深圳“新土改”矛头直指小产权房 楼市将变局

备受瞩目的《深圳市土地管理制度改革总体方案》（以下称《总体方案》）近日获国土资源部、广东省政府批准实施，深圳新一轮土地管理制度改革正式启动。“新土改”矛头首先指向“小产权房”，深圳房地产市场或迎来变局。

这个被国土资源部部长徐绍史称为“我国土地管理制度改革又一次里程碑式的重大抉择”的改革天龙八部，包括八大改革重点和二十个改革事项，涉及土地产权、土地使用、土地供应、土地管理及土地交易整个链条。

根据《总体方案》，本次改革分近期（2012至2015年）和中远期（2016至2020年）两个阶段推进改革。深圳将在未来8年从多个方面尝试创新突破goodfeel，探索高度城市化地区土地利用管理新模式。

近期将以光明新区、坪山新区、前海深港现代服务业合作区为重点试验区，在土地用途管制、土地有偿使用、土地二次开发与节约集约利用、土地产权制度等方面开展试点工作。目前深圳已成立土地管理制度改革领导小组，并制定了《总体方案》的近期实施方案（2012至2015年）。

深圳新一轮的土地管理制度改革，矛头首先对准了“土地确权及违建处理问题”。深圳市委副书记、市长许勤25日在深圳市土地管理制度改革综合试点启动仪式上谈道鹿鼎记，在近期要突破的重点领域和关键环节方面，有关方面把“土地分类确权，促进土地产权明晰化”排在首位。

深圳市英联房地产估价顾问有限公司董事长宋星慧认为，土地确权工作是深圳土地管理的一大难题go2map，也是深圳城市更新推进缓慢的重要原因。如今政府直面敏感问题，尝试在土地分类确权上进行创新，如果真能有所突破，深圳城市更新将大幅提速。

深圳综合开发研究院常务副院长郭万达认为，长远来看goodfeel，土地市场的规范化、市场化、法制化，将带动房地产市场的规范化。短期来看，土地权利体系的完善也有利于房地产市场的健康发展。首先，土地分类确权及违法建筑的处理，小产权房未来面临拆迁或转为保障房、商品房图行天下，这些都将增加合法土地及房屋的供给；第二，土地出让方式、开发方式、融资模式的多样化，也将推动房地产市场更加多元化。

“中远期来看，深圳对土地分配制度的改革创新也将有利于抑制开发商屯地。”郭万达说。根据《总体方案》，未来深圳还将探索土地分配制度创新，完善土地租（价）税费体系，开展不动产税和闲置税研究，探索提高新增建设用地取得成本和土地保有成本的方法和管理模式。郭万达认为，从一定程度上来看，“新土改”通过增加土地和房屋供给，将间接实现调节房地产市场的效果。

小产权房有望确权沙井平湖先试

数据统计显示，截至2011年底，深圳小产权房违法建筑达到37.94万栋，建筑面积达4.05亿平方米，是深圳市总建筑面积的49.27%。房地产研究人士认为，在当前深圳土地资源越来越紧缺的局面下，小产房权已经成为阻碍城市经济发展的巨大障碍。

探索房地分离 补偿模式多样化

记者了解到，其实在2009年5月21日，深圳就通过了《关于农村城市化历史违法建筑的处理决定》。不过，在当年的文件中，深圳只承认符合占地面积100平方米，建筑面积480平方米标准的建筑。而这一次的土地改革，则在大框架下对确权范围进行了扩大。

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产权确权 沙井平湖先行试点

根据近期实施方案，深圳今年设置了违建处理的专项试点。以宝安沙井、龙岗平湖山厦社区为试点。小产权房问题一旦解决，是否会对深圳房地产市场有影响呢?有房地产研究人士表示，长远来看，小产权房问题一旦有所突破，将对深圳楼市来说是一个利空。

房价？

社科院称楼市调控难度增大房价不会大跌

中国社会科学院一份的研究报告称，2012年将是住房分配制度改革以来，房地产行业艰难的一年。行业利润急剧萎缩，中小企业破产可能激增。不过，它又认为，房价仅止于略有回落，总体降幅不会很大，因为“调控的难度在不断增大”。

此份名为《房地产蓝皮书》的研究报告已经延续了9年，具体由中国社科院城市与环境研究所担纲，旨在追踪我国房地产市场资讯，“深度分析，剖析因果，谋划对策，展望未来”。

蓝皮书称，去年，政府为调控房地产市场，与市场手段并用，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，政策及措施严厉，力促房价合理回归。在此情形下，房地产逐渐减缓了步子，降低了温度。

2011年1月国家出台了“新国八条”，即《国务院厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)文件。从国家层面次要求直辖市、省会城市、计划单列市及房价过高且上涨过快的城市实行限购政策。

其后，共有46个城市实施了限购政策，有些较要求更严格、更具体，在一定程度上演了“升级版”。交易量增速应声而下。与此同时，房价上涨势头初步遏制，观望情绪弥漫。

在此情况下，房地产企业业绩出现分化，行业生存状况日益严峻。尤其是货币政策紧缩、信贷受控给房地产企业压力尤大。部分小企业资金链紧张，为求一时之缓，不得不“断腕求全”。也有一些小企业熬不过去，甚至关门。

经历2011年房地产交易量的持续低迷后，房地产企业面临的选择是，要么销售，要么囤房囤地。但当前房地产开发销售环境不同于2008年金融危机初期，当时土地购置多发生于2006年以前的低地价时期，房地产的，大幅仍能保持可观盈利，而当前房地产开发土地购置大多发生于2009~2010年的高地价时期，房地产品空间小，可能出现企业亏损。因此，当全行业因为市场低迷而盈利下降时，中小企业将面临艰难境遇，获利空间缩小，亏损现象将不断扩展。

谋求“过冬”

蓝皮书指出，在冬天来临时，房地产企业有由“竞争”转为“竞合”的趋向。大量开发商采取联合拿地的方式，一方面满足开发企业分散市场风险、破解资金困局的需求，另一方面保证了开发企业规模增长的要求，以及通过拿地获得今后开发、合理配置公司资产等目的。

以北京为例，2011年全年北京市公开市场共成交住宅类地块60宗，企业联合拿地达到17宗(其中三、四季度分别为6宗和5宗)，联合拿地比例接近30%；而在2011年出让的总价超过10亿元的14宗重点住宅地块中，有11宗地块为合作取得，开发商抱团现象明显。

另外，众多房地产延续前年动作，加速转型，寻求行业内的新增长点抑或开拓行业外新领域，寻找突围之路。

近年来，参照成熟经济体房地产业发展路径，标杆开发企业纷纷进入商业地产领域并加大对持有型物业的，而频繁的商品住宅调控进一步加速了这一进程。就连原本多次重申将持续专注于住宅开发领域的万科也于2009年年底宣布进军商业地产领域，目前万科旗下在深圳、上海、东莞、西安、北京等地的商业综合体项目正在积极推进，总额已超过200亿元。

根据“十二五”规划，自2011年起的5年内将新增3600万套保障性住房，其中绝大部分将以新建的形式供应。对地方政府而言，无论是从减轻资本金筹措压力还是从加快供应速度的角度出发，都欢迎开发企业参与保障房的配建或代建。目前，万科、恒大、绿地、龙湖、远洋等大部分一线开发企业均已大规模参与保障房建设。

作为民生工程，保障房代建环节的微利显然不足以形成驱动企业进入的力量。为推动保障房建设，从到地方在政策上设定了一定的激励机制，包括信贷支持和土地政策的倾斜以及其他方面的补偿。因而，企业积极参与保障房建设，除完成用地出让中配建的要求外，多从拓宽融资渠道、培育或维系政府关系的角度考虑。如当前各地方的城投公司及地方国有开发企业希望依靠地方融资平台缓解自身资金难题。

与2009年、2010年众多“不务正业”的央企、电商、食品企业涌入地产业的行情形成鲜明对比的是——从2011年起，多家以房地产开发为主业的企业开始涉足其他行业，许多非地产主业的企业纷纷削减开发投入甚至退出。

2011年，北京有217家外资房地产企业退出市场，全年有473家房企在北京注销。在部分热点城市，一些开发商退出房地产市场。截至2011年年底，已有水井坊、宏达股份、恒顺醋业等16家“涉房”的非房地产上市公司撤离楼市。

房价难降

尽管风声鹤唳，但是房价难降。蓝皮书预测，房价“可能略有回落，但大幅可能性也很小”。

受国际金融危机和宏观经济增速回落影响，2012年，房地产需求呈现低迷态势，投机性需求进退难舍。一方面，当前多数城市房价已经远超真实消费需求的购买能力，进一步的房价上涨很难实现，同时绝大多数城市售租比也远超正常所能承受的赢利压力，高价住房持有的保值风险越来越大；另一方面，股市等其他渠道同样前景不明，闲置资本很难寻找有效的替代渠道，被迫向房地产市场寻找保值机会。

消费性需求谨慎观望，购房决策取决于房价变化。对广大无房家庭而言，2012年的自住性购房同样可能更为谨慎，观望态度更为明显。

受2011年房地产交易低迷影响，2012年房地产供给将相对充裕，存量供给将进一步积累，但新增供给可能与上年大致持平或有所下滑。由于2011年末房地产市场景气下降，房地产开发企业市场预期趋紧，导致2011年房地产新开工面积增幅大大下降，土地购置面积量大幅下降，这将影响2012年新增房产供给。

蓝皮书称，由于需求低迷，几乎不存在房价上涨的可能性，但由于当前房地产开发成本是土地购置成本很高，大幅将意味着多数开发项目面临亏损，在经济和政策前景明朗前，多数开发企业将选择观望态势，不情愿轻易，房价将延续上年的盘整态势。

由于部分开发企业出现债务危机被迫低价处理存量房产，也由于某些大型企业集团为了主导行业重组并购，通过价格战形成对被并购开发企业的亏损压力，因此整体房价也将在盘整中有所回落。但总体上，由于房地产行业准入限制少，行业外资本较容易进入，行业内垄断企业通过价格战实施并购策略很容易被行业外资本进入而打破，导致得不偿失，因此剧烈的价格战很难形成，总体房价降幅不会很大。

调控困境

蓝皮书认为，2012年，我国房地产政策将继续巩固已有的调控成果，调控政策将不断优化和提升，但调控难度也不断增大。一方面，国内外闲置资本仍然对房地产市场形成巨大的投机性需求，抑制投机仍将是本年度房地产调控的重要目标；另一方面，宏观经济增速回落，保增长压力增大，宏观经济调控可能逐步由紧缩转向宽松。

经济增速回落，生产性领域赢利下滑，是民营经济经营环境困难，而资本市场制度改革仍有待突破，居民储蓄和闲置资本仍然缺乏有效的渠道，被动流向房地产市场寻求保值。同时，国际资本市场受美欧经济复苏乏力和宽松量化货币政策影响，闲置货币充足，很容易形成对我国房地产市场的套利行为。因此，2012年房地产市场应对国内外资本市场套利性的投机需求压力仍然很大，抑制投机性需求仍将是本年度房地产政策调控的任务。

然而，政府与企业、与地方利益诉求差异，使调控政策执行和实施难度日益显现。在经历经济增速下滑、土地出让流拍和土地出让收入大幅下降后，一些地方政府正面临严重的经济增长和财政收支压力，渴望活跃房地产市场以解燃眉之急；经历交易量萎缩、房价调整的房地产行业，也面临赢利下滑、资金链断裂的风险，必然试图寻求为房地产调控政策松绑。政府与企业、与地方差异化的利益诉求，导致地方政府和企业在对政策的执行和实施中，更积极寻找有利于自身利益的政策突破，消极应对不利于自身利益的政策实施，导致调控政策的执行和实施难度增大。

经历了2011年低迷的房产市场交易和土地出让流拍后，一些地方政府和开发企业开始不断寻求政策松绑和突破，其中限购政策可能是寻求突破的主要方向。在各利益相关方影响下，2012年部分城市具体限购措施可能有所变化，如对首套住房定义放宽、对二套住房限购放开、对非户籍常住人口限购放宽，限购手段也可能从硬性的交易限制转向信贷限制。

不过，蓝皮书预测，对北京、上海等超大城市，考虑城市人口规模限制要求，针对外来人口的住房市场限购可能作为一种常态的制度存在。

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