尹伯成：房地产调控又到面临考验的关键时刻

作者尹伯成

作者系复旦大学

房地产研究主任

在当前中国经济增长超预期放缓的背景下，促进“稳增长”的宏观政策松动节奏也明显加快，房地产调控政策是否应当随之松动，尤其是近来市场中出现的一些新变化，更是引发了市场的广泛且热切的关注。在笔者看来，旨在促进“稳增长”的宏观政策调整，并不意味着房地产调控政策也要随之松懈，相反房地产调控仍需坚持，因为这事关中国经济转型与发展之大事。

之所以说坚持房地产调控政策不动摇如此重要，主要是基于以下几方面的慎重考虑。

，改善民生的迫切需要。这些年来中国的房价上涨过快，导致许多有住房困难的中低收入家庭被关在了门外。为此，国家大力发展各种形式的保障性住房。但问题是即使按计划在近几年内完成4500万套保障性住房开发，也只能覆盖20%的城镇居民，另外80%的城镇居民还得靠商品房来解决。如果不通过实施“限购、限贷”等严厉房地产调控政策，估计房价仍将非理性上涨。因此，坚持当前房地产调控政策，促使房价回归其合理水平，才能改善民生在住房方面的迫切要求。

第二，调整经济结构和扩大内需的现实需要。事实上，房价上涨过快，已经严重抑制了城镇居民的消费需求。高房价不仅耗尽了上一代人储蓄，而且还严重透支了下一代人储蓄，尤其是抑制了按揭贷款购房的许多居民家庭的消费能力。因此，坚持房地产调控，通过抑制房价过快上涨，将有利于释放或提高城镇居民的消费需求，扩大包括消费需求在内的国内需求，从而也将有助于推进经济结构调整。

第三，推进中国城市化的发展需要。众所周知，城市化和工业化是经济现代化的两大动力。目前中国的城市化率已达51%，目标是在20年左右时间里达到70%左右。也就是说，今后20年内还有数亿人要从农村人口变为城市人口，这为城市住房提出了巨大需求。但是，鉴于高房价不仅令城里人买不起住房，更不要说满足农村人进城的居住需求了。所以，高房价事实上阻碍了中国城市化发展，这也是为何目前要坚持房地产调控的重要理由之一。

第四，管理好通胀预期的调控需要。这些年来中国的通胀率“居高不下”，其中房价上涨过快的负面影响尤为明显。因为，尽管房价目前仍未纳入CPI的统计中，但房价的持续上升，通过租金、工资及提升通胀预期等渠道推高了通胀率。因此，应当抑制房价的非理性上涨，这对中国管理好通胀预期至关重要。

第五，发展实体经济的客观需要。前些年，房价的过快上涨，使得者、开发商和地方政府等大获其利，也吸引了各行各业的社会资金蜂拥而入房地产业，这势必会导致资金不断撤离实体经济。因此，促使房价合理回归，将促进资金从原来暴利的房地产业不断流出，逐步回归实体经济，对促进实体经济的良性发展至关重要。

第六，吸取以往因为房地产调控反复松动而引起的经验教训。历史是的一面镜子。2007年9月底，中国曾实施过房地产调控的二套房贷新政，即规定购买第二套房时按揭贷款首付比例提高到四成，且贷款利率要上浮10%。性购房风潮因此而迅速消退，房价也开始稳定逐步下调。然而，2008年国际金融发生后，中国立即推出了四万亿经济刺激政策，同时也调整或取消了此前包括二套房贷等房地产调控政策，促使房地产市场中和投机风潮再度崛起，房价也出现大幅飙升。2009-2010年，房价在一年多时间内上涨了50%左右，不少城市的房价甚至涨了100%。尽管2010年初恢复过差别化信贷等房地产调控措施，但房价依然过快上涨，终迫使国家从2011年初起陆续出台包括在部分城市实行限购等强硬措施，结果是有效抑制了当前房价的过快上涨势头。因此，不能坐视房地产调控政策的反反复复及由此引发房地产走势的起起伏伏，更重要的是，要避免房地产调控政策松动可能带给整个经济的巨大负面冲击，这些都要求当前我们坚持房地产调控政策。

综上所述，虽然促进“稳增长”的宏观政策有所松动，但房地产调控政策却不能因此而放松，否则中国将重陷以往的房地产调控屡屡“空调”的陷阱，对中国经济发展也将产生较大的冲击与影响。

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当前，随着“稳增长”政策出台，要求进行了两年多的房地产宏观调控松绑的呼声越来越高。这不仅在于地方政府然加紧推出“软性”托市政策，投机炒作者又开始涌入市场及一线城市住房销售快速升，而且在于房地产市场谣言四起。比如有说央行在重申7折优惠按揭贷款利率;有银监会对个人住房消费信贷风险权重已降低;有发改委官员就住房宏观调控转向;还有国内一线城市千人排队购买住房等。但是这些谣言很快就有人出来辟谣。

同时，更是重要的是，所谓的房地产行业相关的部门又开始大舆论，说什么当前房地产景气指数比2008年更低，国内房地产、销售量及销售金额、土地交易等急速下跌，但房价却是微跌，因为这是前两年的政府房地产宏观调控政策错误的结果。因为这些房地产宏观调控政策调控的是房地产博弈四方之三方的利益受损害:如房地产开发商，地方政府及住房投机炒作者，而获利的是银行。这才是当前国内经济增长下行风险增加根本所在。因此，要“稳增长”就得重新启动房地产这个宏观调控工具等。看到去上述这些现象及言论是十分平常，但市场流行甚广。如果不能够明辨是非，那么国内房地产宏观调控将可能陷入危险的境地，两年多的房地产宏观调控就可能嘎然而止，如2009年那样新一轮的住房炒作高潮又将开始。

那么为何当前房地产宏观调控嘎然而止会让宏观调控陷入一种危险境地呢?这就是我2004年所提出的“谨防房地产要挟中国经济”具体表现。因为，当房地产泡沫吹得巨大时，要挤出房地产泡沫，一定会影响“房地产化”的经济增长。而且“房地产化”经济越是严重，其挤出房地产泡沫对增长的影响更大。从今年的情况来看，房地产泡沫开始挤出，经济增长就下行。而经济增长下行风险增加，政府政策要转向，挤出房地产泡沫只能嘎然而止，或又得重新启动房地产拉动经济之工具。所以，近央行降息、地方政府托市而政府态度暧昧，这些都是当前一线城市住房的销售又开始回暖重要原因(当然这其中还有房地产开发商促销等)。

对此，这里有两个问题值得思考，一是当前经济增长下行风险有多高?二是“稳增长”是不是要重新回到房地产拉动经济老路?对于个问题，其实尽管季度的GDP增长下行8.1%，甚至第二季度可能下行到8%以下，但实际上正在今年政府工作报告所设定的目标7.5%，与十二五规划7%的目标仍然相差很远。在这种情况下，政府不需要过度紧张与反应，更不以GDP增长为拜物教，即唯GDP增长为整个政府工作目标。如果政府以GDP增长为拜物教并为之左右，那么“房地产化”的经济增长下行的现象必然容易为房地产既得利益集团所利用。