改善型需求推高房价 楼市不会重现2009年反弹

进入5月以来，多地楼市成交出现局部"量价齐升"态势。但在调控政策并无实质松动的情况下，外界对这种回暖的预期并不确定。针对这一话题，我们特邀中国房地产学会副会长陈国强和亚豪机构市场总监郭毅，对当前楼市回暖迹象进行解读。认为，目前房地产市场仍处于筑底期，短期内回调幅度有限，房价不会出现类似2009年期间的局面。

改善型需求推高房价

主持人：在限购政策影响到大量需求的情况下，近不少城市的楼市成交已经回暖，这是什么原因？

郭毅："限购令"执行一年多的时间，极大地抑制了楼市的成交量，对开发商的资金链也提出严峻的挑战。这种情况下，部分区域包括单个项目甚至出现房价大幅回落，引发购房者重新入市。

陈国强：还有一点就是信贷政策的微调，是近央行降息，以及个别银行对首套房利率的优惠调整，不仅降低了购房成本，也在影响市场预期，使很多观望的购房者选择入市。

主持人：在成交量回暖的同时，近期不少城市的房屋交易价格提升，这种回升的实质是什么？

郭毅：我认为存在两方面的原因。在成交结构的调整上，数据显示，今年4月份北京成交总价在150万元以下的房屋，市场占有率为54%左右。5月份这一比例下降至51%，6月份降到50%，以上数据说明刚需在逐渐退出。

同时，总价在150万元到400万元的房子，4月份的成交比例为34%，5月份提高至37%，6月份增加到39%，这说明改善性住房的人群逐渐进入市场。市场的变化幅度更大，这种结构性变化是推高平均交易价格的主因。

另外，个别区域在前期项目促销成功后，开始逐步回调价格，这也是形成房价上涨的另一个原因。

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回暖势头难持续

主持人：在楼市"限购令"没有松动的情况下，回暖势头还会持续多久？

郭毅：这一轮的楼市成交量和成交价格回暖不可持续，因为调控的底限还是保刚需和打击和投机。在这种情况下，短期内限购政策不会松动，具备购房资格的人数会受到限制。同时，房价上升之后也在屏蔽着购房需求。

观望人群的释放量相对有限，可能会持续到"金九银十"，如果之后楼市政策没有松动，信贷政策没有进行大幅调整，那这一轮成交量的释放就基本上进入尾声。

陈国强：目前楼市仍处在筑底的过程，在这个过程中，短期的价格、成交量调整都是正常的波动，市场何时走出底部，还需要继续观察。

主持人：地方政府微调政策的尝试一直没有停止，在楼市"限购令"的底限内，目前的政策还有没有松动空间？

陈国强：从地方角度而言，存在一定的运作空间。公积金的贷款额度仍有上调的可能；普通商品房的界定标准也可以调整；对开发商来说，自有资本金比率也可调整；土地出让金的支付方式，支付时间也存在调整余地。另外，地方政府还可以采取一些财政、税费补贴等措施。

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2009年的大反弹不会重现

主持人：目前的经济环境与2008年较为相似，外部环境不明朗，国内经济增速放缓。在这种情况下，楼市会不会出现类似2009年的大反弹？

郭毅：两者的情况还是不一样，在2009年房价和的过程中，调控手段出现一些问题。从今年来看，虽然政府也在通过各种手段拉动经济增长，但是对房地产调控还是把握住了底限。如果说2008年、2009年的房地产市场是"V"形反弹，这轮市场回暖可能会是"U"形走势，即在底部运行相当长的时间，然后上行。

陈国强：两者的不同在于，在本轮拉动经济增长的手段中，政府并没有把刺激住房消费作为一个重要手段，这也是基于上一轮刺激经济措施给我们带来的一系列经验。另外，对于外围市场中欧债危机的影响，有些人的估计过于悲观。综合来看，房地产市场不可能再现类似2009年的逆转态势。

主持人：如何看待地产股的短期和下半年的走势？

郭毅：从4月份开始，房地产市场成交回暖，而且这种回暖还可能持续一段时间，房地产公司的业绩具有一定的保障。另外，从整体经济政策来看，货币投放的增加也有利于刺激房地产市场。所以下半年的地产股会出现一定的涨势。但年底形势就不太好判断，这需要根据公司业绩以及市场的走势进行分析。

陈国强：地产股和金融股一样，目前处于价值被低估、市盈率相对较低的位置，股市表现和宏观经济也有一定程度的背离。但实际上，现在这些股票都，是龙头股，和历史高位相比较，值得长线。

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