楼市调控一周年 深圳房价重回“一万七”水平

“如果半年前我知道现在房价能重回一万七，还有八五折优惠房贷利率，我一定会坚定地等。”深圳市民李小姐和丈夫的工作单位都在深圳市宝安区，半年前他们买下了西乡的一套房子，虽然也是新开盘项目，但起价每平方米1.8万元的价格和偏僻的地段都让他们不满意，“当时我就看过灵芝公园的中州公园，售楼小姐说这里是豪宅价，不可能在2万元以内，我就死了心，没想到‘五一’开盘，价格竟然是一万八！”

和中州公园一样，选择在2012年“五一”小长假期间开盘的星河盛世，起价也是每平方米1.7万元。两个楼盘在2011年5月1日深圳实行限价政策整整一年后开盘，开盘当天销售量都超过了70%。

房价降了15%

2011年5月1日，深圳对商品房项目实行“明码标价、一套一标”，单个楼盘必须不高于政府核定的价格进行销售。这一限价政策的具体内容为，对于新楼盘的预售申请，项目定价不得高于该项目上一期销售的价格水平；如果该项目没有上一期，则不得高于该项目周边在售可比楼盘的售价。

在具体实施上，深圳采取了新的预售备案系统，新系统与工商物价局联网，备案价格与成交价格捆绑，成交价格只能低于而不能高于备案价格。

比如，对于2010年已获得预售证的项目，由2010年录入合同的价格折算出一个均价，新系统将对项目设定一个价格上限，如果超过该价格，相关部门将不予打印合同。2011年拿预售证的项目，则按照某一个月的录入合同价格来折算项目均价。对于还未拿预售证的项目，将分制定均价上限，再结合该项目的物业类型进行审批，每套房源报预售的价格都要低于该设定的上限。

这一限价政策，被业内认为是在年度房价控制目标的高压下出台的一项极其严厉的干预政策，对房地产市场影响相当大。当时这一政策一度被认为将直接干预房价，对市场供应、成交产生立竿见影的作用。

此前，被称为严厉的“新国八条”正在陆续实施，以加息收紧流动性、限购限贷、房价涨幅不可超过GDP涨幅等一系列措施，加上限价政策，经过一年的调控，深圳房价是否出现了松动？

据介绍，就在限价政策出台后不久，深圳多个楼盘开盘备案时被迫下调销售价格，包括中海地产旗下的中海康城国际和塞纳时光项目、招商地产(微博)(25.44,0.46,1.84%)旗下的招商观园和雍景湾项目、万科旗下的清林径项目等多个楼盘，深圳房地产市场从2011年6月开始步入下行通道。

来自深圳国土房管部门的统计数据显示，2011年1月，深圳新建商品房成交价格为20168元/平方米，这个数据到当年12月曾一度跌到16002元/平方米。据报道，2011年，深圳新建商品住宅的成交面积比上年减少50.62%，年度成交量创下10年来的新低。

2012年5月9日，中国青年报记者就此采访了深圳市规划国土委的有关负责人。关于新建商品房的问题，该委明确回复说，限价一年后，深圳新建商品住房的价格从20000元/平方米左右降到了17000元/平方米左右，降幅为15%左右。

新闻

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国土部门：房价不会快速下降

限价政策能够实行多久，房价还能降到什么程度，物业税、房产税是否会出台，深圳房贷利率重回八五折能否刺激房价，何时出手买房？对深圳老百姓来说，这都是需要考虑的实际问题。

深圳市规划国土部门在回答记者关于房产税提问时说，深圳正在研究房产税的相关问题，目前还没有开征的时间表，相信出台房产税会让房地产市场更趋于健康。

深圳市规划国土委副主任黄珽也在接受采访时表示，从目前来看，深圳还是要继续严格执行限购令，没有取消限购令的时间表。

对于房贷利率重回八五折，深圳规划国土委的有关人士答复说，并不是银行都给予八五折，而且只针对置业人群，这些人购买能力有限，对房价比较敏感。我们认为优惠政策不会造成房价上涨。

在这样的市场预期下，记者采访到的深圳居民，都表示要根据自己的实际需要来决定买还是不买。

“真没想到星河那个盘能卖那么好。”对深圳市民毕先生来说，楼层、朝向、地段、区域、价格等条件，只要一条不符合，他还是不会出手。“我希望房价还能继续降下来，可能到下半年我再出手”。

家住益田村的龙女士就在限价一周年之际，卖出了手中的一套二手房，然后用卖掉这套房产的钱，准备再购套养老房。

深圳市规划国土部门认为，像深圳这样的城市，居民购房需求庞大，住房供求矛盾总体比较突出，房价不会出现快速下行的局面，总体上稳定和缓慢下行的趋势较为明显。

限购会不会造成资本外流

肖先生是一家电子企业的负责人。在深圳拥有4套房产。面对限购限价，他想的不再是如何在深圳买房，而是怎么处理手中的房产。“现在我名下已经无法购房了，以后可能要征收房产税了，我就把其他三套房产的名字过户到小孩名下。”

肖先生来深圳已有20年。从公司职员一直做到拥有自己的公司，他在事业发展的不同时间段买下了4套房产。

2011年，当很多人在以观望的心态持币待购时，肖先生还是出手了一套位于惠州的房产。

在深圳，像肖先生这样的置业人群，并不少见。深圳周边的惠州、东莞等地开发商借机到深圳宣传、销售，就是以这批人作为销售对象。今年深圳“五一”的房地产春交会上，参展楼盘优惠大部分集中在惠州、东莞等外地楼盘中，惠州、东莞不少楼盘都是八八折、七五折，而惠州一楼盘各项折算加起来是五折，成了折扣。

香港楼盘也在今年次批量参加内地房交会。与惠州、大亚湾的低价策略不同，香港楼盘主要以香港的低利率、生活环境上的作为主要卖点。

在限购限贷限价的影响下，深圳资本会否加剧外流？深圳市规划国土委相关负责人告诉记者，深圳市民到周边适合度假和环境更好的区域购房的现象一直存在。限购以后，确实出现了部分深圳市民到周边的城市购房，但由于整个房地产市场上涨的动力在趋缓和减弱，投入到房地产的民间资金在减少，也就不存在因限购造成资本外流的问题。

上周深圳二手房过户量破千均价平稳小降

根据中联地产监测国土局数据显示，上周(5.21-5.27)全市过户量为1394套，环比上涨2.3%。房价方面，上周均价表现平稳，仅小幅下降，为17022元/平方米，环比下降0.4%。

成交结构方面，上周面积分布变化较小，90平方米以下、90-144平方米的比重分别增加1个百分点；144平方米以上减少2个百分点。单价分布变化相对较大，偏向低价物业：1.5-2万元/平方米比重增加3个百分点；1.5万元/平方米以下物业比重增加2个百分点。2万元/平方米以上减少5个百分点。

关于政策

5月份以来楼市政策向好的趋势不断推进，从存款准备金率的下调，到各地方政府的微调(提高公积金贷款、扬州的购房补贴等)，都向市场传递了良好的政策导向，支持刚需的结构性政策转暖，应该是今年政策的主要思路，这有利于促进楼市合理需求的释放和房地产行业的健康发展。

成交量方面

上周深圳楼市成交出现明显上升，新房成交涨幅达到四成，周成交量也已经达到今年以来的销量水平。我们认为，上周深圳楼市交易量的回升与政策导向转暖密切相关。后市来看，只要支持刚需的政策进一步推进，将有利于刺激成交量保持持续回暖的态势，6月份的成交行情依然看好。

房价方面

近十周二手房成交均价运行在1.65-1.75万元/平方米的平台之间，实际上已经显示出二手房价步入了稳定阶段。而新房方面，近期上市的项目价格也相对平稳，并无出现大幅促销的情况，反而有个别项目比前期价格还有所上涨，可以说，是销量回升和政策偏暖给了房价较大的支持，预计后期房价将以平稳运行为主，下降的空间已经较为有限。

北京楼市5月成交量近万套刷新16个月纪录

虽距本月结束还有三天，但目前北京楼市新盘成交量接近万套，创下16个月以来的纪录。记者发现，借着这股“热乎劲”，一些开发商又开始“”，告知顾客没有房了，而房地产交易管理网上的房源信息却显示多数为“可售”状态。

业内人士认为，楼市库存量很大，目前房价还没有上调的基础，购房者没有必要看到成交量上涨就“恐慌”。

市场

将破万5月新房成交量创新纪录

5月，包括鲁能7号院、世华泊郡等在内的至少7个楼盘开盘就“日光”。龙湖时代天街甚至在晚上开盘，不少购房者等叫到号的时候并没有做过多思考即定房，因为害怕房子被其他人先定上。而此次开盘仅20就热销150套，总金额达1.7亿。

据房地产交易管理网数据显示，截至目前，本月北京新建住宅签约套数为9014套，这一数字已创造了年内新高。按照目前的销售速度，预计本月将是年内成交量个突破万套的月份。价格方面，除去保障房，北京本月新建住宅均价为19919元/平米，比4月均价上涨1%。

发现

捂楼盘开发商造“供不应求”假象

市场好不容易好起来，一些开发商又用起前些年“”的伎俩。

日前刚开盘的大兴沿线某楼盘，在开盘当天，推放量莫名其妙幅减少，由原来的670套缩减为220余套，仅开售01、02两个门牌尾号（也就是各个单元靠东侧的一半）。价格也从原来通知购房者的11500元/平方米涨到了11900元/平方米。“房源少”自然十分紧俏，在市场上又获得了“热销”的美誉。

还有一种方式则是真正的“”。记者上周来到了大兴另外一个楼盘。按销售员的说法，日前开盘的一栋楼中，位置相对较好的东向房源已经卖完了，现在买只能从西向房源中挑了，而且所剩也已不多。但随后记者在房地产交易管理网上看到，大量东向房源仍未网签，西向房源剩得更多。

早在几年前被明令禁止的“购房意向金”也出现在该项目中。据销售人员介绍，可以先交5千元排号，确认会买时，缴纳2万元定金，然后在5个工作日内缴纳其余首付款，排号费可以退，但定金不退。如此做法，开发商的目的就是要蓄客排号。

分析

库存大房价上调没基础

事实上，这种销售方式并非个案。开发商减少单次推盘的房源数量，增加推盘次数，造成小范围、短时间内的供不应求假象。除了小批量推盘之外，延长蓄客时间以试探楼市需求等方法已经被开发商运用的炉火纯青。

在2009年—2010年间，开发商将“”这种营销方式运用的娴熟至极，而大多数购房者没有办法与之抗衡。但现在需要注意的是，楼市刚刚有起色，并不存在“”的沃土。

中原地产三级市场研究总监张大伟上午向记者表示，目前房价还没有上调的基础，毕竟楼市库存量很大，今年下半年还将有大量新盘和保障性住房上市，对价格也是不小的冲击，所以购房者没有必要看到成交量上涨就恐慌。

“一方面制造出供应不足的假象，吸引仍在犹豫的购房者出手，而另一方面又降低售价，使购房者得到真正的实惠。”亚豪机构副总经理高姗告诉记者，目前销售较好的一些项目多同时采用这两种营销手段，分别从心理和实质上抓住购房者。

也有表示目前是出手时机。“本人斗胆说一句：可以买房了。”日前，房地产研究主任董藩的一条微博可谓一石激起千层浪，被转发了1300余次。

董藩出此言论的理由主要是，首先政策底部早已出现；另外，还有30多个城市微调救市政策未被叫停；同时，国务院会议表明政策与舆论对楼市的压力明显减轻；，其他保增长政策会间接惠及房地产业。但董藩也在说明，可以买房不是说房价很快会。