限购令下猫腻多 称投机时代已经结束

“只要想买房，就能有办法”，深圳客老说。

虽然深圳楼市限购令仍在执行，但由于降准与降息，再加上经济增速下滑，市场仍预期楼市可能会被“松绑”。在这种预期催化下，近期深圳楼市有回暖迹象，部分客判断买点已出现，开始使出各种解数购房。

4月，老“成功”出手，买下位于深圳梅林关口的一处价值200多万元的房产，这是老在深圳的第五处物业。在眼下的深圳楼市，像老这样的客不在少数。同其他客一样，老自己早已不具备购买资格，他买房用的是妻子妹妹的“房票”。

深圳2010年9月出台的限购令规定，能提供1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍家庭，限购1套住房。正是这条规定，为深圳客们提供了一条“通道”。从去年上半年起，有些人就开始为身边一些没有深圳户籍的人士缴纳社会保险，至今已满一年，恰好可得到购套住房的资格。深圳地产圈将这种购房资格称为“房票”，而将客这种代缴社会保险、曲线获得购房资格的方式称为“养房票”。按目前深圳社会保险缴纳规定，“养”一张“房票”的成本为数千元。老从去年3月起为他没有深圳户籍的妻妹缴纳社会保险。一年下来，老的妻妹已具备购房资格。

从一般的商业逻辑看，“养房票”是有风险的。要是被委托人拿了房子后不还给客怎么办?

“全权委托”就是客A利用B的“房票”买房。之后A和B到公证处进行全权公证，B将房产相关的全部权利全权委托给A。这样，A就成了住房的实际控制者。

“虚拟债务”则是指A在利用B的“房票”买房前，与B先虚构一份债务协定。在房子到手后，A持债务协定“起诉”B。B则申请将房子变为抵债资产，A通过行使债权的方式将房子过户至自己名下。

“其实，还有两种特殊"房票"，不需要走那么多法律程序。”上述人士称，“一种是潮汕人。在深圳富人中，有相当一部分为潮汕人。潮汕人以人丁兴旺为荣，家中兄弟姊妹众多，并且家族观念很强。用亲属的"房票"买房，方便又没有风险。因此限购令不会对深圳的潮汕富人构成太大影响，这或许也是深圳房价坚挺的理由之一。另一种是公司法人。有些客经营着法人实体公司。他们可利用公司法人名义买房。若客自己信用良好，在银行又有大笔贷款的话，申请贷款会更顺利。这同刚需申请贷款相比，完全是两种渠道。”

虽然有人养“房票”买房，但也有资深房产客认为，要对房地产市场保持一份谨慎。老刘房产多年，在国内楼市几乎从未失手。近期虽有不少客想尽办法入市，老刘却并未动心。他认为，“养房票”完全没必要。“我想买也可以想办法买到，但我暂时不会有动作。房产数倍的时代已过去了，再也不要指望通过炒楼获得暴利。现在楼市需要眼光，更需要耐心。”

深圳中原地产董事总经理李耀智表示，近期深圳楼市成交放量主要是由刚需拉动的，但是刚需也会带动改善性需求和需求，是从5月末至今，确实有一些需求入场。“需求入市很可能是因房价调整已近底部的预期所致。虽然我个人依旧对市场不乐观，但是未来房价下跌空间不大。”李耀智认为，投机时代已结束了。未来房地产的方式是长线持有，并且可能难以获得以前的超额。

一位深圳资深地产从业人士介绍，有“全权委托”和“虚拟债务”两种方式。（来源中国证券报) 

【推荐阅读】

深圳土地成交“火爆” 出让14宗创新记录

4日深圳二手房成交280套 龙岗区成交夺三连冠

！深圳“复式楼”60万起随你挑

【相关新闻】40个重点城市住房信息将联网 异地受限

住建部部长姜伟新日前表示，40个重点城市个人住房信息系统今年6月底前将与住建部联网。业内人士认为，此举意味着这40个重点城市楼市销量、资金流向、房屋空置率等等相关因素，都将纳入住建部的实时监控范围内，为房地产调控提供基础的数据支持。个人在不同城市间的购房信息将被“一网打尽”，异地不会再“漏网”。

购房信息将被“一网打尽”

目前，住建部已初步完成系统应用软件的开发，并且启动了部分重点城市与住建部的联网工作。各省区市及其他城市也在加快个人住房信息系统建设，争取2013年实现全市、全省联网。

业内人士预计，今年上半年要实现联网的40个城市，主要是一线城市和房地产调控的热点城市，西部地区城市相对较少。其中，北京、上海等直辖市及除拉萨之外的省会城市应该都会被纳入，深圳、大连、青岛、苏州等房价上涨较快的城市也可能入围。

实际上，从2010年开始，我国就启动了40个城市的个人住房信息系统建设，并以信息互联互通为主要目标。多数城市在系统技术建设上，都预留了公安、民政、税收、土地、证劵等数据端口。

住建部相关人士指出，个人住房信息联网后，同一权属拥有人名下在40个不同城市的房产将得以“一并查询”，异地购房的资金流向、程度、走势将可“统一监控”。

异地受到限制

联网的主要目的是提高市场监测分析能力，为政府调控市场、稳定房价提供更有力的支持。

中南财经房地产研究所所长张东教授认为，联网将有利于加大力度提高准度，对异地房地产客进行打击。

中原地产市场研究部总监张大伟看来，住房信息系统的联网是为建立透明的房地产信息体系，加速房产税等政策的落地做准备。

对此，张东也认为，房产税计税的核心就是家庭的住房套数和面积，个人住房信息联网是全面征收房产税的前提，将加快房产税改革的进度。并且，房产税的推行也在更大范围内遏制了投机性需求，推动房地产市场长期平稳发展。

另外，有业内人士表示，住房信息系统的联网，一定程度上挽救了严厉限购政策下被“误伤”的刚需。从操作层面看，完善的住房信息系统建成后，可以适当放松非户籍人员购买当地商品房的限制，既可以保证非户籍人员的购房权，又可以防止客异地购房炒高房价。

还需多种政策配套

不过，各个城市的标准、平台都没有统一，实现联网还有较大的难度有待破解。同时，住房信息涉及个人隐私、财产秘密和人身安全等问题，必须有明确的规定及具体的措施。而且，一些开发商以及拥有多套房屋者都会想方设法进行阻挠。甚至，个别地方政府也有可能为了保住“土地财政”而不够支持。

但张东认为，40城市个人住房信息联网依然能够逼出大量存量房，市场供应将出现明显的供过于求局面；部分多套房持有者将被逼抛盘，不得不销售以迅速出手。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，房企注销潮、并购潮、退房潮等都是表象，在目前的市场环境下，楼市暴利色彩正在逐渐褪色。预计2012年三季度前后楼市有可能会探底。

瑞银房地产分析师李智颖认为，2012年上半年市场将出现低点，如果建设不放缓，或将出现供应过剩，预计2012年供应将超出需求40%左右。李智颖称，预计更多的中小开发商将退出市场，市场整合应该比预期的更快发生。

世联地产集团市场研究部总监吴志辉判断，2012年房地产业的关键词是“去库存”，在存货减值和资金流转的压力下，如何快速消化库存应当会成为地产企业当下的要务。

【推荐阅读】

深圳土地成交“火爆” 出让14宗创新记录

4日深圳二手房成交280套 龙岗区成交夺三连冠

！深圳“复式楼”60万起随你挑