5月份，深圳楼市在经受了“前低后高”的爬坡历程后，凭借4067套的新房成交量和每平方米18204元的成交均价，走出了年内量价的一个月份，终于守住了“红五月”之名。据此，一种“触底反弹”的说法甚嚣尘上：深圳楼市连跌七个多月的，终于随着5月楼市量价的回暖，开始复苏，楼市真的就见底了吗？
深圳楼市迎来“红五月”，沉寂已久的市场略显躁动迹象。
成交
深圳新房成交量逐月递增
记者注意到，近几天，市民谈得多的话题也是楼市，周边的很多朋友都有一个疑问：深圳房子是不是又涨回去了？
家住福田的邸先生近期对楼市的变化显得很敏感。他告诉记者，自己从去年开始就计划着换套大房子，但看到政府调控的力度，觉得房价还有得降，因此一直没急着出手。不过，近期深圳楼市的走势，确实让他有些看不懂，难道楼市又将迎来新一轮反弹？是不是不能再等了？
为了回答邸先生的问题，记者比较了今年1至5月份深圳新房成交量和价的数据，据此推断今年以来深圳新房的基本走势。根据市规划国土委提供的统计数据：1月份，新房成交1372套均价17105元；2月份，新房成交1931套均价16854元；3月份，深圳新房成交3430套均价17480元；4月份，全市新房成交2875套均价16591元；5月份，新房成交4067套均价18204元。
记者观察，单从成交价格上看，今年深圳新房总体趋势向下，只是在5月份出现反弹；从成交量上看，基本是逐月递增的趋势。
触底反弹言之过早
“从前5月新房量价成交的数据看，深圳房地产市场强大的需求量依然存在，由此反映到成交量上，逐月都有所增加。虽然每月递增的量不大，但总体来看，市场对房子的需求还是得到逐月释放。”深圳中原地产市场部分析人士称。
深圳住房和建设局局长李荣强谈论深圳的保障房
新闻
锋：完善我国“住房供应体系”的有关建议
深圳二手房成交量连续5个月回升
该人士进一步解释，虽然成交量逐月得到释放，尤其是到了5月份，成交量出现一个报复性增长，价格也再度跃上1.8万元的点位，但就据此推断，市场已经开始触底反弹，显然是为时尚早。
中国房地产学会有关人士也认为，目前多个城市楼市成交放大，并不意味着楼市触底反弹，目前的情况，充其量是政策见底，而非市场见底。
此观点在深圳民间的地产专业圈中也有一定的共识。地产评论人士云天就认为，今年楼市基本上延续2011年12月底的低迷走势，复苏的速度缓慢，成交仍然乏力。目前显现出来的刚需放量，主要原因是部分楼盘打折优惠幅度扩大，以低价来吸引置业者，因此，仅以短期的成交回升，来断定楼市全面回暖为时尚早。
各方躁动推涨房价
虽然官方民间都对目前深圳楼市的触底反弹说进行了驳斥，但很多市民还是对目前深圳楼市的走势有些看不清楚，更有很多人通过实地踩盘或是暗中观察，觉得深圳新房价格还是在不停地涨。
张女士就在近日受邀前往将于本月10日开售的某楼盘看房，她的直观感受是：看楼的人很多，开盘的价格则是云里雾里，售楼员不明说，但其中的意图谁都能看得明显：开发商会根据预售量来确定价格，提价已是势不可挡。
记者了解到，该楼盘位于龙华新区，2010年首期入市，在去年发售的第三期1093套房子，起价为18000/，均价21000/。该楼盘将于6月10日发售的第五期以88-140平米三四房为主，辅以部分75-95平米新概念式，及少量255平米稀缺型墅级大平层产品。虽然目前价格尚处待定状态，但参考去年三期的价格，至少不会低于2万元。
对于目前开发商的状态，一位地产分析人士将其形容为“躁动”。在他看来，今年一季度，开发商的表现像个“小媳妇”，开盘颇为低调且谨慎，且基本上皆以低价入市，到了5月份，推盘节奏明显加快，但价格策略似乎与此前略有差异，部分开发商改变了过往的定价策略，开始低调调格，借以试探市场。
事实上，目前“躁动”的不只是开发商，地方政府和置业者也都在跃跃欲试。从去年开始，就不断有地方政府出台相应政策，试图对房地产市场进行微调，皆被及时叫停。今年年初以来，共有21个城市楼市政策微调，而深圳也已降低入户门槛，并将对公积金政策有所松绑。置业者也开始果断出手，近段时间，深圳就有很多楼盘出现过“日光盘”现象。
中介看盘
房价仍有下跌空间
对目前看不懂的楼市，房产中介如何解读？记者昨采访了一些中介人士，从他们的观点中，或许对置业者有所启发。
中原地产认为，从地方政府、到开发商、再到置业者，都开始“萌动”了，这对各方心态的影响是巨大的，市场预期开始出现波动，而不像此前是一味地看跌情绪。预计后市推盘量将迎来一个小高潮，与之相应的成交量也将会有明显上升，部分楼盘出现价格逆市上调的情况也不能排除，但从总体的市场走势来看，楼市调控尚未终结，目前的成交量仍在历史低位，个盘的影响较大，房价仍有下调的空间，需要一个更长的周期去判断其是否已探底。
中联地产认为，5月楼市政策环境良好，各地方微调政策不断出台，以公积金贷款和购房补贴为两大主流政策。后市看，政策导向强调以稳为主，限购等核心政策难以放松，但各地方支持刚需的政策微调将继续推进，有保有压，将刺激楼市结构性回暖。
楼市红五月上演五出戏:日光盘与调控博弈
6月1日，郭佳听着电话那头中介幸福地抱怨，“这个月太忙了，刚成交了两套。”刚刚过去的一个月，计划出手换房的郭佳有点心惊肉跳。不断有“捷报”传来，北京楼市成交量数据不断创新高，许久未见的“日光盘”重新上场，房屋交易大厅开始人头攒动……统计显示，54个典型城市5月商品住宅签约套数环比上涨22.5%，达到了限购后的峰值。
听多了此起彼伏的“回暖论”、“十月见底论”……在得知看中的房子被房主后，郭佳寻思着：各种数据，各种传闻，各种争议，各种躁动啊……这个“舌尖上的红五月”，要将楼市引向何方？
出戏：北京又见“日光”盘
鲁能·7号院“日光”了，华润·公元九里“日光”了，金域华府近乎“日光”了……面对许久未见的热销，开发商们雀跃之。记者在搜索引擎中输入“北京 5月 日光盘”，跳入眼帘的热销楼盘分布在大兴、昌平、海淀、朝阳等多个区域。北京中原市场研究部6月4日发布的数据显示，剔除保障房，5月份北京纯新建商品房住宅签8500余套，成交量同比、环比分别增加四成、三成。
某房地产代理公司销售总监对楼市出现的热销结果并不意外：“除了以价换量、统一制定价格策略，开发商们都加快了项目的建设周期，集中精力保回款。”
楼市回暖的迹象，并非“一枝独秀”。
第二出戏：二手房过户量激增五成
北京二手房市场近又迎来了久违的火爆。从5月下旬开始，二手房交易大厅便人满为患，每天办理过户手续量四五百个，比之前激增五成。
记者在石佛营的朝阳二手房交易大厅，发现门口站了几十位等候办理过户的市民。此时大厅里面已经有一百多人，将整个大厅挤得满满当当。
据了解，从5月11日开始，这个交易大厅每天办理的过户手续量四五百个，数量比之前增长了五成。截止到5月23日下午三点，交易大厅已经发放了350个号码，办理完了200多个，还有一百多名持号者正在等待办理过户手续。
第三出戏：上海多个豪宅计划6月入市
上海新江湾城某楼盘营销负责人称，在3月末，该公司加紧申请预售许可证，目前该公司旗下一个别墅项目计划在6月推盘，“就我们的了解，上海有多个中楼盘计划在6月推盘。受整个楼市回暖带动，预计成交量不会太差，优惠幅度则有望保持在八至九折。”
上海另一中楼盘营销负责人称，该公司也计划在6月中旬推出100多套叠加别墅项目，户型面积在160～280平方米，单套总价在1000万～1500万元。
“目前客户积累情况还算不错，我们打算将一张预售证上的房源一次性推出，并根据客户付款方式推出9.6～9.8折的优惠。”该营销负责人称，4、5月以来，新江湾城板块的其他几个楼盘成交都还可以，带动了板块内的人气。
21世纪不动产分析师黄河滔称，从2009年开始，豪宅及别墅产品就表现出阶段性成交的特征。而按近年惯例，上半年往往是推豪宅的好时机，短期内该类产品或将有一波成交小高峰。
画外音：5月楼市成交量远超预期
据中原集团研究初步统计，其监测的30大城市5月商品住宅总成交量超过1600万平方米，环比、同比涨幅分别达到24%和28%。中原市场研究部发布的数据也显示，典型的54个城市5月商品房住宅签约套数均创造年内新高，总成交量达到了227815套，成为限购后的值。
不论从哪个机构的监测数据看，“红五月”楼市成交量出现明显回升已是不争的事实。
而另一组数据更能反映出楼市成交现状。据莫尼塔监测的地产数据显示，5月52个城市全月日均交易量环比上涨14.5%，同比则上涨了30.2%。分析来看，销售超预期主要来自于以苏州为代表的三、四线城市，以及一线城市当中的北京、深圳和广州。销售回暖的同时，5月14个城市的商品房库存环比继续有所上涨，而一线城市库存环比则有所下跌；整体去库存化时间继续环比下跌，一线城市下跌3个月，至15.8个月。这说明5月一线城市在新盘低开、老盘优惠的销售策略下，去库存化基本得到实现。
“目前市场上对调控政策的传言很多，各个地方政府近期也针对楼市调控进行微调，这些都引起了购房者预期的变化。但这并不意味着房地产调控政策的基本方向发生了改变。”
上周，“政策微调”荣登了人们热点话题关注度的榜首。从“湖南降首付”传言，重庆上调公积金贷款限额，到石家庄拟出新政微调楼市的报道，楼市“政策微调”成为各地媒体一致的新闻热点。楼市成交量的回暖，使得市场对持续两年之久的调控政策放松的预期有所升温。对此，住建部有关人士强调，坚持房地产市场调控政策不动摇。
第四出戏：微调还是松动
其实，“政策微调”不只是上周很火，整个5月，甚至今年以来，都是楼市引人关注的字眼。
截至5月底，近40个城市出台了不同角度的楼市微调政策，内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。中国社科院发布的《房地产蓝皮书》，也对房地产调控作出了“松动”的预期。
把时间线再放远我们可以看到，自2011年下半年以来，随着房地产调控政策在范围内的奏效，北京、上海、杭州、沈阳等30多个城市就已经开始陆续出台不同角度的楼市微调政策，政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，央行也几次下调了存款准备金率。与此同时，更加严厉的性调控政策再没有出现，楼市进入了调控政策的发酵和观察期，使得市场对调控政策的松绑充满期待。
画外音：部分放松政策将及时制止
5日，住房和城乡建设部新闻发言人就当前房地产市场形势和下一步政策走向等问题接受了记者采访，强调坚持房地产市场调控政策不动摇。
针对各方比较关心的政策走向问题，这位新闻发言人指出，当前各地要按照近日国务院常务会议精神，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实。是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。
这位新闻发言人强调，有关城市要严格按照相关要求，执行好限购措施，坚决遏制投机性购房需求。
这位新闻发言人表示，住房城乡建设部将会同有关部门继续密切关注各地执行调控政策的情况，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。
别对调控松绑抱幻想
“目前市场上对调控政策的传言很多，各个地方政府近期也针对楼市调控进行微调，这些都引起了购房者预期的变化。但这并不意味着房地产调控政策的基本方向发生了改变。”中国房地产学会副会长陈国强表示，当前政策是局部微调，大方向未变。
“从目前整体房地产发展趋势来看，后市调控政策微调的主要着力点依然在释放刚需、降低刚需购房压力上，限购和限贷应该依然是严格执行，也是2012年年内不可能动摇的底线。”中原地产市场研究部总监张大伟说。
张大伟表示，在楼市调控不会全面放松、限购依然将严格执行的情况下，房价回暖的基础几乎不存在。他表示，从已经出现微调楼市的城市所施行的措施来看，触及限购原则的全部被叫停。目前，还不存在让房价出现大幅反弹的因素。
链家地产副总裁林倩也表示，限购以及差异化信贷是政策微调不可触及的底线。
第五出戏：价格筑底
亚豪机构发布的报告判断：北京楼市已经全面回暖。除了成交量的大幅提升，此前较为火热的几个区域——通州、大兴、房山等主力价格区间均已回落至1.5万元以下，该机构认为这一价格为大多数获益于政策微调的首置刚需所接受，供需双方的博弈已基本进入平衡期。
有一网友总结当下楼市的状态是：“政策见底，成交离底，价格筑底，开工探底。”这一观点被经济学家董藩高度认同。
画外音：刚需释放吹不起市场泡沫
对于成交上涨，陈国强表示，就外部因素而言，随着地方对楼市政策的微调，短期内不会再出台更加严厉的楼市调控措施，在这种局面下，市场预期发生了较大变化，同时也增加了一定的购买力；就市场内在因素而言，一是开盘数量明显增多，二是当前市场普遍是低价开盘或平价开盘，搅动了市场。
中国房地产研究会副会长顾云昌表示，在大力建设保障房和增加普通商品住房供应的情况下，自住需求将会逐步得到缓解，市场的供求关系在逐步改善，此时适当释放刚需，是吹不起泡沫的。
“政策见底了不意味着市场一定见底，也不意味着楼市将触底反弹。因为房价除了受政策影响之外，还受市场预期、楼市库存等方面的影响。目前来看，由于限购、限贷这些对楼市影响较大的根本政策并未松动，楼市的需求是有限的，而且房地产企业库存较高，周转压力较大，资金压力较大，这决定了房价并不具备大涨的基础。”陈国强说。
多地微调楼市政策全闯关成功 限购是底部红线
楼市调控以来，已有30多个城市相继进行了政策微调。 虽然对于地方微调大多给予默许的态度，但从成都、佛山、上海等城市放松限购的政策先后被叫停来看，凡是涉及“放开购房资格”以及“扩大购买力范围”的政策全部被叫停，涉及部分补贴和信贷放宽的则被允许施行。 “不违背限购原则”，也因此成了业内公认的微调“底线”。
业内人士预计，随着多地提振楼市的微调政策皆获默许，预计6月很可能将进入各地楼市微调频发期。
六月或进入各地楼市微调频发期
2011年下半年以来，包括北京、上海、成都、芜湖等近30多个城市相继出台了不同角度的楼市微调政策，内容涉及放宽公积金贷款政策、税费优惠、调整普通住宅标准、购房补贴，甚至放松限购等。
这些举措中，虽然绝大多数“闯关”成功，但也不乏成都、佛山等因放松限购而被紧急“叫停”的短命政策。
地方微调频频引发了购房者对市场触底的判断。随着各地楼市在这一判断的作用下成交量持续攀高，“房价会否因此反弹？”也成了新的关注焦点。
“当前楼市住宅库存依然偏大，房价并不存在因政策微调而大幅反弹的基础。”房地产研究主任董藩昨日在采访中分析表示，调控后销售遇阻影响了房企的拿地热情，而土地收入锐减则给地方政府造成了资金压力，随着多地提振楼市的微调政策皆获默许，预计6月很可能将进入各地楼市微调频发期。
微调手段之：调整公积金贷款首付及上限
解读：公积金新政被疑“曲线救市”但全部闯关成功
代表城市：常州、南京、吉林、合肥、沈阳、厦门、滨州、蚌埠、克拉玛依、济南、信阳、呼和浩特、南昌、郑州、武汉
在已出台微调政策的城市中，提高公积金贷款限额成为重要的措施之一。
虽然审批流程悠长、审批环节众多，但是公积金贷款无疑仍是大多数购房者的贷款方式。据广州日报5月16日报道，市场中介近期对部分潜在购房者进行的调查显示，近半购房者表示有意选择贷款利率较低的公积金贷款买房。
5月28日，重庆市住房公积金管理召开新闻通气会，放宽首套房公积金贷款政策，单人贷款限额由20万元提高到40万元，家庭限额由40万元提高到80万元。
尽管各地都表态放宽公积金贷款政策是为了提振刚需，但仍有不少人担忧公积金“新政”是在“曲线救市”，是对房地产调控政策的变相松绑，可能抬高房价，冲击当前来之不易的楼市调控成果。
的确，除去北京这样针对外地人限购长达5年的城市，其余二线城市针对外地人的限购措施基本是1年纳税证明或者社保证明，随着实际限购措施执行至今已经超过1年，这意味着限购措施在很多二线城市的作用已经开始逐渐削弱，对于此时降低首付门槛是否会引起需求重新抬头的担心可以说并非庸人自扰。
不过山东大学房地产研究主任李铁岗认为，根据现行规定，住房公积金贷款主要用于首套房购房和改善性住房需求，因此房价不可能被推高。相反，住房公积金积极入市，可以刺激开发商进一步增加普通商品房供给，甚至为房价继续下行创造条件。
微调手段之：购房补贴
解读：芜湖被叫停扬州“保刚需”旗帜鲜明获通过
代表城市：芜湖、扬州、杭州、重庆
今年2月9日，芜湖市政府公布的《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》规定，芜湖市区购买自住普通商品住房(含二手住房)在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税100%的补助。对购买新建自住商品住房面积在90平方米及以下、70平方米以上的，财政部门再给予50元/平方米的购房补贴；对购买新建自住商品住房70平方米及以下的，财政部门再给予150元/平方米购房补贴。
虽然芜湖市政府表示新政是针对自住型首套普通商品房，并非“救市”，但是仅仅3天之后，新政即宣告“暂缓执行”。
对于芜湖“新政”紧急叫停，有分析称是因为挑战了调控政策而失败，但也有业内分析认为，失败的原因不是因为“挑战”本身，而是在于对于政策“底线”没有摸清楚。
5月7日，扬州市政府发布《关于对个人购买成品住房进行奖励的通知》，对该市个人购买成品住房建筑面积在90平方米及以下的，对购房者给予所购房屋合同价款6‰的奖励；对于购买建筑面积90平方米以上、120平方米以下的，给予所购房屋合同价款5‰的奖励。对于120平方米及以上、144平方米以下的，给予所购房屋合同价款4‰的奖励。
扬州与芜湖所出台的同是财政补贴，但是在一片“救市”质疑声中，住建部住宅产业化促进副主任梁小青日前在南京参加会议时却表示，扬州购房新政和“救市”无关，应予以支持和肯定。
同是财政补贴，而且力度也相差无几，一个是针对契税，一个是针对成品房。但芜湖新政并没有突出对刚性需求的“支持”，相比之下扬州的“保刚需”旗帜则更加鲜明。
目前，为了迎合刚需，很多楼盘推出的都是毛坯房，而政府对于成品住房的补贴看上去也是为置业者服务的成分居多，扬州新政因此被当地政府解释为“大力支持刚需的政策”。
微调手段之：减免购房契税或退税
解读：对房价影响不大
代表城市：马鞍山、上海、北京、武汉
去年8月，马鞍山对自住性住房需求者与高层次人才购房给予所纳契税100%补助。
今年初，上海将普通住宅的标准调整为：内环线以内总价调整为330万元/套以下，内外环之间调整为200万元/套以下，外环以外调整为160万元/套以下。这意味着大量因房价上涨而导致的“伪豪宅”摘帽，购房者将因此享受到减税优惠。
财经研究院客座教授刘玉章认为，房价上涨后，此前的普宅标准明显滞后，这也使得很多刚需购房人享受不了普宅优惠政策。不过，虽然此次调整普通住宅标准无疑将会为购房者减去部分税费，但是税务学院副院长刘桓表示，房价受土地成本等因素影响更大，相比之下放宽普通住宅标准对于房价影响十分有限。
微调手段之：放松限购标准
解读：触及政策“红线”皆成“短命政策”
代表城市：佛山、成都、上海
除了放宽公积金贷款额度、减税和购房补贴外，长春与从化重启购房入户政策，对购房适当放宽条件；中山住房限价也由去年的每平方米5800元上调至6590元……地方政府以“保刚需”名义进行的政策微调悉数得到了的默许。
与此同时，佛山、成都、上海等城市所出台的明显放松限购的政策则未能“闯关”成功，甚至被紧急“叫停”。
2011年10月11日，佛山市住房和城乡建设管理局发布《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》，本市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上，允许增购一套7500元/平方米以下的住房。当日晚间，该局网站便对外表示《通知》暂缓执行。
2011年11月11日，成都房管局召集当地开发商表达了两条政策变化：一是开发商可拥有网上签约时购房资格审核权；二是在全款付清的情况下，主城区家庭限购房屋套数由两套增至四套。这也被外界解读为“放松对购房者的资格审查”、“限购松动”。不过到了当月22日，官方即宣布继续执行原有限购政策。
2012年2月28日，上海市政府厅下发《关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》，明确“本市户籍居民家庭是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。”这也意味着，“外地户籍居民持上海长期居住证满三年，可享受上海本地户籍居民同等购房资质”的政策被叫停。
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家住福田的邸先生近期对楼市的变化显得很敏感。他告诉记者，自己从去年开始就计划着换套大房子，但看到政府调控的力度，觉得房价还有得降，因此一直没急着出手。不过，近期深圳楼市的走势，确实让他有些看不懂，难道楼市又将迎来新一轮反弹？是不是不能再等了？
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记者观察，单从成交价格上看，今年深圳新房总体趋势向下，只是在5月份出现反弹；从成交量上看，基本是逐月递增的趋势。
触底反弹言之过早
“从前5月新房量价成交的数据看，深圳房地产市场强大的需求量依然存在，由此反映到成交量上，逐月都有所增加。虽然每月递增的量不大，但总体来看，市场对房子的需求还是得到逐月释放。”深圳中原地产市场部分析人士称。
深圳住房和建设局局长李荣强谈论深圳的保障房
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深圳二手房成交量连续5个月回升
该人士进一步解释，虽然成交量逐月得到释放，尤其是到了5月份，成交量出现一个报复性增长，价格也再度跃上1.8万元的点位，但就据此推断，市场已经开始触底反弹，显然是为时尚早。
中国房地产学会有关人士也认为，目前多个城市楼市成交放大，并不意味着楼市触底反弹，目前的情况，充其量是政策见底，而非市场见底。
此观点在深圳民间的地产专业圈中也有一定的共识。地产评论人士云天就认为，今年楼市基本上延续2011年12月底的低迷走势，复苏的速度缓慢，成交仍然乏力。目前显现出来的刚需放量，主要原因是部分楼盘打折优惠幅度扩大，以低价来吸引置业者，因此，仅以短期的成交回升，来断定楼市全面回暖为时尚早。
各方躁动推涨房价
虽然官方民间都对目前深圳楼市的触底反弹说进行了驳斥，但很多市民还是对目前深圳楼市的走势有些看不清楚，更有很多人通过实地踩盘或是暗中观察，觉得深圳新房价格还是在不停地涨。
张女士就在近日受邀前往将于本月10日开售的某楼盘看房，她的直观感受是：看楼的人很多，开盘的价格则是云里雾里，售楼员不明说，但其中的意图谁都能看得明显：开发商会根据预售量来确定价格，提价已是势不可挡。
记者了解到，该楼盘位于龙华新区，2010年首期入市，在去年发售的第三期1093套房子，起价为18000/，均价21000/。该楼盘将于6月10日发售的第五期以88-140平米三四房为主，辅以部分75-95平米新概念式，及少量255平米稀缺型墅级大平层产品。虽然目前价格尚处待定状态，但参考去年三期的价格，至少不会低于2万元。
对于目前开发商的状态，一位地产分析人士将其形容为“躁动”。在他看来，今年一季度，开发商的表现像个“小媳妇”，开盘颇为低调且谨慎，且基本上皆以低价入市，到了5月份，推盘节奏明显加快，但价格策略似乎与此前略有差异，部分开发商改变了过往的定价策略，开始低调调格，借以试探市场。
事实上，目前“躁动”的不只是开发商，地方政府和置业者也都在跃跃欲试。从去年开始，就不断有地方政府出台相应政策，试图对房地产市场进行微调，皆被及时叫停。今年年初以来，共有21个城市楼市政策微调，而深圳也已降低入户门槛，并将对公积金政策有所松绑。置业者也开始果断出手，近段时间，深圳就有很多楼盘出现过“日光盘”现象。
中介看盘
房价仍有下跌空间
对目前看不懂的楼市，房产中介如何解读？记者昨采访了一些中介人士，从他们的观点中，或许对置业者有所启发。
中原地产认为，从地方政府、到开发商、再到置业者，都开始“萌动”了，这对各方心态的影响是巨大的，市场预期开始出现波动，而不像此前是一味地看跌情绪。预计后市推盘量将迎来一个小高潮，与之相应的成交量也将会有明显上升，部分楼盘出现价格逆市上调的情况也不能排除，但从总体的市场走势来看，楼市调控尚未终结，目前的成交量仍在历史低位，个盘的影响较大，房价仍有下调的空间，需要一个更长的周期去判断其是否已探底。
中联地产认为，5月楼市政策环境良好，各地方微调政策不断出台，以公积金贷款和购房补贴为两大主流政策。后市看，政策导向强调以稳为主，限购等核心政策难以放松，但各地方支持刚需的政策微调将继续推进，有保有压，将刺激楼市结构性回暖。
楼市红五月上演五出戏:日光盘与调控博弈
6月1日，郭佳听着电话那头中介幸福地抱怨，“这个月太忙了，刚成交了两套。”刚刚过去的一个月，计划出手换房的郭佳有点心惊肉跳。不断有“捷报”传来，北京楼市成交量数据不断创新高，许久未见的“日光盘”重新上场，房屋交易大厅开始人头攒动……统计显示，54个典型城市5月商品住宅签约套数环比上涨22.5%，达到了限购后的峰值。
听多了此起彼伏的“回暖论”、“十月见底论”……在得知看中的房子被房主后，郭佳寻思着：各种数据，各种传闻，各种争议，各种躁动啊……这个“舌尖上的红五月”，要将楼市引向何方？
出戏：北京又见“日光”盘
鲁能·7号院“日光”了，华润·公元九里“日光”了，金域华府近乎“日光”了……面对许久未见的热销，开发商们雀跃之。记者在搜索引擎中输入“北京 5月 日光盘”，跳入眼帘的热销楼盘分布在大兴、昌平、海淀、朝阳等多个区域。北京中原市场研究部6月4日发布的数据显示，剔除保障房，5月份北京纯新建商品房住宅签8500余套，成交量同比、环比分别增加四成、三成。
某房地产代理公司销售总监对楼市出现的热销结果并不意外：“除了以价换量、统一制定价格策略，开发商们都加快了项目的建设周期，集中精力保回款。”
楼市回暖的迹象，并非“一枝独秀”。
第二出戏：二手房过户量激增五成
北京二手房市场近又迎来了久违的火爆。从5月下旬开始，二手房交易大厅便人满为患，每天办理过户手续量四五百个，比之前激增五成。
记者在石佛营的朝阳二手房交易大厅，发现门口站了几十位等候办理过户的市民。此时大厅里面已经有一百多人，将整个大厅挤得满满当当。
据了解，从5月11日开始，这个交易大厅每天办理的过户手续量四五百个，数量比之前增长了五成。截止到5月23日下午三点，交易大厅已经发放了350个号码，办理完了200多个，还有一百多名持号者正在等待办理过户手续。
第三出戏：上海多个豪宅计划6月入市
上海新江湾城某楼盘营销负责人称，在3月末，该公司加紧申请预售许可证，目前该公司旗下一个别墅项目计划在6月推盘，“就我们的了解，上海有多个中楼盘计划在6月推盘。受整个楼市回暖带动，预计成交量不会太差，优惠幅度则有望保持在八至九折。”
上海另一中楼盘营销负责人称，该公司也计划在6月中旬推出100多套叠加别墅项目，户型面积在160～280平方米，单套总价在1000万～1500万元。
“目前客户积累情况还算不错，我们打算将一张预售证上的房源一次性推出，并根据客户付款方式推出9.6～9.8折的优惠。”该营销负责人称，4、5月以来，新江湾城板块的其他几个楼盘成交都还可以，带动了板块内的人气。
21世纪不动产分析师黄河滔称，从2009年开始，豪宅及别墅产品就表现出阶段性成交的特征。而按近年惯例，上半年往往是推豪宅的好时机，短期内该类产品或将有一波成交小高峰。
画外音：5月楼市成交量远超预期
据中原集团研究初步统计，其监测的30大城市5月商品住宅总成交量超过1600万平方米，环比、同比涨幅分别达到24%和28%。中原市场研究部发布的数据也显示，典型的54个城市5月商品房住宅签约套数均创造年内新高，总成交量达到了227815套，成为限购后的值。
不论从哪个机构的监测数据看，“红五月”楼市成交量出现明显回升已是不争的事实。
而另一组数据更能反映出楼市成交现状。据莫尼塔监测的地产数据显示，5月52个城市全月日均交易量环比上涨14.5%，同比则上涨了30.2%。分析来看，销售超预期主要来自于以苏州为代表的三、四线城市，以及一线城市当中的北京、深圳和广州。销售回暖的同时，5月14个城市的商品房库存环比继续有所上涨，而一线城市库存环比则有所下跌；整体去库存化时间继续环比下跌，一线城市下跌3个月，至15.8个月。这说明5月一线城市在新盘低开、老盘优惠的销售策略下，去库存化基本得到实现。
“目前市场上对调控政策的传言很多，各个地方政府近期也针对楼市调控进行微调，这些都引起了购房者预期的变化。但这并不意味着房地产调控政策的基本方向发生了改变。”
上周，“政策微调”荣登了人们热点话题关注度的榜首。从“湖南降首付”传言，重庆上调公积金贷款限额，到石家庄拟出新政微调楼市的报道，楼市“政策微调”成为各地媒体一致的新闻热点。楼市成交量的回暖，使得市场对持续两年之久的调控政策放松的预期有所升温。对此，住建部有关人士强调，坚持房地产市场调控政策不动摇。
第四出戏：微调还是松动
其实，“政策微调”不只是上周很火，整个5月，甚至今年以来，都是楼市引人关注的字眼。
截至5月底，近40个城市出台了不同角度的楼市微调政策，内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。中国社科院发布的《房地产蓝皮书》，也对房地产调控作出了“松动”的预期。
把时间线再放远我们可以看到，自2011年下半年以来，随着房地产调控政策在范围内的奏效，北京、上海、杭州、沈阳等30多个城市就已经开始陆续出台不同角度的楼市微调政策，政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，央行也几次下调了存款准备金率。与此同时，更加严厉的性调控政策再没有出现，楼市进入了调控政策的发酵和观察期，使得市场对调控政策的松绑充满期待。
画外音：部分放松政策将及时制止
5日，住房和城乡建设部新闻发言人就当前房地产市场形势和下一步政策走向等问题接受了记者采访，强调坚持房地产市场调控政策不动摇。
针对各方比较关心的政策走向问题，这位新闻发言人指出，当前各地要按照近日国务院常务会议精神，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实。是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。
这位新闻发言人强调，有关城市要严格按照相关要求，执行好限购措施，坚决遏制投机性购房需求。
这位新闻发言人表示，住房城乡建设部将会同有关部门继续密切关注各地执行调控政策的情况，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的，将及时予以制止或纠正。
别对调控松绑抱幻想
“目前市场上对调控政策的传言很多，各个地方政府近期也针对楼市调控进行微调，这些都引起了购房者预期的变化。但这并不意味着房地产调控政策的基本方向发生了改变。”中国房地产学会副会长陈国强表示，当前政策是局部微调，大方向未变。
“从目前整体房地产发展趋势来看，后市调控政策微调的主要着力点依然在释放刚需、降低刚需购房压力上，限购和限贷应该依然是严格执行，也是2012年年内不可能动摇的底线。”中原地产市场研究部总监张大伟说。
张大伟表示，在楼市调控不会全面放松、限购依然将严格执行的情况下，房价回暖的基础几乎不存在。他表示，从已经出现微调楼市的城市所施行的措施来看，触及限购原则的全部被叫停。目前，还不存在让房价出现大幅反弹的因素。
链家地产副总裁林倩也表示，限购以及差异化信贷是政策微调不可触及的底线。
第五出戏：价格筑底
亚豪机构发布的报告判断：北京楼市已经全面回暖。除了成交量的大幅提升，此前较为火热的几个区域——通州、大兴、房山等主力价格区间均已回落至1.5万元以下，该机构认为这一价格为大多数获益于政策微调的首置刚需所接受，供需双方的博弈已基本进入平衡期。
有一网友总结当下楼市的状态是：“政策见底，成交离底，价格筑底，开工探底。”这一观点被经济学家董藩高度认同。
画外音：刚需释放吹不起市场泡沫
对于成交上涨，陈国强表示，就外部因素而言，随着地方对楼市政策的微调，短期内不会再出台更加严厉的楼市调控措施，在这种局面下，市场预期发生了较大变化，同时也增加了一定的购买力；就市场内在因素而言，一是开盘数量明显增多，二是当前市场普遍是低价开盘或平价开盘，搅动了市场。
中国房地产研究会副会长顾云昌表示，在大力建设保障房和增加普通商品住房供应的情况下，自住需求将会逐步得到缓解，市场的供求关系在逐步改善，此时适当释放刚需，是吹不起泡沫的。
“政策见底了不意味着市场一定见底，也不意味着楼市将触底反弹。因为房价除了受政策影响之外，还受市场预期、楼市库存等方面的影响。目前来看，由于限购、限贷这些对楼市影响较大的根本政策并未松动，楼市的需求是有限的，而且房地产企业库存较高，周转压力较大，资金压力较大，这决定了房价并不具备大涨的基础。”陈国强说。
多地微调楼市政策全闯关成功 限购是底部红线
楼市调控以来，已有30多个城市相继进行了政策微调。 虽然对于地方微调大多给予默许的态度，但从成都、佛山、上海等城市放松限购的政策先后被叫停来看，凡是涉及“放开购房资格”以及“扩大购买力范围”的政策全部被叫停，涉及部分补贴和信贷放宽的则被允许施行。 “不违背限购原则”，也因此成了业内公认的微调“底线”。
业内人士预计，随着多地提振楼市的微调政策皆获默许，预计6月很可能将进入各地楼市微调频发期。
六月或进入各地楼市微调频发期
2011年下半年以来，包括北京、上海、成都、芜湖等近30多个城市相继出台了不同角度的楼市微调政策，内容涉及放宽公积金贷款政策、税费优惠、调整普通住宅标准、购房补贴，甚至放松限购等。
这些举措中，虽然绝大多数“闯关”成功，但也不乏成都、佛山等因放松限购而被紧急“叫停”的短命政策。
地方微调频频引发了购房者对市场触底的判断。随着各地楼市在这一判断的作用下成交量持续攀高，“房价会否因此反弹？”也成了新的关注焦点。
“当前楼市住宅库存依然偏大，房价并不存在因政策微调而大幅反弹的基础。”房地产研究主任董藩昨日在采访中分析表示，调控后销售遇阻影响了房企的拿地热情，而土地收入锐减则给地方政府造成了资金压力，随着多地提振楼市的微调政策皆获默许，预计6月很可能将进入各地楼市微调频发期。
微调手段之：调整公积金贷款首付及上限
解读：公积金新政被疑“曲线救市”但全部闯关成功
代表城市：常州、南京、吉林、合肥、沈阳、厦门、滨州、蚌埠、克拉玛依、济南、信阳、呼和浩特、南昌、郑州、武汉
在已出台微调政策的城市中，提高公积金贷款限额成为重要的措施之一。
虽然审批流程悠长、审批环节众多，但是公积金贷款无疑仍是大多数购房者的贷款方式。据广州日报5月16日报道，市场中介近期对部分潜在购房者进行的调查显示，近半购房者表示有意选择贷款利率较低的公积金贷款买房。
5月28日，重庆市住房公积金管理召开新闻通气会，放宽首套房公积金贷款政策，单人贷款限额由20万元提高到40万元，家庭限额由40万元提高到80万元。
尽管各地都表态放宽公积金贷款政策是为了提振刚需，但仍有不少人担忧公积金“新政”是在“曲线救市”，是对房地产调控政策的变相松绑，可能抬高房价，冲击当前来之不易的楼市调控成果。
的确，除去北京这样针对外地人限购长达5年的城市，其余二线城市针对外地人的限购措施基本是1年纳税证明或者社保证明，随着实际限购措施执行至今已经超过1年，这意味着限购措施在很多二线城市的作用已经开始逐渐削弱，对于此时降低首付门槛是否会引起需求重新抬头的担心可以说并非庸人自扰。
不过山东大学房地产研究主任李铁岗认为，根据现行规定，住房公积金贷款主要用于首套房购房和改善性住房需求，因此房价不可能被推高。相反，住房公积金积极入市，可以刺激开发商进一步增加普通商品房供给，甚至为房价继续下行创造条件。
微调手段之：购房补贴
解读：芜湖被叫停扬州“保刚需”旗帜鲜明获通过
代表城市：芜湖、扬州、杭州、重庆
今年2月9日，芜湖市政府公布的《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》规定，芜湖市区购买自住普通商品住房(含二手住房)在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税100%的补助。对购买新建自住商品住房面积在90平方米及以下、70平方米以上的，财政部门再给予50元/平方米的购房补贴；对购买新建自住商品住房70平方米及以下的，财政部门再给予150元/平方米购房补贴。
虽然芜湖市政府表示新政是针对自住型首套普通商品房，并非“救市”，但是仅仅3天之后，新政即宣告“暂缓执行”。
对于芜湖“新政”紧急叫停，有分析称是因为挑战了调控政策而失败，但也有业内分析认为，失败的原因不是因为“挑战”本身，而是在于对于政策“底线”没有摸清楚。
5月7日，扬州市政府发布《关于对个人购买成品住房进行奖励的通知》，对该市个人购买成品住房建筑面积在90平方米及以下的，对购房者给予所购房屋合同价款6‰的奖励；对于购买建筑面积90平方米以上、120平方米以下的，给予所购房屋合同价款5‰的奖励。对于120平方米及以上、144平方米以下的，给予所购房屋合同价款4‰的奖励。
扬州与芜湖所出台的同是财政补贴，但是在一片“救市”质疑声中，住建部住宅产业化促进副主任梁小青日前在南京参加会议时却表示，扬州购房新政和“救市”无关，应予以支持和肯定。
同是财政补贴，而且力度也相差无几，一个是针对契税，一个是针对成品房。但芜湖新政并没有突出对刚性需求的“支持”，相比之下扬州的“保刚需”旗帜则更加鲜明。
目前，为了迎合刚需，很多楼盘推出的都是毛坯房，而政府对于成品住房的补贴看上去也是为置业者服务的成分居多，扬州新政因此被当地政府解释为“大力支持刚需的政策”。
微调手段之：减免购房契税或退税
解读：对房价影响不大
代表城市：马鞍山、上海、北京、武汉
去年8月，马鞍山对自住性住房需求者与高层次人才购房给予所纳契税100%补助。
今年初，上海将普通住宅的标准调整为：内环线以内总价调整为330万元/套以下，内外环之间调整为200万元/套以下，外环以外调整为160万元/套以下。这意味着大量因房价上涨而导致的“伪豪宅”摘帽，购房者将因此享受到减税优惠。
财经研究院客座教授刘玉章认为，房价上涨后，此前的普宅标准明显滞后，这也使得很多刚需购房人享受不了普宅优惠政策。不过，虽然此次调整普通住宅标准无疑将会为购房者减去部分税费，但是税务学院副院长刘桓表示，房价受土地成本等因素影响更大，相比之下放宽普通住宅标准对于房价影响十分有限。
微调手段之：放松限购标准
解读：触及政策“红线”皆成“短命政策”
代表城市：佛山、成都、上海
除了放宽公积金贷款额度、减税和购房补贴外，长春与从化重启购房入户政策，对购房适当放宽条件；中山住房限价也由去年的每平方米5800元上调至6590元……地方政府以“保刚需”名义进行的政策微调悉数得到了的默许。
与此同时，佛山、成都、上海等城市所出台的明显放松限购的政策则未能“闯关”成功，甚至被紧急“叫停”。
2011年10月11日，佛山市住房和城乡建设管理局发布《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》，本市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上，允许增购一套7500元/平方米以下的住房。当日晚间，该局网站便对外表示《通知》暂缓执行。
2011年11月11日，成都房管局召集当地开发商表达了两条政策变化：一是开发商可拥有网上签约时购房资格审核权；二是在全款付清的情况下，主城区家庭限购房屋套数由两套增至四套。这也被外界解读为“放松对购房者的资格审查”、“限购松动”。不过到了当月22日，官方即宣布继续执行原有限购政策。
2012年2月28日，上海市政府厅下发《关于进一步严格执行房地产市场调控政策完善本市住房保障体系的通知》，明确“本市户籍居民家庭是指具有本市常住户口的居民家庭，以及有本市单位职工集体户口的居民家庭。”这也意味着，“外地户籍居民持上海长期居住证满三年，可享受上海本地户籍居民同等购房资质”的政策被叫停。
深圳住房和建设局局长李荣强谈论深圳的保障房