深圳军产房激荡楼市 低廉价格引购房者趋之若鹭

“军产房”激荡楼市，军产房在深圳楼市中并不少见，由于军产房是极为特殊的一种房产形式，因此一般购房者知道的并不多。

据调查深圳目前的军产房有十多个，由于军产房隶属军队，因而其低廉的价格往往引得购房者趋之若鹭。前不久，位于区香梅北的军产房武警大厦景华苑公开发售，开发商宣称其是深圳甚至是个可以做按揭的军产房，加之其起价2992元每平米的低价吸引了不少购房的买家。军产房价格缘何如此低廉？又为什么可以做按揭？产权证有无保障？日前，景华苑的开发商中国人民武警部队深圳办事处基建室主任胡燕洲接受了记者的采访。价格低是因为地价低军产房有什么特点？军队的房子是否可以向社会公开发售？据胡主任介绍，所谓军产房，是指权归军队的房产。根据国家有关规定，军队房屋的权单位为中国人民解放军总后勤部。军队房地产在保证战备和部队住用需要并保守军事秘密的前提下，可以利用空余房地产依法开展经营活动，包括房屋、设施、场地的出租，房屋的出售、房地产的换建、互换、土地使用权的有偿转让，合资建房，利用房地产自办或合办经济实体，以及其他经营活动，而且经营活动可以面向社会。军产房土地是划拨给军队，由他们建房，大多用于部队自用，其中有一部分也推向了市场。此类相当于免地价的住宅项目自然价格极低，吸引了不少买家。同商品房市场以个人购买，自用为主的特点相比。军产房对人们影响的因素无疑是价格。景华苑军产房项目同相邻商品房项目价格相差将近一半。军产房也能做按揭记者在售楼处现场看到一对夫妇正打算套单身作为，便上前问到：“这个楼盘好像是军产，买这样的房子您觉得保险吗？”“商品房就保险了吗？”他们反问，“房产证、军产证都差不多，反正我们是买来出租的，一样有70年产权。”除了产权证外，军产房同商品房的另一个不同之处是以前的军产房不能办理房产按揭，要买房只能一次性付款。而景华苑项目现场销售人员说，“除了一次性付款，也可以选择按揭和分期付款，首期可以交两成，封顶时再交30%，其余的50%可以分期付款”。胡主任表示，景华苑是深圳甚至个做按揭的军产房，以往由于大家对金融政策的理解和创新不够，总觉得军队开发的房子就不能分期付款，而并没有什么文件说军产房不能做按揭，景华苑做为个吃螃蟹的军产楼盘，必将成为其他军产房在市场创新方面的榜样。军产证产权70年不变据胡表示，“景华苑由中国人民武装警察部队深圳办事处基建办开发，房屋使用年限为自入伙之日起70年，由中国人民武装警察部队深圳办事处发给房屋权证，确认产权归购买者。由军队发出的军产证除了发证的部门不一样，性质和形式都是一样的。同样可以拿来出租转让和拍卖”。那么，买军产房到底保不保险呢？一家曾经处理过军产房买卖业务的中介公司解释，军产房虽然不能办理房产证，但是军队可以办理军产证，该房产也被承认为私产，也可以转让。世联地产也表示，军产房虽然不能作为抵押贷款等他用，但产权还是有一定保障的。业内观点：军产房有隐忧？部分业内人士认为，军产房并不归地方政府管理，不能办理房产证，购房者在购房过程中遇到这样那样的问题往往是投诉无门。由于军产房是部队而不是专业开发商进行开发，在项目操作经验、规划设计、工程管理乃至物业管理等方面总会有所欠缺。这还不算是大问题，让人担心的是：军产房售出后由其自身房产管理机构颁发其内部产权证件，转让备案也是由军队内部的产权管理部门办理。这种自己管自己的方式很难让购买者放心。同时军产房还不能作为抵押贷款等用做他途。记者就此事有关军产房产权方面的纠纷咨询广东金律师事务所徐林律师，徐表示对于军产房纠纷，处理起来感到吃力的就是不清楚该适用哪项法规。同集资房、微利房相似，由于历史的、政策的原因，军产房也是一种产权特殊的房产，如何将其纳入统一的房地产管理体系中来，有关部门一直在考虑。“军产民化”的传言也曾一度流传。业内认为，“军产民化”能够解决军产房在规划建设上的不足，让购房者免除对于所购房产产权模糊的担忧，也可以把既成事实的军产房纳入统一管理，并可以杜绝出现新的军产房，但至今并无相关政策出台。

记者手记：对市场冲击不大世联地产有关人士表示，军产房毕竟是一种极其特殊的房产形式，同商品房市场每年上千万平方米的供应量，军产房供应量微乎其微，另外，此类项目大多规划为一栋住宅楼、一栋楼，其中楼部分一般为部队单位自用，部分住宅楼项目对外发售。因此军产房对商品房市场的影响力有限。个人购买的仍是少数，往往是一些集团购买用于或者用于员工宿舍，据估计，单从项目质素比较，军产房同商品房之间的差距是同其价格差基本相符的。因此，这种影响更多体现在心理上，对于追求居住生活的享受，对居住环境、物业管理等方面要求很高的购房者而言，低价的军产房并不能打动他们，因而军产房对整个楼市的影响意义不大。

深圳的政策

在深圳小产权房包括,军产房,或者是私人建房,或者单位分的房子,都是小产权房,目前深圳市只有商品房可以买卖,其它的房子是不可以交易的,如果你非要买小产权房,关于赔偿问题目前国家还没有对小产权房做出明确规定!

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军产房的转让方式及转让中需注意的问题

军产房在深圳是极为特殊的一种房产形式，土地是划拨给军队，由他们建房，大多用于部队自用，其中有一部分也推向了市场。此类相当于免地价的住宅项目自然价格极低。但是此类房产并不归地方政府管理，不能办理房产证，购房过程中遇到这样那样的问题往往是投诉无门。

房屋使用年限为自入伙之日起70年。由部队发给房屋权证，确认产权归购买者。

除了产权证外，军产房同商品房的另一个不同之处是军产房不能办理房产按揭，要买房只能一次性付款。除了一次性付款，也可以选择建筑分期付款———在入伙之前分期付清房款。

军产房虽然不能办理房产证，但是军队可以办理军产证，该房产也被承认为私产，也可以转让。军产房虽然不能作为抵押贷款等他用，但产权还是有一定保障的。

由于军产房是部队而不是专业开发商进行开发，在项目操作经验、规划设计、工程管理乃至物业管理等方面总会有所欠缺。这还不算是大问题，让人担心的是：军产房售出后由其自身房产管理机构颁发其内部产权证件，转让备案也是由军队内部的产权管理部门办理。这种自己管自己的方式很难让购买者放心。

军产房买卖合同是由开发单位按照商品房买卖合同拟定的，但如合同中对不能按时入伙，应负的责任并无约定。在商品房交易中，出现此种情况可以参照《商品房销售管理办法》进行处理，但此项法规并不适用于军产房，军产房不在地方部门管理范围之内。 同集资房、微利房相似，由于历史的、政策的原因，军产房也是一种产权特殊的房产。军产房毕竟是一种极其特殊的房产形式，同商品房市场每年上千万平方米的供应量，军产房供应量微乎其微，另外，此类项目大多规划为一栋住宅楼、一栋楼，其中楼部分一般为部队单位自用，部分住宅楼项目对外发售。因此军产房对商品房市场的影响力有限。

由于其房产形式特殊，个人购买的仍是少数，往往是一些集团购买用于或者用于员工宿舍，同商品房市场以个人购买，自用为主的特点区别也很大。军产房对商品房影响的因素无疑是价格。减去地价、税收因素，单从项目质素比较，军产房同商品房之间的差距是同其价格差基本相符的。因此，这种影响更多体现在心理上，对于追求居住生活的享受，对居住环境、物业管理等方面要求很高的购房者而言，低价的军产房并不能打动他们的心。

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