商品房公摊面积怎么计算？市规划国土委解答

商品房公摊面积到底怎么计算，一直以来都颇有争议。在昨天举行的房屋面积测绘相关问题在线访谈活动中，市规划国土委相关负责人表示，架空层内的大堂、值班警卫室、门厅、设备间、电梯间、楼梯间等八个方面属于房屋应分摊的公用建筑面积。

套内阳台面积如何计算

房屋套内建筑面积，是指房屋套门范围内由单个产权人占有和使用的建筑面积，包括套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台面积。有网友问，套内阳台面积如何计算？市规划国土委相关负责人说，套内阳台面积均按阳台外围与房屋外墻之间的水平投影面积计算；其中封闭的阳台按水平投影全部计算面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

分摊公用面积包括哪些

针对网友提出的分摊面积包括什么的问题，市地籍测绘大队有关负责人表示，深圳市房产证登记的建筑面积包括套内建筑面积和应分摊的公用面积，应分摊的公用建筑面积包括八个方面：相关权利人合法协议的约定的应分摊的公共建筑空间；建筑物内的公用核心筒、楼梯间、电梯间（井）、观光井（梯）、提物井、室外楼梯等垂直移动空间及各种管道井、垃圾井道；建筑物内的公用公共门厅、大厅、过（走）道、走廊、檐廊、内外廊、门廊、入口大堂、疏散通道等平行移动空间；套与公共建筑空间之间分隔墙墙体面积的一半，外墙（包括山墙）水平投影面积的一半；地面以上为本栋服务的变（配）电室、消防控制室、水泵房、设备间、工具间、值班警卫室等；突出屋面有围护结构的水箱间、电梯机房、楼梯间、设备工具间等；架空层内的大堂、值班警卫室、门厅、设备间、电梯间、楼梯间等；地面以上超过2.20米的消防避难层、结构转换层、设备层内的电梯间、楼梯间、设备间等。

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对建筑面积有疑问可申请复测

针对网友提出的“现在很多开发商说购房有赠送面积的，到底什么是赠送面积？”问题，市地籍测绘大队有关负责人表示，赠送面积实质上是房地产开发企业的一种营销手段，通常做法是通过特殊的建筑设计形式，把不计算面积的部分送给购房者。

该负责人表示，购房者如果对购买房屋的房屋建筑面积有疑问，应先向开发商查阅由深圳市地籍测绘大队测绘计算出具的《深圳市房屋建筑面积测绘报告（竣工测绘）》，报告中详细列有所购房的房号、套内建筑面积、分摊的公用建筑面积以及建筑面积。重新申请测量面积可以通过深圳市地籍测绘大队办文窗口递交书面申请，要求进行房屋边长复测，申请时应提供购房合同或房地产权证书的复印件、从开发商处得到的有关测绘资料以及联系电话，由专业测绘人员测绘后给予复函。测量根据实际工作量确定收费额，测绘时间根据其复杂程度，一般为30个和40个工作日。

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 购买商品房面积不符能否解除合同？

孙先生：2011年初，家住天津市的孙先生从某房地产开发商处购买了一套商品房。商品房买卖合同中约定该商品房建筑面积共103平方米。2011年10月，开发商向孙先生交付了房屋，孙先生在接收房屋后，发现房屋产权登记面积不足合同约定的103平方米。为此，孙先生向天津仲裁委员会咨询能否解除商品房买卖合同。

仲裁说法：

天津仲裁委员会仲裁员答复，孙先生只有在房屋面积误差比值超出3%的情况下，才有权解除商品房买卖合同。能否因房屋产权登记面积与合同约定不符为由解除商品房买卖合同，首先需计算出面积误差比值是多少。因此，孙先生只有发现面积误差比值超出3%，才有权解除商品房买卖合同。

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开发商赠送面积没了踪影 商品房预约合同纠纷多

购房定金交了，预付款交了，认购书签订了，可是到签订正式购房合同时却出现了问题。购房者李先生就碰到了这样的“闹心事”。与开发商多次协商无果后，李先生将开发商告上了法庭。象山县法院日前受理这桩商品房预约合同纠纷案件，这类案件在象山法院还是头一宗。

购房者为买房 卖了一处房产 抵押了一处房产

去年5月，李先生在象山某楼盘看中了一套136平方米的房屋，总价200多万元。随后，他陆陆续续交了10万元定金和10万元购房预付款，共计20万元。为了凑齐首付款，李先生把妻子名下的一处老房子卖掉，并把老父亲名下的一套房子作抵押，去银行办理了60多万元抵押贷款。

好不容易凑齐首付款，等到9月份，去售楼处签订商品房买卖合同时，却出现了种种状况。李先生发现，开发商当初宣传的赠送面积在合同中没了踪影，而且部分格式条款“违背了公平交易的原则”。多次与开发商协商未果后，李先生在今年4月份把开发商告上了法庭，要求解除与开发商的预约买卖关系、返还20万元的购房款和定金，并要求开发商承担10万元的违约金。

开发商不承认违约 终庭外和解

在庭审现场，开发商认为自己并不存在违约责任，而是购房者主动违约。开发商认为赠送面积确实存在，不过没有标明在合同里，但这并不能构成不签订购房合同的理由。

开发商表示同意解除预约购买合同，但是认为购房合同无法签订是由于购房者原因造成，所以只返还购房者10万元的购房款，另外10万元的定金将不予返还。

双方就谁违约，争执不下。在法院工作人员的调解下，李先生撤诉，双方庭外和解。

象山县法院的工作人员表示，法院受理的涉房案件一直以来以商品房预售合同案件、商品房销售合同案件为主，但近期商品房预约合同纠纷案件、商品房委托销售合同纠纷案件等原本较少的涉房案件接连出现。

负责此案的法官建议购房者，在签订认购书的时候要慎重。许多购房者认为房屋认购书只是约束开发商，防止开发商“一房两卖”，其实认购书在另外一方面也约束着购房者自己的行为；购房者在签订购房合同时要仔细，即使是格式合同，购买的房屋不同也存在细微的差别。法官还表示，对购房合同格式条款中需要注意的地方，开发商有义务向购房者说明。

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