国务院总理温家宝近日在湖北考察时再次强调，要稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策。
三番五次重申坚持楼市调控政策不动摇，但与此同时，地方的楼市新政也在层出不穷。
前阵子，关注楼市的人们都在紧盯着扬州，确切地说，是在盯着扬州出台的楼市新政是否会被叫停。不言而喻，大家是看对于地方楼市“微调”的态度，以判断未来房地产市场的走向。
尽管这些政策大部分号称是“坚持基调不变情况下对地方楼市的‘微调’之举”，但不能否认，“微调”的重要结果之一就是刺激当地低迷的楼市。
国家统计局5月18日发布的数据显示，今年4月份我国70个大中城市中，46个城市新房价格同比下降，比3月份增加了8个，下降城市占比超六成。同时，今年4月份重点城市土地成交继续走低，30个城市土地成交规模再度下跌，房地产开发景气指数继续在不景气区间下滑，创下三年来历史新低。这些数据凸显出在持续严厉的调控下，房地产行业整体回落、继续筑底下行。
房地产市场的低迷，导致地方政府土地出让金及各项税费不可避免受其影响，财政收入随之萎缩，这让一些主要靠楼市“吃饭”的地方政府有些“坐不住”了。
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一些地方政府开始不断试图用各种“微调”手段来试探的“底”，想方设法为当地楼市“松绑”。
据北京中原市场研究部统计显示，自2011年下半年以来，北京、上海、杭州、重庆、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、从化、马鞍山、沈阳等30多个城市，从不同角度出台了楼市微调政策，政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，多少都与“松绑”有关。
据业内人士分析，在这些地方楼市微调政策中，大部分因尺度较小且符合“保护刚需”的政策框架而侥幸过关，但也有些因尺度较大，挑战“调控底线”而被直接枪毙。
目前来看，楼市“微调”过关者为大多数。有统计显示，自去年8月至今，共有33个地方政府进行楼市调控微调，其中28个城市获得通过，5个被叫停。
随着楼市调控的持续深入，地方财政收入还会更加吃紧，一定会有更多地方政府按捺不住加入“微调大军”。有甚至表示，“地方‘微调’尺度很有可能进一步加码，一旦有成功闯关者，必有追随者，而一旦追随者达到一定规模，发展成新一轮轰轰烈烈的‘救市’并非没有可能。”
如此看来，尽管调控楼市的态度坚决，但楼市调控中途被地方“微调”泄气的风险正在加大。
当前，我国房地产市场调控正处于关键期，房价合理回归的基础尚不稳固。在此情况下，调控楼市的力度一定不能放松。这就好比爬坡，要一鼓作气坚持到底，万不可中途松懈，否则不但何时能爬上去不说，弄不好还会一下子滑下来，前期功夫都将白费。
在我国房地产市场尚未调整到正常发展轨道之前，要警惕地方变相救市的“微调”手段泄了楼市调控的“气”。
尽管目前地方楼市“微调”看起来都很合规，大部分都打着“刺激刚需”的旗号，但这与赤裸裸的“救市”行为相比，只不过是多穿了一件“外衣”而已。主要的是，无论“微调”出于何种理由，市场都可能将其解读为房地产调控政策或将变相松动的信号。
如果这种“松动信号”越来越频繁地出现，势必会引发市场预期的混乱。不仅可能在短期内引发房地产市场价格的迅速反弹，而且政府的公信力也将受损，不利于巩固已经取得的调控成果和房地产业的持续健康发展。
有人说，我国楼市是“政策市”，任何政策的风吹草动都会牵引各方神经。是目前，房地产调控已经取得初步成果，投机者正慢慢退出楼市，在此敏感时期，一定不能发出“放松调控”的信号，以防坏了整个楼市调控的全局。
这也就要求，要继续坚持楼市调控政策不动摇，而地方必须将楼市调控政策执行到底，不能借“微调”等手段变相给地方楼市“松绑”。任何为了地方短期利益而牺牲整个中国房地产业长远利益的做法都应被立即制止并杜绝。
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5月20日，国务院总理温家宝在武汉召开的六省经济形势座谈会上指出，稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。
值得注意的是，温家宝对于这次楼市调控的表态是在扬州、营口等城市陆续出台放松房地产调控措施的背景下，因此这次讲话被业内解读为：坚持限购为主的调控政策不动摇。
此前，来自财政部、住建部等部门官员曾陆续表态今年将研究房地产调控的长效机制，即以税收、法律为主的调控手段取代限购为主的性调控手段。
财政部财科所副所长刘尚希5月21日在新华社下属某媒体上撰文指出，被业界寄予厚望的房产税只是一个小税种，对于楼市的影响有限，无法替代限购令。
限购为红线
5月21日，媒体曝出消息称，辽宁营口出台政策，给予当地公务员和事业单位人员每人约5万元的购房补贴，当地财政拿出5000万元补贴这些人买商品房。
营口并非个案，在此之前，已先后有佛山、成都、扬州等30余个城市微调楼市调控政策，刺激当地低迷的房地产市场。政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。
北京中原地产统计显示，地方微调楼市调控政策可以分为两类：一类是芜湖、佛山、成都、上海等城市的松动政策，这类城市均出现了政策出台几天后就被搁浅。另一类是以北京、天津等地为主的减收和首套房贷打折等为主的，并没有被叫停。
但是，成都银泰·泰悦湾销售一位负责人电话中表示，成都房管局此前曾表示将购房资格审查放到交房时，也就是商品房预售合同签订1-2年以后，然而随即被叫停，但是相比北京限购来看，成都限购政策依然宽松，仅为1年社保的限购门槛比较容易满足，即使被叫停，仍然对外地人购买影响不大，该项目日前在北京推售30余套房屋被抢购一空就是实例。
北京中原地产研究员张大伟表示，只要限购、限贷的前提不松动，只针对首套房、自住房的政策松动并未触及政策红线。
一位接近住建部的人士也向记者透露，对于地方政府的微调政策，住建部也是区分看待的，目前基本上属于保刚需和促进楼市合理需求的政策都会过关，但是违反限购政策的地方措施肯定要被叫停。
在地方微调“不断”之时，对于楼市调控的态度却始终未变，住建部政策主任秦虹在新京报传媒举办的“房地产三周年酒会暨2011物业颁奖盛典”上指出，抑制投机性需求的楼市调控大方向一直未变，地方政府的微调大方向，总的来看属于支持合理购房需求，算不上政策转向。
住建部房地产司副司长张小宏日前表示，继续落实好包括住房限购在内的各项抑制、投机性需求的政策措施。个人住房信息6月底前将实现40个城市联网，届时，个人在40个城市的住房使用情况将一目了然。
房产税扩围趋冷
“没有联网之前，过网签时，后台个人信息资料储备中，并未包括2005年以前在京购买以及在外地购买的房产，也就是说，只要其他购房条件符合即能买房。”北京金融街奕兴置业有限公司副总经理兼北七家项目总经理苏华对记者说，北京网签个人信息资料储备中，之所以没有2005年以前数据，主要基于2005年，北京开始网签，不过各地网签的时间不一样，其他的城市可能晚一点，针对联网后，会不会补录此前的房产信息，尚不清楚。
不过，苏华认为，联网虽然透露限购在执行层面的再度从紧，但对于市场来说并非是坏事，在限购背景下，开发商更趋于开发中小户型，比如位于未来科技城的金融街金色漫香苑，主打刚需和改善型购房户型，受限购影响小，90%以上都是北京户籍。
中国房地产学会副会长陈国强表示，在个人住房信息系统实现联网后，将加大、投机性需求的打击力度，确保限购政策的执行力度。
陈国强表示，房产税扩大试点工作和限购工作是相互补充的，本次国务院再度强调限购，意味着房产税扩大试点工作不会成为房地产调控的重点，至少短期内在大城市不可能再扩大试点。
房产税调控房价的能力有限，因为房地产适用的范围有限。上海只针对新购房者征收房产税；而重庆虽然对保有的房产征税，但由于试点范围局限于主城九区，且针对住宅，纳入试点的房产也不多。
除了试点范围有限，试点推行的税率，也被指偏低。此外，土地出让金不会被取消的情况下，相应房产税的税率自然不可定得太高。
此前，有媒体报道，房产税将在今年年内，进一步扩大试点范围，猜测参与其中的城市很多，北京、广州、深圳、南京等。但各地主管部门，都未给出任何明确的答复，“在研究中”的居多。南京住建委相关负责人则回应，“如果限购令退出市场，后果难以想象”。
5月21日，财政部科学研究所所长贾康建议，针对许多家庭购买的第二套房，其房产税税负也可以适度从轻。由于城市化的进程，房地产注定有稳定的，很多家庭通过购买第二套房，如同给自己购置一份商业性的社会保险，贾康认为这种行为应该被认可。
不过这个试点方案，则比现行的两个试点方案，都要来得更宽松，房地产税调节房价的功能可能会进一步减弱。
刘尚希则直接表示，丢掉对房产税的幻想。他指出，当下房地产投机预期仍很强烈，限购是有效，也是不得不采用的权宜之计。
上市房企利润十年来首现负增长
从78%到58%，再到2.49%，这是上市房企营业收入从2009年至2011年三年的同比增长率的变化。受持续的宏观调控影响，上市房地产企业的营业收入及利润率等各项指标增速出现不同程度的下滑，甚至在2011年全年出现上市房企总体利润负增长。
22日，中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评将联合发布《2012中国房地产上市公司测评研究报告》，对2012年中国房地产上市公司经营业绩、发展速度、风险控制、资本运营和创新能力等几项指标进行盘点。数据显示，包括沪深A股和境外上市的176家房地产公司，2011年主营业务收入均值为55.91亿元，同比微涨2.49%，和去年相比大幅减少了56个百分点。值得一提的是，上市房企营业利润均值15.56亿元，同比下降3.90%。而据记者了解，即便在2008年金融危机前后，中国房地产业整体营业收入也保持了30%左右的年增长。2009年和2010年，沪深上市房企营业收入增速分别为78.20%和58.37%。营收负增长情况只有在个别企业中出现。全行业的营业收入个位数增长，以及总体利润的负增长，尚属近十年来的。
到今年一季度，这种下滑趋势仍在继续。数据显示，146家A股上市房企共计实现营业收入713.37亿元，同比2011年一季度的675.37亿元增长了5.6%；共计实现归属与母公司股东的净利润94.42亿元，同比2011年一季度的96.88亿元下降了2.54%。
“根据我们的判断，由于营业收入的确认来自1至2年前的实际销售情况，所以可以肯定，2012年房地产企业营业收入的增速还将继续下降，甚至可能出现负增长的局面。”北京中房研协技术服务有限公司总经理丁祖昱告诉记者。
在房地产整体形势下滑的局面中，综合发展规模、发展速度、风险控制等多项指标，多数龙头企业仍可保持稳健增长，其中万科、恒大、中国海外发展领先房企，成为2011年综合实力榜前三强。碧桂园和金地集团也由于及时调整为快进快出模式，由上年的1和14名上升至第7和0名。而转型较慢的富力地产，则由上年的第6名下降至第9位。
“长期以来，众房企一直在‘周转速度型’和‘品质利润型’这两种模式间寻找着力点和平衡点。”在2011年信贷紧张、资金成本高企的特定环境下，高周转显然已成为众房企的追求目标。多数房地产业内人士认为，促销以加快销售回款，仍将成为未来房地产销售市场的主流。
当前，从国内经济形势来看，稳增长的问题变得突出起来。在楼市调控的关键时期，稳增长不仅不等于放松调控，而且还要稳定已有调控政策，绝不让调控出现反复。
在国家有力调控下，房地产市场正朝着社会预期的方向发展。国家统计局数据表明，大多数地方的房价正延续着回调态势。自住性购房成为主流，投机性购房需求已大大缩减，不少地方出现了有利于房价合理回归的积极因素。这一成绩，实在是来之不易。
不过，一些城市“以价换量”的空间依然存在，房价与百姓的心理价位和收入水平相比仍有距离，楼市调控远未到需要放松的时候。尤其是当稳增长成为全社会共识的时候，楼市调控更不能放松。
众所周知，房地产市场的发展不仅受调控政策影响，也与宏观经济政策，是货币、信贷政策的取向密切相关。受经济增速放缓影响，央行连续降低存款准备金率。随着流动性释放，如果不严加防范，很可能会有释放的新增投机性资金流入房地产市场，推动房价重新反弹。对地方政府而言，由于房地产调控使得土地收入锐减，一些地方政府放松楼市调控的呼声再起。如此种种，都对坚持房地产调控形成压力。
必须看到，坚持房地产调控不松劲是政府的正确决策，也是社会民众的强烈呼声。继续加大保障性住房建设，抵制投机性需求，是应当坚持不懈的方向。
政府对房地产市场的调控，是结构性调控，不是总量性从紧。为此，需继续稳定政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，又要坚决抑制投机性需求，密切关注市场新动向，及时做好政策储备。
对地方政府而言，要真正把工作重心转移到加快转变发展方式上去，适应房地产市场“退烧”后正常的土地出让收入、住房成交量和房地产相关税收，逐步减少对房地产业的依赖。
对寄希望于调控政策松绑的开发商而言，必须放弃不切实际的盈利预期，积极应对市场，以价换量，调整产品结构，使房价与投入和合理的利润相匹配，这才能换来房地产市场的持续健康发展。
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据业内人士分析，在这些地方楼市微调政策中，大部分因尺度较小且符合“保护刚需”的政策框架而侥幸过关，但也有些因尺度较大，挑战“调控底线”而被直接枪毙。
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此前，有媒体报道，房产税将在今年年内，进一步扩大试点范围，猜测参与其中的城市很多，北京、广州、深圳、南京等。但各地主管部门，都未给出任何明确的答复，“在研究中”的居多。南京住建委相关负责人则回应，“如果限购令退出市场，后果难以想象”。
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从78%到58%，再到2.49%，这是上市房企营业收入从2009年至2011年三年的同比增长率的变化。受持续的宏观调控影响，上市房地产企业的营业收入及利润率等各项指标增速出现不同程度的下滑，甚至在2011年全年出现上市房企总体利润负增长。
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到今年一季度，这种下滑趋势仍在继续。数据显示，146家A股上市房企共计实现营业收入713.37亿元，同比2011年一季度的675.37亿元增长了5.6%；共计实现归属与母公司股东的净利润94.42亿元，同比2011年一季度的96.88亿元下降了2.54%。
“根据我们的判断，由于营业收入的确认来自1至2年前的实际销售情况，所以可以肯定，2012年房地产企业营业收入的增速还将继续下降，甚至可能出现负增长的局面。”北京中房研协技术服务有限公司总经理丁祖昱告诉记者。
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“长期以来，众房企一直在‘周转速度型’和‘品质利润型’这两种模式间寻找着力点和平衡点。”在2011年信贷紧张、资金成本高企的特定环境下，高周转显然已成为众房企的追求目标。多数房地产业内人士认为，促销以加快销售回款，仍将成为未来房地产销售市场的主流。
当前，从国内经济形势来看，稳增长的问题变得突出起来。在楼市调控的关键时期，稳增长不仅不等于放松调控，而且还要稳定已有调控政策，绝不让调控出现反复。
在国家有力调控下，房地产市场正朝着社会预期的方向发展。国家统计局数据表明，大多数地方的房价正延续着回调态势。自住性购房成为主流，投机性购房需求已大大缩减，不少地方出现了有利于房价合理回归的积极因素。这一成绩，实在是来之不易。
不过，一些城市“以价换量”的空间依然存在，房价与百姓的心理价位和收入水平相比仍有距离，楼市调控远未到需要放松的时候。尤其是当稳增长成为全社会共识的时候，楼市调控更不能放松。
众所周知，房地产市场的发展不仅受调控政策影响，也与宏观经济政策，是货币、信贷政策的取向密切相关。受经济增速放缓影响，央行连续降低存款准备金率。随着流动性释放，如果不严加防范，很可能会有释放的新增投机性资金流入房地产市场，推动房价重新反弹。对地方政府而言，由于房地产调控使得土地收入锐减，一些地方政府放松楼市调控的呼声再起。如此种种，都对坚持房地产调控形成压力。
必须看到，坚持房地产调控不松劲是政府的正确决策，也是社会民众的强烈呼声。继续加大保障性住房建设，抵制投机性需求，是应当坚持不懈的方向。
政府对房地产市场的调控，是结构性调控，不是总量性从紧。为此，需继续稳定政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，又要坚决抑制投机性需求，密切关注市场新动向，及时做好政策储备。
对地方政府而言，要真正把工作重心转移到加快转变发展方式上去，适应房地产市场“退烧”后正常的土地出让收入、住房成交量和房地产相关税收，逐步减少对房地产业的依赖。
对寄希望于调控政策松绑的开发商而言，必须放弃不切实际的盈利预期，积极应对市场，以价换量，调整产品结构，使房价与投入和合理的利润相匹配，这才能换来房地产市场的持续健康发展。