深圳首套房贷利率八五折已是底线 八折？没门！

央行5月18日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，市场预计将释放流动性资金4200亿元左右。消息一出，不少地产界人士在微博上吵翻了天。昨日，深圳都会城市研究院院长高海燕在接受深圳晚报记者采访时表示，此次降准不会对房价产生根本影响，整体上无法改变楼市向下调整的趋势。至于有人推测降准后首套房贷款利率部分银行可能会出现八折优惠的说法，记者昨日从深圳一国有大行内部人士处获悉，深圳首套房贷利率八五折已是底线，八折优惠的可能性很小。

房贷：首套房贷利率优惠尚维持原状

中原地产市场研究部人士认为，在上次下调存款准备金率以后，各地银行针对首套房贷利率基本由上浮10%左右回归到八五折左右。但近首套房八五折利率优惠有收紧苗头，此次下调存款准备金率后，首套房贷款利率很可能继续维持八五折优惠，部分银行甚至可能会出现八折优惠。

5月3日记者就深圳首套房贷利率走访多家银行获悉，多数银行已普遍下调优惠，全面进入“八”时代。降准消息出后，首套房贷利率市场有无变动？记者昨日再次咨询多家银行获悉，目前深圳的首套房贷利率优惠多数银行仍维持现有政策，尚未作出较大调整。

降准后，深圳首套房贷利率有可能打八折吗？一家国有大行内部人士向记者透露，八五折已是底线，八折优惠的可能性很小。

楼市：房价下行趋势不会改变

央行此次降准将对房市有何影响？地产商潘石屹的微博刚表示“对房地产是重大利好消息”，任志强马上反驳：“小潘使劲忽悠吧，0.5也能治病？”并且在微博上表态，巨大的库存，放开都涨无动力，何况毫不动摇呢？0.5就想涨？做梦吧。

深圳地产剑客“牛刀”认为，央行宣布降准，释放了一点流动性，可以缓解部分开发商一些资金困境，但是，释放这么一点流动性，即便有一些流进房地产，相对开发商整体的库存和债务根本就是杯水车薪，丝毫不能改变房价下行的趋势。

“牛刀”表示，降准的效应是改变市场的心理预期，可能会有效阻止房价在六七八三个月出现断崖式下跌。

深圳都会城市研究院院长高海燕昨日称，此次央行降准是对实体经济的定向释放，在信贷结构严格管理的当下，总体上并不会增加房市货币供给。况且限购限价政策本身没什么变化的前提下，不会对房价产生根本影响，整体上无法改变楼市向下调整的趋势。

《《深圳中介地产经纪报期上线

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“红五月”楼市正缓步向暖

随着开发商推盘、促销力度加大，多个热点城市楼市正初步显现一波“红五月”行情。数据显示，五月上旬54个大中城市的总成交量较上月同期上升44%。刚刚过去的一周，北京等多个热点城市成交量同比、环比均呈明显上涨态势。

接受《经济参考报》采访的表示，成交上扬主要得益于市场回暖，但目前开发商的依然带有很强的试探性，成交量也会在各方博弈中反复波动，二季度房价可能仍将继续下跌。楼市整体胶着之下，市场各方分化程度加深，购房者尤其是刚需购房者逐渐入市，而少数开发商则已暗自运力土地市场并着手抄底拿地。

数据

多个热点城市成交明显回升

中指研究院14日公布的数据显示，上周(5月7日至5月13日，下同)监测的40个城市中，六成城市楼市成交周均同比均有上升，且苏州、厦门、温州、兰州、海口同比增幅都在100%以上。重点城市中，仅深圳、上海成交周均同比下跌，其余城市均上涨，其中南京涨幅，达82.20%。其余城市除天津、武汉外，涨幅都超过20%。

再往之前看一周，五月周(4月30日至5月6日)，重点城市中除深圳、上海、武汉成交同比下跌外，其余城市均上涨，其中南京涨幅，达80 .66%，杭州、重庆涨幅超过20%。另据中原监测，从5月份前10天的交易数据来看，主要城市新房市场的成交回升较为明显，54个大中城市的总成交量较上月同期上升44%。若剔除4月的假期因素，仍有约2成的增长。

环比来看，多个热点城市成交回升态势明显。在北京，根据北京住建委的网签数据统计，上周北京全市新建商品住宅网签总量为2403套，环比 前 一 周 的 网签总量大幅上涨了63.8%。类似的情形也发生在上海，德佑地产市场监测数据显示，上周整个上海市商品房成交面积为26.18万平方米，环比前周上涨38 .4%，成交套数2742套，环比上涨43.0%。“与今年前几次成交高峰依赖少数项目拉动不同，上周的成交上扬主要得益于整体市场的回暖。”德佑地产研究主任陆骑麟告诉《经济参考报》记者。

北京中原市场研究部总监张大伟认为，除部分项目新增开盘等因素外，出现成交量上涨的原因还包括，市场逐渐平稳，在调控政策基本见底的情况下，购房者逐渐开始入市，是一些性价比不错的项目购房者入市积极性明显增加。

不过，中国房地产学会副会长陈国强接受《经济参考报》采访时提醒说，整体来看，楼市还是处于胶着状态，市场各方对后续走势的看法尚存较大分歧，成交量也会在各方博弈中反复震荡。

陆骑麟也持类似观点，在他看来，由于开发商力度的减弱，4月楼市成交迅速下滑，在这种情况下，部分开发商不得不再度举起大旗。拿上海来说，上周相当一部分靠前的楼盘都对价格做出了一定的下调，帮助楼市回暖。“但是，目前开发商的依然带有很强的试探性，一旦市场回暖或者回笼资金的目的达到，很可能又会减小幅度，造成成交量的回落，这样的循环可能会在未来几个月反复出现。”

抄底

部分房企蓄势拿地

在楼市成交波动回升的过程中，开发商面临的资金压力也有逐渐缓解迹象，少数房企已着手在土地市场抄底。

中原集团研究一份统计数据显示，从标杆房企今年前4个月的销售数据来看，十大标杆房企的总合约销售金额为1649亿元。其中，4月份十大标杆房企总销售面积约492万平方米，环比微涨5%，同比依然大幅增加51%。中海的销售为理想，销售业绩为96亿元。保利以91亿元的业绩排在十大标杆房企的第二位，也是自2011年以来保利单月销售金额超过万科。恒大4月份的销售业绩也出现大幅攀升，环比和同比分别增加104%和33%。

报告认为，现阶段即期供应量和价格策略依然是影响开发商销售表现的主要原因。若政策面环境没有实质性的松动，大型房地产开发商以价换量的策略将始终贯穿全年。

随着资金回笼步伐加快，一些销售良好和财务稳健的房企已开始或酝酿适时抄底拿地，平淡的土地市场中也逐渐出现溢价项目。陈国强告诉《经济参考报》记者，在市场活跃程度比较低迷的情况下，的确多数企业会选择谨慎拿地，但也有企业会选择在土地市场有所动作。

公开资料显示，保利地产年初以来便斥资38亿分别在石家庄、佛山拿地。万科更是4月内一举拿下青岛、唐山、南充等多个项目，雅乐居、恒大地产等在近期也在土地市场纷纷出手。另据媒体披露，金地集团今年将拿出超百亿资金购买土地，而去年其在土地市场上的花销仅为23亿元。

与此同时，北京、上海等地的土地市场也出现了久违的溢价成交地块，部分热点城市宅地价格4月环比上涨。中原集团研究14日发布的研究报告披露，4月一线城市居住用地的平均地价约为8631元/平方米，环比上涨150%。二线发达城市居住用地的平均地价约为4457元/平方米，环比上涨139%。具体来看，北京、广州、南京、杭州等发达城市4月均有高价区域地块成交，同时成交价格普遍高于同区域前期出让价格。4月实质性地块比重缩减至50%，较2、3月明显下滑。区域及大型规划发展区域地价上涨显著。

虽然，整体来看土地市场尤其是宅地市场成交依然冷清，远郊区域及近郊地价过高区域仍有实质性，多数房企购地意愿也明显低迷，仍以去库存为当务之急，但在“大家都悲观的时候，有些企业是准备抄底的”，陈国强说。

趋势

刚需及升级需求渐成市场主流

国家统计局11日公布2012年4月主要经济数据，房地产业除增幅显著回落外，商品房成交、新开工等同比继续呈现出不同程度下滑。数据显示，4月房地产额为4908亿元，增幅从20%左右大幅回落至个位区间，环比也下降11%。而住宅新开工面积出现-14 .6%的负增长，商品房、商品住宅销售面积和销售额继续环比出现下降。

集团分析人士刘卫卫告诉《经济参考报》记者，4月房地产开发景气指数为95.62，较3月再回落近1.3个百分点，继续在不景气区间下滑，创下三年来历史新低。“这凸显出在持续严厉的调控下，房地产行业整体回落、继续筑底下行。”

尽管多次重申房地产调控的总基调不会放松，但从近期部分城市首套房利率下调等现象来看，房地产调控在总基调不变的基础上正在进行局部的微调，是地方政府的微调意愿更为强烈。

据不完全统计，4月以来武汉、郑州、南昌、呼和浩特、信阳、蚌埠、克拉玛依等多个二三线城市纷纷上调公积金贷款额上限，并重申首套90平方米以下住房公积金贷款可为两成，大大降低了置业者的购房门槛。沈阳还缩短公积金缴存时间以鼓励年轻职工购房需求。扬州甚至还出台了购买非毛坯房的奖励政策。

北京丽兹行房地产顾问有限公司郑海燕分析认为，在限购政策不变的前提下，不动产市场的需求将继续受到抑制，刚需及升级需求将在较长时间内成为市场主流。根据丽兹行市场研究统计，4月份北 京 市 高 端 住 宅 的 总 成 交 面 积 为27358.19平方米，远低于去年同期水平，为近两年以来的次低点。

北京中原市场研究部分析认为，目前市场已经逐渐出现底部特征“项目在目前的价格段已经换来成交量，再的可能性不大。而其他未项目为了销售量必然会跟进。在政策底部已经出现的情况下，部分刚需盘已经出现了相对的性价比。”

“房价会继续下跌，但跌幅将很快于未来几个月内完成筑底”。上海易居房地产研究院副院长杨红旭分析称，“从70个大中城市房价指数自2010年4月同比增幅触顶后，持续下滑至今，并在今年3月出现同比下跌。另外从环比来看，去年10月出现下跌拐点后，至今仍在继续下跌。估计房价将于三季度前后出现环比止跌，四季度可能出现小涨。”

各地楼市“微调”政策频出 房企表现依旧审慎

4月份，40个大中城市楼市成交量继续环比下跌，但有超过一半城市的成交价格显示出回调趋势。各大城市房价调而未降，显示市场各方博弈仍在继续。

7日，扬州市出台“奖励购房”政策，被认为是地方政府对当地楼市进行“微调”的表现，再加上央行降准和银行首套房贷利率优惠，大大增强了市场各方对后市的预期。

作为房地产市场的主体，房企对市场预期的变化一定程度上影响市场风向。从近期房企在土地市场、融资方面的动态情况分析，不难发现各地出现的楼市微调政策，并未打消房企积极“过冬”的策略，态度依旧审慎。

房企拿地态度仍谨慎

由于万科、招商、保利等房企加大了促销力度，刚需入市使得3月份万科、保利等13家房企实现单月销售额、销售面积同比双双上涨。其中，万科销售额环比大涨六成，金地、佳兆业、绿城、融创、世房的销售额同比均实现翻番。

在销售额回暖的情势下，房企并未因市场回暖而转变之前的谨慎态度。

在一级土地市场上，万科终于在4月份打破了一季度 “零拿地”记录，但与前4个月销售额相比，万科目前拿地金额为26亿元，这一比例仅为7％，远低于往年水平。万科董秘谭华杰表示，万科会继续坚持谨慎拿地策略。

相比之下，招商集团却一改往年的低调，一季度招商地产（000024）频频在贵州、天津、北京等地新增土地建筑面积达119.16万平方米，较去年同期增加160％，拿地金额超40亿元。

招商地产董秘在接受 《每日经济新闻》记者采访时曾表示，相比其他房企，招商拿地会积极一些，但仍然会根据市场情况调整策略。

但除了招商、恒大、保利等央企在一季度拿地较多之外，中海、金地、富力、融创等房企3月份均未新增土地储备。

2011年，金地全年较为谨慎，拿地等方面的额仅22.88亿元。但2011年年报业绩发布会上，金地总裁黄俊灿表示，今年土地市场机会增多，会积极寻求在二三线城市拿地。但整个一季度，金地只在武汉储备规模建筑面积89.81万平方米，较2011年同期减少300万平方米，拿地态度依旧谨慎。

存货量高企，去化速度较慢，使得房企拿地积极性不高，对一级土地市场的影响开始显现。截至本月，深圳已连续5个月无住宅用地推出与成交，土地市场惨淡迹象明显。

据中指研究院统计，4月份300个城市推出土地共2880宗，成交1720宗，同比减少25％，其中，住宅用地成交413宗，同比减少36％；成交面积1865万平方米，同比减少46％。而成交总价前10位的地块有近半数溢价率为0，仅2宗地块溢价率超过20％。

楼市微调预期不容乐观

与房企在土地市场表现出的态度类似的是，随着房企偿债高峰的到来，库存较多而现金流紧张的局面加剧。

4月份，包括万科、新（600628）、远洋、中信、越秀、金融街（000402）等在内的房企纷纷通过债券、信托、股权转让、银行贷款等方式融资。其中，越秀集团4月16日发行了10亿港币的长期公司债券。

12日，央行宣布从5月18日起，再次下调银行存款准备金率0.5个百分点，预示着货币政策调整，流动性改善，大多数业内人士认为银行房贷政策会进一步宽松。

据此，世联研究认为，存款准备金率的持续下调对房地产的成交量形成实质性利好：置业的信贷需求将得到满足，从而支持了楼市的成交量继续好转，5、6月的成交量值得期待。

也有深圳地产人士认为，下调存准率只是央行针对目前资金外逃情况的应对，对楼市影响有限，楼市调控不会放松。

上述人士的说法主要源于4月13日温家宝总理在国务院常务会议上强调，要巩固房地产市场调控成果，坚持房地产调控政策不动摇，绝不让调控出现反复。

但各城市“小动作”不断。据中指院统计，今年初以来，包括北京、天津、厦门、南宁等有20多个城市通过提高住房公积金贷款额度、调整住宅标准、对购房者减税或补贴等形式，对楼市进行微调。

佛山、芜湖、上海等城市先前的微调政策均被叫停。因此，中指院认为，房企对地方政府大幅放松调控的期望不能太高。