短缺成为行业发展的瓶颈。

北京新盘“摊大饼”开发商激战五环外

3月北京商品住宅成交环线比例中，4环-5环占了11.2%，5环-6环占了61%，而6环以外占了18%；楼市80%的成交集中在5环-6环外，这一数字同比增长了10%；无论是4月入市新盘还是全力去库存的老盘，5.5环及其周边已经成为激烈的楼市战场。

美联物业研究认为，近年的房地产热令不少一线城城区土地供应告急，资本外溢至近效区域，如北京现时的房地产主战场扩展至5-6环之间。

上海市长:上海房地产调控力度不减政策不变

上海对房地产调控将保持连续性，住房保障工作将做得更好。在16日举行的上海市政府工作会议上，上海市市长韩正明确表示，上海将继续坚决贯彻落实好有关政策，对房地产调控力度不减、政策不变，确保全年稳中有降目标的实现。

根据国家统计局的相关数据，上海新建商品住房价格自去年10月出现负增长后，已经连续6个月环比下降。

美联物业研究认为，上海作为长三角的核心城市，其楼市政策走向具有示范性作用。

广州经适房签合同5年后市

17日，广州市财政局联合广州市国土房管局、广州市住房保障办发文，发布《广州市已购公有住房和经济适用住房上市缴纳的土地出让金及分配管理规定》(简称《规定》)，明确了公有住房和经济适用住房依规定进行出售、交换、出租等上市行为时，缴纳的土地出让金和的分配管理问题。

《规定》表示，2007年12月18日前已售出或已签订购房合同的经济适用住房，在取得房屋权证 2年后市，产权人应按交易评估价格的1%缴纳土地等价款；2007年12月18日及以后签订购房合同的经济适用住房，自签订购房合同之日起5年后方市，产权人应按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的80%缴纳土地等价款。

2007年广州经济适用房新办法出台后，广州于2008年年底分配成功了首批经济适用房，分别位于金沙洲、大塘和同德围，共2145套，这批房源上市快也要在2013年年底。

美联物业研究认为，措施虽然要上缴80%的土地，但仍然存在以保障房图利的嫌疑，失去保障房应有的功能。

土地市场“倒春寒”深圳前4月宅地出让交白卷

今年前三个月深圳总共推出了5块土地，但其中没有一块为居住用地。这5块土地包括2块商业性服务设施用地、2块工业性用地、1块道路+地下社会停车场库+地下商业用地。

从往年资料来看，这个时间段都算不上是土地市场的活跃期。去年季度出让居住用地同样为零，而去年居住用地出让集中在5-9月的时间段，全年度共计出让11块居住用地，其中8块为保障房用地。再往前追溯，2010年季度仅在3月时出让了一块位于坪山新区的居住用地。

而在价格方面，深圳一季度所推出的5块用地中，除一块中止出让，其他地块全部成交，但均为底价成交。而其中两块同时中止的地块在再次挂牌时各自调低了起始价格，终才以底价成交。

美联物业：由于深圳土地资源相对紧缺，加上房地产调控依然持续和保障房优先供应的情况下，预计年内商品住宅用地供应量仍不乐观。

重庆房交会上演“打折战”

重庆此次房交会吸引141家房产商参展，共推出21万套一手、二手房源。其中，58家开发商对85个楼盘推出不同程度的优惠措施。房交会现场，便被成群的房企宣传单发放员“围堵”。不少宣传单上印有8.5折、9折、团购优惠等醒目字样，其中一家房企甚至推出在原成交价基础上再享7.6折的“血拼价”。同时，部分房企还推出补贴契税、折上折、办理VIP卡再优惠等措施，还有房企与银行联合推出利率打折的优惠。

同时，来自海南、山东、四川及重庆区县的房企也扎堆亮相此次房交会，价格优惠同样是吸引人气的主要招数。

美联物业研究认为，“五一”周或将迎来新一轮热潮。

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一手住宅

一线城市

二线城市

注：

1、统计时间：2012.4.16-2012.4.22；

2、数据来源：各城市官方房产信息网，美联物业研究；

3、备注说明：“--”表示由于统计原因暂时缺少的数据；

4、杭州从2011年5月8日起使用全市住宅成交数据。

成交预测

上周一二线城市一手住宅成交量涨跌互现，一线城市北京、广州环比表现上升，升幅分别为5成和1成半。而上海和深圳环比则出现回落，跌幅为深圳达1成以上。二线城市杭州、成都成交量环比分别上升4成和1成。重庆则有约1成回落。

开发商圈而不建，以及因种种原因“缓施工”，造成在建房产项目逼近48万公顷引起国土部门的重视，并提示未来烂尾风险的上升。不难预见，现时资金已经成为房地产行业的发展瓶颈。

异域楼市

金砖四国房价达到或超越发达国家

随着我国经济不断发展和人均收入的提高，出国旅游逐渐成为大家追捧的热门娱乐休闲方式。除了在旅行中享受种种乐趣，“出境游”更是一种取得启示和信息的可靠渠道。

以金砖四国为代表的新兴市场房地产价格现在已达到甚至超越发达国家水平。如莫斯科和孟买的高档价格一般在100万到200万美元左右，比德国法兰克福和法国巴黎的50万到100万欧元几乎高出一倍。当看到上海和巴西圣保罗的高档已和纽约华尔街同等面积的单位价格接轨，三亚的连体度假别墅价位已紧逼加州圆石滩的独立别墅，笔者开始重审自己对房地产市场未来的乐观看法。

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