美联每周楼市:房价走势判断分化 或再入博弈期

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动态

多地楼市密集微调新华社称房价不会大幅反弹

国际评级机构标准普尔5月24日发布的报告认为，房地产开发商仍然面临着生存考验，中小开发商下半年可能会通过销售维持生存。如果成交回暖不能持续，国内外经济不确定因素继续增多，下半年楼市还可能再出现价格战。

多位业内人士也表示，目前市场不能说全面回暖，楼市还处于一个不稳定的状态，4月成交就比3月下滑不少，5月有回升但也明显低于调控前水平。房地产未来的走势如何，还要看调控政策、宏观经济、金融政策、货币政策等的走向。

美联物业研究认为，地方政府的政策微调并不能左右楼市的大方向，影响房价走势的因素仍掌握在手中。

北京将建“官办中介”出租房屋 租金按市场定价

近日，北京下发《北京市人民政府厅关于进一步规范房屋租赁市场稳定房屋租金工作的意见》(以下简称《意见》)。其中规定，将鼓励市有关部门、各区县成立国有房屋租赁经营机构，集中开展房屋租赁经营。

《意见》中提出，鼓励市有关部门、各区县政府成立国有房屋租赁经营机构，接受房屋权人或法律、法规规定的其他权利人的委托，集中开展房屋租赁经营，并对受托租赁经营房屋进行日常维护等服务。这意味着，今后，政府将成立官办“中介”，接受房主委托，收集房源，然后再出租给租房者。

市住建委相关负责人说，这种方式是创新，“官办中介”提供的服务会更可靠，而且不会有违规的乱象。无论是出租者还是承租者，都可以放心。

美联物业研究认为，“官办中介”吃力不讨好，终只会浪费政府资源。

多家开发商打官司争夺上海外滩

去年12月底发生的中国收购上海外滩8-1地块50%权益事件再起波澜。曾在收购案发生后时间里表示“反对”的项目另一股东上海复星国际昨天清晨发公告称，有关外滩项目优先认购权诉讼已获上海市中级人民法院受理，此举标志复星国际将用法律手段和中国争夺上海外滩项目。对此，中国董事长潘石屹昨天表示，“现在我们只能与另两个被告方（绿城和证大）拿起法律的武器，全力应战。”

就在去年年底中国发布收购该项目50%股权公告的第二天，一向低调的复星国际意外地对此事予以高度回应——发布公告表示对此安排“感到惊讶”，并明确表示，自己在该股权转让中拥有优先认购权，将采取一切合适的法律手段维护自身合法利益。

美联物业研究认为，“”曾因楼市调控而成为烫手的山芋，市场近期释出利好，又成为抢手货，开发商就如此这般地围绕土地折腾。

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广州规定年内申请登记集体土地权

广州日前发布通告称，今年全面开展农村集体土地登记；2012 年底广州需基本完成农村集体土地权登记发证到每个具有权的农村集体经济组织，到 2012年底完成 90%以上已依法取得的农村集体建设用地和宅基地使用权的登记发证工作。值得关注的是，通告明确了农村集体土地登记的对象是依法拥有集体土地权的农村集体经济组织、依法使用集体建设用地的单位或个人，以及依法使用宅基地的农村村民。换言之，未经依法办理用地报批和房屋报建的不予办理登记。

市房管局表示，通过农村集体土地确权登记发证，依法确认农民集体土地权、集体建设用地使用权和宅基地使用权的权利及其范围，将土地权利记载于土地登记簿并颁发权利证书，有利于切实保护广大农民群众的合法土地权益。开展农村集体土地确权登记发证也是依法进行集体建设用地使用权流转的前提条件。

根据规定，集体土地权登记的申请期限至 2012年 12月 31日，集体建设用地使用权登记的申请期限至2013年12月；宅基地使用登记的申请期限至2013年12月31日。如未办理集体土地权，则不能办理集体建设用地使用权与宅基地使用权。

美联物业研究认为，集体土地确权有利好保护原农村集体土地人利益，但政策会否成为小产权房的合法依据有待日后观察。

深圳住房拥有率倒数第二 7成受调查者称有住房

浙江大学不动产研究、媒介调查实验室与《小康》杂志联合发布《中国居住小康指数》报告，报告显示，在40个城市中，居民拥有住房比率为90.1%的长沙位居榜首。而广州、北京、深圳和上海四个一线城市位于40个城市四位，其中深圳为70.0%，倒数第二。数据显示，广州、北京、深圳和上海四个一线城市住房拥有比率40个城市的四位，深圳则以70.0％的比率倒数第二。

美联物业研究认为，深圳作为一个移民城市，其住房自有率一向偏低，7成自有率存在高估，同时深圳住房自有率低将有力支持房价走稳。

湖南或降首套房首付并减税费 楼市再现“微调”

网传，在房地产调控政策上总基调不变、政策上不变，但是要求各地各部门采取有力措施，增加普通商品房供给，并通过落实利率优惠、降低首付比例、减免相关税费等措施支持居民购买首套普通住房。

近日全省工作会议放出消息，湖南将在保持国家房地产行业调控力度不变的前提下做出微调，具体措施包括利率政策优惠、降低首套房贷首付比例、减免相关税费等，以促进刚性需求。消息显示，湖南在全省工作会议上提出，湖南省将在房地产保持国家调控力度不变的前提下，做一些微调。这是继扬州之后，地方再次鲜明地提出微调措施。

美联物业研究认为，地方政府的微调政策将效仿扬州措施陆续有所传闻。

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一手住宅

一线城市

二线城市

成交预测

上周一二线城市一手住宅成交量出现分化，一线城市普遍表现上升，二线城市则普遍下跌。一线城市除北京外，上海、广州、深圳环比均有1-2成升幅，深圳继前周成交量首度突破千套后，上周再创新高，升幅有2成。二线城市杭州、重庆环比有1成下跌，成都则有小幅上升。

近期消息较为混乱，先有厦门后有湖南传出放松限购政策，但消息随后又被当地国土部分否认。现时业内对楼市分化为两种截然不同的判断，一说即将推出缩小版的经济刺激政策以及地方微调措施将令房价已现触底反弹。另一说法是房价仍将惯性下跌。我们认为，房价或将再次步入博弈行情。

异域楼市

美国4月份新房销量回升

美国商务部公布的数据显示，今年4月份美国新房销售量在前一个月大跌后出现回升，销售价格也略有上升，显示美国房地产市场的逐步改善。

数据显示，4月份美国新房销售量经季节调整按年率计算为34.3万套，比3月份经修正后的33.2万套上升3.3%，比2011年同期交易量高出约10%。但经济学家认为，健康房地产市场的月成交量应在70万套左右。

4月份，美国新房销售中间价为每套23.57万美元，略高于前一个月修正后的每套23.4万美元。按照当前的销售速度，市场上的待售新房需经5.1个月才能销售完。

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