要爆发?深圳客老李刚刚买下一套联排别墅

预期房价反弹 客看好豪宅

虽然北京、上海等一线城市依然严格执行限购政策，但刚性需求的持续涌入让部分需求也蠢蠢欲动。在部分需求看来，房地产市场的“买点”已现。在一些限购城市，有客通过使用他人名义、为亲属缴纳社会保险、法人等形式获取“房票”(买房资格)。一些客甚至表示：“总能找到办法买房。”

深圳客老李刚刚买下一套联排别墅，像其他客一样，老李早已失去了购房资格，这套别墅是用老李亲戚的“房票”购买。老李觉得他抓准了时机。“调控严的时候已经过去了。未来别墅是稀缺资源，一定有空间。此外，央行一月两降息，对楼市也是利好！”让老李做出买房决定的不仅仅是近期利率政策的调整，也有开发商急于去库存而加大优惠促销力度的因素。“现在开盘的别墅一般都赠00%的面积，开盘价格也大多低于预期。”

拥有天津户籍的唐山人小刘，近期也打算购入一套住房。小刘在北京工作，从天津的一所高校毕业后，小刘把户口放在了天津，具备在天津买房的资格。然而，小刘不在天津居住，他的父母在唐山拥有5套住房。“天津这套房买来不打算装修、也不打算出租，是用来的。”小刘看中了一个拥有天津梅江河景的高层项目，“要买就买大户型”。

在上海，豪宅的成交量已经超过去年同期水平，其中不乏客的身影。上海同策咨询研究数据显示，2012年上半年单价10万元/平方米豪宅项目成交量已达68套，超过2011年同期53套的水平，从数据上推算，2012年豪宅市场的成交量有望超过2011年。同策咨询研究总监张宏伟认为，在严厉的楼市调控下，豪宅成交量出现大幅上涨，体现了富裕对豪宅及保值属性的认同。

北京住宅市场近期也是暖风阵阵。6月9日，位于朝阳区望京的远洋·万和公馆当天开盘推出100套房源，均价5.8万元/平方米，开盘当日即告，实现认购额8.2亿元。据媒体报道，万科和保利旗下的两个项目保利东郡和万科如园将借势加大销售力度。万科相关人士表示，今年5、6月万科如园的签约金额已接近5亿元。

继续以价换量 开发商借势促销

近期，沉寂了一年的深圳豪宅市场出现多个新推、加推豪宅项目。深圳美亨咨询总经理吴茂萍介绍说，去年几乎的深圳项目都难言收获，而今年深圳有8个项目入市或加推，总价超过千万的房源就有1800套。吴茂萍表示，深圳楼市今年出现了一些潜在的宽松信号，例如金地天悦湾高达每平方米7.88万元的预售价审批通过，千万元级别的大南山紫园项目通过审批等。在客户层面，限购后大量购房者通过帮外地亲戚朋友购买深圳社保“储存”的“房票”逐步可以使用。“对于资金实力较强的购房者而言，跨越限购的方法还是有的。”

一些即将入市的深圳豪宅加大了优惠促销力度。中国证券报(微博)记者在某别墅项目看到，个别单位赠送面积的比例十分惊人：一套400平方米的别墅竟然赠送超过300平方米的面积，很多别墅的花园和地下室全部赠送。销售人员称，这样大比例的赠送甚至超出了有关部门的规定。

豪宅项目抢跑入市的背后是开发商们依然绷紧的资金链。位于深圳香蜜湖半山的两个项目——云顶香蜜湖和兰江山第在位置、定位、户型等方面均有相似之处。迫于资金压力，云顶香蜜湖于去年上半年以低于预期的每平方米4万元价格抢先入市。云顶香蜜湖的抢跑将兰江山第置于尴尬境地。根据深圳实行的“限价令”，新开盘项目的预售价格不能超过周边项目均价。兰江山第若要以目标价位开盘，只能等到项目竣工以现楼发售(现售项目不受限价令影响)，于是兰江山第从去年11月起开始营销预热并加快工期。然而兰江山第迫于信托兑付压力，终还是没有挺到现房销售。深圳地产人士介绍，兰江山第预计于本月预售，预售价格甚至可能低于此前云顶香蜜湖的预售价格。

公开资料显示，兰江山第项目的开发商于2010年11月通过新华信托发行了“兰江山第项目股权权集合资金信托计划”，发行规模上限为3.5亿元，产品期间为18至24个月。若者不行使购房权，预期年化率为13%，若行使购房权，预期年化率为3%，并享有88折的购房折扣。即将到期的信托计划，令兰江山第承受着巨大的销售压力。

实际上，继续跑量仍是开发商下半年的主要策略。招商地产(26.29,0.00,0.00%)(微博)董事会秘书刘宁7日对中国证券报记者表示，房价下降依然是不可逆转的趋势。虽然楼市回暖令招商地产上半年的销售业绩超出预期，但销售均价比去年下降了16%。目前去库存依然是开发商的首要任务，而中小户型的刚需产品才是目前有利于去库存的产品。此外，多个开发商表示，近期将继续积极促销、回笼资金。

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房价难言大涨 下半年会否难熬

一些客看来，在各地众多的豪宅楼盘中，真正具备价值的并不多。

北京人老单是一名资深客，在国外赚取桶金后，老单国内楼市，从未失手。老单在北京的CBD、上海的陆家嘴(11.99,0.00,0.00%)、深圳的大梅沙以及重庆、成都等地拥有多套物业，面对近期扎堆入市的豪宅楼盘，老单并不动心。“我暂时不会出手。豪宅几倍的时代已经过去了，再也不要指望通过炒楼获得暴利。”老单曾在2008年深圳楼价急跌之际果断出手获利颇丰，但他并不认为现在的楼市出现了所谓的“拐点”。

老单劝说他身边准备买楼的朋友先“冷静”一下。“房价上涨的空间十分有限。”老单还注意到，温总理近日表示要把抑制房地产投机性需求作为一项长期政策，加强市场，对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和个人，要严肃查处。“我的很多朋友利用各种方式获得‘房票’，我劝他们谨慎行事。”

深谙楼市之道的老单表示，一线城市的部分豪宅价格确实存在泡沫。以深圳南山华侨城的部分项目为例，2009年华侨城纯水岸7期入市，价格高达每平方米8万元，而上开盘的14期均价不到5万元，并且14期的景观和位置都优于7期。“当时1成甚至买下的楼盘，如今虽然价格未降但有价无市。那不是，是投机。”而此轮楼市调控已经对投机需求进行了“精准打击”。老单称，据他所知，目前深圳一些2009年出手的投机客处境十分艰难。一些投机客本指望房价快速上涨之时迅速出手，没想到遇上了楼市调控。目前深圳投机客抛售房源无人接盘，因为新楼盘的价格比二手房还要优惠。“今年下半年将是投机客们难熬的日子。”

虽然近期大量新盘入市，但无论是中小户型、还是豪宅产品，老单都表示毫无兴趣。“刚需产品的涨幅注定是有限的。中小户型就占到了市面上的比重，未来城市化进程减速加上保障房大量竣工，这样的产品供应量太大并无价值。对于改善型需求而言，大户型的空间可能更大一些，但限购、限贷不放松，投机需求被限制，买入豪宅也不是好时机。”

对于温总理所说的“增加普通商品房供给，满足合理的自住性需求”，金地集团(6.91,0.00,0.00%)董事会室副总经理许亚峰表示，事实证明中小户型的刚需产品是政府和市场都能认可的产品，公司未来将加大中小户型产品的开发力度。

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再显抑房价决心开发商忧心紧缩性政策再现

7日上午，温家宝总理就楼市调控再次表态，称“要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归”，其关于“决不能让房价反弹”的表态掷地有声。加上此前人民日报发文称房地产调控不能放松。业内人士普遍认为，此番表态，是对楼市近期明显回暖迹象的回应。在楼市调控关键时期，总理再次表态意义重大。

5月以来，各地楼市回暖迹象明显，北京、上海、深圳、杭州、厦门等典型城市屡屡出现千人抢房、通宵排队购房、日光盘等情况。刚刚结束的，恒大地产在上海启东的大型临海社区项目海上威尼斯的销售火爆状态再创近期新高。两天成交超过2500套，金额超20亿元。据知情人士透露，仅一个月期，就有15万看房人次，开盘的6000余套及别墅项目，人数超过4000套。

另外，各主要监测城市的土地市场也明显回暖。据上证报调查，厦门6月初一次土地出让的平均溢价率在30%多，到6月底一次就达到80%多。此外，北京门头沟区某地块出让溢价率达50%，上海嘉定区嘉定新城d10-24地块甚至创下溢价率435.5%的近期纪录。6月以来，20大重点城市土地平均溢价率达14.6%。

对于此轮楼市回暖，易居中国董事局主席周忻表示，其根本原因是和宏观经济政策信号相关。“降息与降准是宏观经济风向标， 也是房地产市场晴雨表。一旦市场资金量放大，部分资金一定会以各种方式流入楼市。更重要的是，稳增长的宏观经济信号带来的是一种预期的改变。在我们对购房客户的一对一的调查中，很多人表态，入市买房的主要原因是意识到调控已经到底，房价也将由此到底。”一位房地产业资深人士解释称。

对于日前高层表态，是否会带来新的紧缩性政策，业内说法不一。“现在是市场与政策博弈的关键点，如果市场回暖过快，也不排除政府在宏观经济保增长的基础上，单独收紧楼市。”一位房地产上市公司负责人表示。

但在另一些人看来，这种可能性则不大。“现在的楼市回暖还是多方可以接受的，房价没有过快回升，成交大幅提高。地方政府可以借此窗口加快推地，缓解财政压力。所以，只有一种微调可能，就是各地根据自己的房价控制情况，进行微调，不太可能出现统一的实质性的紧缩性政策。”李文杰表示。

即便是针对近期紧缩性调控的高层表态，开发商也没有全面理解为收紧。“不能仅看到防止房价反弹这一点表述。”中国房地产开发集团总裁孟晓苏表示。在他看来，此次关于房地产调控的表态仍属常态，除坚决抑制投机外，政府仍将积极引导和支持房地产企业调整产品结构，增加普通商品房供给，满足合理的自住性需求，并继续稳步推进保障性安居工程建设，尽快形成有效供给。 (来源：上海证券报)

侯文学：温总理再释楼市调控决心

国务院总理温家宝11月6日在俄罗斯圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。他说：“在这里我要强调，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理的价格。”温总理的这一表态，再一次表明了楼市调控决心，无疑会引起社会各方关注。

为了抑制房地产市场泡沫，自2009年12月14日国务院常务会上释放出房地产调控信号之后，近两年来，国家连续出台了“国六条”、“国十条”、“国八条”等调控措施，同时在“十二五规划”中，列入了3600万套保障房建设目标。但在些调控文件中，往往使用的是“防止房价过快上涨”、“保持房地产市场健康稳定发展”之类用语。温总理这次在俄罗斯圣彼得堡的谈话则不同，他不仅强调了“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇”，而且鲜明地提出了调控目标是“要使房价回归到合理的价格”，“使民众能够接受”。温总理这段讲话，理所当然地会受到广大人民群众，是有住房需求的普通居民的欢迎。

2008年下半年全球金融风暴爆发后，借助国家拉动经济大势，国内房价出现了非理性，北京、上海、杭州、深圳等一线城市每平方米房价平均高达3-4万元，二三线城市房价也乘势而上。这让房地产开发商和地方政府赚了个钵盆满盈。尽管连续出台调控政策，但已经尝到土地财政甜头的地方政府和官员心有不甘，10月11日广东省佛山市急不可待地出台对限购政策“松绑令”当晚又宣布取消就是一例，一些省的省长到建设部要求放松调控政策也说明了这一问题。开发商们更是心存幻想，一直坚守价格高地，直到近一个月见调控政策并无放松的迹象，房价才开始松动。

两年来房价虚高已导致房地产市场泡沫不断积累，一旦泡沫破裂造成崩盘，其后果不堪设想，日本、香港、海南早已有前车之鉴。坚持房地产调控政策，不仅出于民生的考量，也意在实现房地产市场软着陆，力避灾难性后果。但愿地方政府和开发商能够认清形势，以大局为重，确保调控政策落实，不要再抱不切实际的幻想了。

各地楼市

6月二手房成交创一年半新高 沪地产中介“抢人”谋扩张

在经历“严冬”之后，在沪地产中介迎来了久违的“春天”。

近日，部分上海地产中介开始将尘封多时的招聘启事贴到门外，并又有了增开新店的念头。“现在缺的就是人。”上海智恒房产大华区域志勇加盟店区域经理俊告诉《财经日报》记者，“我们一季度原本不计划开新店，但随着春节后市场回暖，上半年已开了两家新店，预计三季度还要再开一家。”

上海中原地产发布的监测数据显示，6月上海二手住宅成交房源18292套，环比增加19.88%，同比增加49.09%，创下2011年2月以来的17个月新高。

上海市二手房指数室发布的报告认为，市场已经出现“业主看涨、购房者恐慌”的矛盾心态。

中介现“抢人潮”

记者从智恒房产上海平利店外的招聘启事上看到，仅客户经理与置业顾问的拟招聘人数就超过30人，这对于一家仅拥有5家门店的房产中介来说，已算是“大规模扩张”。

而在多家招聘网站上，其房地产经纪人职位都标注“急聘”字样，并且招聘人数动辄在20人以上。

俊告诉记者，其所在公司从春节后就一直在招人，目前，单家门店的经纪人数已在30人左右，“如今，5家门店在人数上已经基本饱和，但我们还计划在年内再新开一家。”

21世纪不动产上海锐丰杨浦南区域总监孟军表示，近期二手房市场已明显回暖，门店成交量相比前期有20%~30%的增长，“每家门店的拟招聘人数在15人左右，也有新开门店的计划。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍告诉记者，公司旗下门店的数量仍保持基本稳定，但房产经纪人的招聘一直在进行，“等于是在现有门店里多配置一些人手。”

不仅招聘人数显著增加，房产经纪人的待遇也随着市场的回暖而“水涨船高”。

此前，有媒体报道称，北京21世纪不动产某门店在网上打出“应届毕业生月入1万”的招聘启事，此外，包括链家地产、我爱我家在内的绝大多数公司招聘信息中，薪资待遇一栏中都是“月薪8000元以上”，学历要求则从初中到大学本科不等。

孟军表示，21世纪不动产今年也招了不少应届毕业生，“有经验的、没经验的我们都欢迎，在这方面没有太多的讲究。”

不过，俊告诉记者，月薪1万其实只是“噱头”，业内基本的收入构成多数还是以“底薪+提成”的方式，但近期房地产经纪人的底薪都在提高，“原先1200元/月的提高到1500元/月，原先1500~1800元/月的提高到2000元/月左右。”...