6月全国楼市出现局部性回暖 房价尚难全面反弹

６月的楼市，注定不会平静。在市场一片嘈杂的回暖担忧声中，部分统计数据如人所料，出现了几个月来的上涨。与此同时，楼盘依然是销售主流。在一系列扑朔迷离的市场现象背后，楼市的全面回暖，是否已成不争的事实？房价会否随着日益高涨的气温一路飙升？

六月反季热销房价止跌回涨

自４月份呈现回暖迹象以来，武汉楼市一路持续发力，６月份成交量创下新高。

武汉市房管局４日发布的数据显示，６月商品住房销售１２１０８套，环比增加２１．２１％，同比增加１８．７２％。这一成交数据，不仅创下“限购”政策实施以来的新高，也是近２０个月的值。

同样的情形在北京、杭州等城市也较为明显。据透明售房网统计，杭州６月成交大幅反弹，共成交商品房１１３６７套，环比涨幅达４１．９１％，直逼楼市峰２００９年６月的成交量。北京中原市场研究部统计数据显示，６月，北京新建住宅签约套数为１１９８３套，再次创下年内值，也是限购后的新高值。

“火爆”不仅体现在成交量，也体现在价格上。

中指研究院近日发布的６月份“百城价格指数”显示，１００个城市的住宅均价结束自２０１１年９月以来连续９个月的环比下跌态势，其中４５个城市出现环比上涨。

比统计数据更能直观反映市场现状的是单个楼盘的销售情况。７月３日，记者随机调查武汉１０家楼盘价格。其中，与一周前相比，楼盘１个，楼盘５个。其中幅度的每平方米上调了２４００元。

“今年３月份开发商打折的力度很大，之后的优惠幅度逐渐减少，近期不少销售较好的楼盘已开始上调价格。”武汉一房企副总经理姚泽春告诉记者。

中国房地产指数研究院分析认为，在信贷放松及一些地方微调楼市政策的影响下，二季度以来，重点城市商品住宅成交量明显回升，部分城市甚至出现了抢购的恐慌情绪，部分房企趁机提价，与“房价合理回归”相悖而行。

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销售依然是市场主流

在楼市“涨声”越来越高的同时，依然是市场主流。

“百城价格指数”显示，６月份环比上涨城市４５个，而环比下跌的城市有５５个，但下跌城市比５月减少了１８个。同比来看，１００个城市住宅均价继续下跌，跌幅为１．９０％，比上月扩大０．３７个百分点。

“从目前的楼市销售情况来看，仅仅是局部性回暖，尚不能断定为全面性回暖。”中南财经房地产研究所所长张东说，房价在３％左右的上下波动，是房地产市场的正常现象。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，目前楼市的回暖主要依赖购房需求的释放，这种力量会随着时间衰减。下半年房价缺乏明显上升动力，整体走势仍将以稳为主，三季度后半段楼市成交量仍有再度陷入低谷的可能。

业内认为房价“拐点”暂难出现

楼市价格的“止跌微涨”被不少人视为楼市博弈进入新阶段的重要信号，市场上再一次出现楼市回暖、“拐点”即将出现的声音。

武汉亿房网研究研究员陈龙认为，目前的购房主体以刚性需求为主，投机性需求尚未大量入市，对楼市价格的推动力有限。而且，许多刚需属于恐慌性需求，并非实质性需求，房价并无大幅反弹的市场条件。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，５月房价上涨趋势明显，利好政策和信心恢复后，房价上涨是肯定的。不过，在调控政策持续的背景下，房价不会出现。

“倘若出现范围内的房价大幅度反弹，并不排除调控政策会继续收紧。”张东指出，如果三季度价格出现反弹，并且反弹的幅度超出市场承受范围，可能会引出新的调控政策。“调控房价的决心坚定，调控政策将根据市场的动态变化适时调整，对于合理性住房需求和性需求，分别实施更精细化的政策措施。”

７日，国务院总理温家宝在江苏常州市调研时强调，要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。

中指研究院华中分院副总监李国政建议购房者对市场充满信心，要对调控政策保持希望。他说，现在还不是房价反弹的时机，库存量仍然很大，限购也没取消，短时间需求的释放会逐渐回落，开发商仍将发力出货、以价换量。

（记者徐海波）

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中国人民银行决定,自2012年7月6日起,金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点,一年期贷款基准利率下调0.31个百分点｡在国家统计局和汇丰银行两大机构发布6月份的PMI数据双双走低的背景下，央行月内再度降息，给予了市场积极的信号，而房地产行业则成为此番资本市场调整后的大赢家。业内人士表示，降息强化了楼市回暖的态势，但是房价大幅上涨的基础并不存在。

很多认为央行在不到一个月之内的两次降息(上次降息是在2012年6月8日)显示中国宏观经济比想象的差，降息或对遏制经济下滑势头没有大的帮助。而上海房地产研究院副院长杨红旭则称“连续降息，虽直接目的是稳增长，绝非鼓励房地产，但流动性宽裕后，官方却难精准控制资金流向，在楼市复苏的现状下，必有部分资金或明或喑流入房地产。更关键的是，政策支持的自住性房贷，成本快速下跌，相当于央行为自住客降房价，自然会激励自住客贷款购房。”

强化楼市回暖预期

连续两次降息可能加深业界对楼市已“筑底回暖”的认识。出于“抄底”的心态，购房者入市的积极性可能进一步提高，从而继续对楼市的成交量形成支撑。

数据显示，从今年5月以来，多个重要城市的房地产成交量明显回升。不少机构分析认为，虽然“限购令”并未松动，但在两次降息的推动下，市场成交量将继续保持回升态势。上半年各大房企的销量也是一片火红，尤其是三月以来，楼市一直延续回暖的回暖的态势。据有关部门统计，2012年前30强房企上半年实现的销售业绩为5583亿元，同比增加556亿元，增加幅度约为11%。

降息利好购房者

再度降息为贷款打七折成为可能，这对楼市是利好的消息，是购房者，同时刺激市场继续放量。，尽管5、6月份很多房企业绩起来了，但政策面仍未宽松，此次降息可以保证未来几个月楼市稳定性放量。以贷款100万20年等额本息还款方式计算，降息后，首套房基准利率月供减少148元，85折贷款月供减少121元。对于购房者而言，确实减轻了还款的压力。链家地产市场研究部分析师陈雪认为，对于广大刚性和改善型需求的购房者而言，降息的累加利好正在逐渐加深，购房成本持续降低。有分析人士表示，降息使得楼市交易成本有所降低，有助于楼市成交量的活跃。这是因为交易成本有所降低，人们对未来的预期也会改变，可以推动刚需进一步释放，对于楼市的活跃有好处，从而有益于未来房地产市场的复苏。

房价全面上涨为时尚早

降息从根本上来看还是出于维护宏观经济的稳健运行，对于楼市而言也算是额外恩惠，不过在调控不放松的明确影响下，利好依旧止步于首套购房者。

虽然六月份很多城市房价继续为幅上涨，但是房价大幅反弹的基础并不存在。据有关人士了解到，从6月底开始，包括万科、保利地产等在内的一线房地产标杆上市公司的高管已经多次进行内部沟通，讨论下半年市场形势和相关的定价策略。目前，上述房企暂时认定6月的成交数据难以断定市场回暖，加速推货消化库存仍是目前要务。

据万科的统计，北京、上海、深圳、广州等十几个主要城市的库存商品房还有1.14亿平方米，按照5月份的销售速度，大概够卖上11个月左右的时间。据市场调查显示，有20房企超500亿元未兑现。开发商去库存压力仍然较大。

而国家调控房地产的决心并未改变，6月以来住建部、发改委、央行、银监会先后出来辟谣，否认楼市放松的谣传，稳定消费者信息。修订后的《闲置土地处置办法》也与7月1日起施行。《办法》规定，闲置土地指“国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。”同时，已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足1/3，或者已额占总额不足25%，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。这对于囤地居奇、坐地起价的行为，将是严厉的打击。

多数业内人士认为，央行月内再度降息，购房者的心态肯定会发生了一些变化，一些之前被压抑的需求将得到释放。但由于政策层面还未出现明显的松动，同时，新房库存依然维持在高位，楼市整体出现报复性上涨的可能性基本不存在。（中国广播网）

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