世联楼市新评：回暖仍在持续 政策进入纠结期

今年春节过后，房地产市场表现好于预期，3至5月成交量持续回暖。在6.8降息过后，各地房地产市场更加活跃起来，多城市现新盘热销的现象，而端午节小长假期间成交量更是可观，业内相关人士称主要的54个城市小长假期间新房签约量创出限购后的新高。

端午节小长假期间楼市的火爆表现，也印证了世联楼市新评《存款准备金下调，支撑楼市成交量》和《利好重磅来袭，彩虹在风雨后》系列文章的预判。3月份我们在研究报告《润物无声，正向背离》中就提出楼市回暖的主要原因就是流动性的持续改善，今年以来，央行已经先后下调了两次存款准备金率和一次基准利率。下调存款准备金率和降息，持续改善了流动性，也降低了开发商和购房者的资金成本，另外还改善了购房者的预期，这些都是促进近成交量上涨的因素。

市场回暖的同时，与房地产相关的媒体报道也是相当热闹。房地产调控放松的报道频现，而受关注的莫过于《发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌》、《央行特级文件，首套房贷利率7折》、《银监会：给予二套房贷与首套同样风险权重》等报道。媒体报道的背后，相关部门担心市场的预期逆转向上，接下来便有了四部委10天4次强调房地产调控不放松。

我们留意到，确实出现了多地地方政府对调控政策进行微调，以促进房地市场成交量的回升。但凡是通过微调支持置业的政策（比如通过调整公积金贷款等）均得到政府的默认，而扬州奖励购买成品房的政策更是得到住房与城乡建设部的支持，但是只要是触及“限购”政策红线的，如上海、芜湖和近的河南省，均昙花一现，以被叫停而终结。

之所以会出现部委强调房地产调控不放松和地方政府暗中松绑的局面，主要是中国已经过了刘易斯拐点，人口红利窗口逐渐关闭，制度红利逐渐衰竭，经济增长的潜在中枢下移，难以像之前那样实现双位数的增长，政府今年更是主动下调了GDP增长目标。在此背景下，如果房地产再次出现“量价齐升”的火热情况，虽然能拉动GDP增长，但是相应的也会带来资产泡沫和恶性通胀，造成贫富差距进一步分化，民生问题会更加突出。而地方政府在房地产调控下，其土地出让收入和有关房地产的税收收入大幅减少，加上以土地抵押进行融资的平台受限，地方政府面临着较大的财政压力。

综上所述，世联研究认为，短期内政府的房地产调控基调不会变，政策难以大幅度放松。我们判断，在销售持续回暖，上涨预期重新出现后，政策已进入纠结期。在当前中国经济结构下，要实现“稳增长”，必须适度松绑房地产调控，保证房地产市场成交量的回升，避免经济失速导致硬着陆。当然，如果在调控下房地产市场能出现“量升价跌”的局面，那就是两全其美的好事。问题是，当前房地产市场出现的情况是成交量持续放大，而成交量放大必然对价格产生重要支撑，而且照当前的情形下去，必然会产生较大的价格上涨压力。因此，政策松动的力度以及反复程度仍有待进一步观察，其制约着接下来的市场表现。

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