深圳房价或已见底 住宅市场年内有望企稳回升

核心提示

●多家地产研究机构昨日发布上半年房地产市场报告均认为，年内住宅市场有望企稳回升，深圳房价或已见底，全年或将还有4%的涨幅。

●戴德梁行华南及华西区研究部助理董事张晓端预计，下半年成交将继续有所增加，但持续执行的“限购”“限贷”将拖累成交量上升的幅度。尽管如此，成交增长及预期都将削弱房价下调的动力，而房企资金状况的好转也有望提升其上调房价的信心。由此判断，下半年深圳住宅市场将延续年中的趋势，逐渐企稳回升。

上半年深圳楼市成交如何？房价走势如何？据统计，今年上半年，深圳新房量跌，虽然今年上半年深圳全市新房住宅成交同比增加近20万平方米，但受二手房成交下跌影响，2012年上半年一二手商品住宅成交量继续同比大幅减少43.66%，为308.16万平方米。不过，多家地产研究机构昨日发布上半年房地产市场报告均认为，年内住宅市场有望企稳回升，深圳房价或已见底，全年或将还有4%的涨幅。

报告分析，年内住宅市场有望企稳回升，深圳房价或已见底，全年或将还有4%的涨幅。图为购房者正在房展会上密切关注新楼盘的资讯。

楼市总体成交大减

深圳中原昨日召开媒体交流会称，深圳楼巿在3、4月完成筑底，今年下半年深圳房价将在6月份的基础上再涨4%，下半年成交量将稳中有升。

今年以来，楼市从低迷到见底再到回升形成了楼市三部曲：1至2月份，全市成交量为深圳历史，价格继续下行；3至4月份，在年内次降存准的情况下，预期出现波动，供需缓慢释放，价格完成筑底；5至6月份，年内两次降准、降息，直接改变市场预期，“红五月、红六月”精彩上演。

深圳中原董事总经理李耀智表示，政府调控总基调不变，金融政策微调等多方因素，合力形成上半年楼市的风云变幻。“711”新政历时一年，调控政策不变，金融政策引导预期出现了转向，楼市冰冻已解，成交也全面回升，“红五月”精彩落幕，6月市场继续向好。

统计显示，上半年由于二手房成交量下跌导致深圳楼市总体成交量大幅下降。市规划国土委的统计数据显示，上半年，作为楼市调控重点城市之一的深圳商品住宅市场陷入成交低迷期，2011年深圳一二手商品住宅共成交813.43万平方米，同比2010年大幅减少34.22%；而2012年上半年一二手商品住宅成交量继续同比大幅减少43.66%，为308.16万平方米。

记者注意到，库存增加是深圳及楼市的一个共同现象。2011年商品住宅待售面积同比增长35.8%，达1.69亿平方米；而2012年前5个月，住宅待售面积更接近2亿平方米，较上年同期增长43.7%。较大的库存意味市场处于供过于求的疲软状态，同时，也影响房企的资金链状况，可预见后续市场仍存在较大去化压力。市房地产信息系统的数据显示，截至昨日，深圳新房可售房源为23307套，219万平方米。

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深圳房价或已见底

李耀智还表示，日前对于降息、下调存款准备金率两政策出台，无疑利好房地产，不但降低了发展商的融资成本，而且也能降低购房者贷款成本从而刺激刚性需求，未来楼市成交量预计不会太差，不可能再次出现大寒。但是，受不放松的限购政策限制，未来成交量所处高度还得取决于价格。需密切关注楼市未来成交量，如果至少能维持当前成交量则可反映出价格已经见底。

李耀智展望下半年楼市走向认为，未来市场在严厉政策与宽松金融政策的博弈中，保持平稳态势发展。成交量方面，预计未来稳中有升，全年月均成交套数将达9000套，下半年月均成交量将达12000套。成交价格方面，预计持续上半年平稳趋势，下半年成交价格将在6月份基础上再上涨4%，全年涨幅约为5%。深圳中原作为企业，以其稳健发展的策略，顺势而为，逆势而上，稳中取胜，在逆势袭来时从容绽放。

戴德梁行华南及华西区研究部助理董事张晓端认为，在性需求继续被抑制的大方向下，一系列政策“微调”利好却为刚性需求营造良好的入市环境，而目前市场呈现出的企稳态势所带来的市场上行预期更为置业者增添入市动力，较高峰时期有所回落的房价也是刺激刚需释放的重要因素之一。

张晓端预计，下半年成交将继续有所增加，但持续执行的“限购”“限贷”将拖累成交量上升的幅度。尽管如此，成交增长及预期都将削弱房价下调的动力，而房企资金状况的好转也有望提升其上调房价的信心。由此判断，下半年深圳住宅市场将延续年中的趋势，逐渐企稳回升。但深圳核心城区的土地供应局限以及外围区域相对集中的物业供应或令各个表现有所不同，预计中期库存较大的局部区域仍将面临去化压力。

深圳写字楼市场明显降温

董超文 董思

【深圳商报讯】（记者 董超文 实习生 董思）在经历了去年写字楼需求的爆发之后，2012年上半年的深圳写字楼市场出现明显降温。来自地产研究机构的一份统计显示，上半年深圳写字楼的吸纳量仅为31595平方米，不足去年全年的10%。

戴德梁行的监测表明，尽管2012年第2季度，深圳写字楼需求活跃度较季度有所回升，全市总吸纳量达23452平方米，但从整个上半年的情况来看，31595平方米的吸纳量还不足去年全年的10%，需求的扩张明显受到抑制，新增需求量也低位徘徊。

戴德梁行华南及华西区董事总经理程家龙认为，除了去年大量需求已完成集中释放，价格也经历了快速上涨而达历史高位等因素外，不乐观的内外部经济环境及预期也是造成需求减弱的重要原因。而另一方面，在无新供应情况下，市场的吸纳主要体现在对去年新入市物业的消化吸收上，对应的福田、罗湖两区吸纳量分别为12601平方米和10851平方米。科技类企业仍然是新增需求的主要构成部分，而相对于外资金融企业的谨慎，本地金融企业则表现得较为活跃。

经历去年快速上涨的租金水平需要市场逐步消化，而今年来需求活跃度的降低也使得租金上升乏力，上半年租金惯性上涨1.25%至每平方米179.9元，对比去年全年24.3%的涨幅，收窄明显。

业内人士表示，下半年，预计为了防止经济“硬着陆”，至地方 “稳增长”措施的实施，有望令下半年经济增速企稳；但由于表态不会有像2008年的大规模经济刺激计划，预计经济恢复高增长将会是一个相对缓慢的过程，而企业对需求也难出现爆发式增长。再结合去年写字楼租赁需求已经集中释放、租金仍处高位等因素，预计下半年在包括世纪汇、深交所、招商局广场在内39.45万平方米写字楼的入伙刺激下，需求虽较上半年有所回升，但仍将维持在低位。长期来看，2013年后全市写字楼供应或将迎来集中爆发期，届时，需求增长的相对滞后将会对市场上行产生较大压力。

与写字楼类似，上半年里多方因素使得商用物业市场交投活跃度降低。商铺市场经历2011年的成交活跃之后同样开始回落。在不乐观经济环境下，售价高企、租金租期长、占用资金额度大、贷款受限等多方面原因令得商铺风险逐渐显露出来，并自2011年底成交开始下滑。2012年上半年，深圳一二手商铺成交仅28.24万平方米，同比大幅减少41.07%，商铺交投活跃度降低明显。

各地楼市

香港财政司司长曾俊华称

香港楼市显著放缓 泡沫风险仍然存在

【新华社香港7月10日电】 香港特区政府财政司司长曾俊华10日表示，虽然香港楼市气氛在5月及6月明显转淡，但楼市泡沫风险仍然存在。

曾俊华当天说，受欧债危机恶化及其后全球股市出现调整的影响，香港楼市气氛在5月及6月明显转淡，成交减少，楼价升幅亦有所放缓。

曾俊华说，香港楼市正面对外围经济疲弱与超低利率两股不同方向的力量，未来走势难料，只要低利率环境没有根本性的改变，楼市泡沫风险仍然存在，不容忽视。

广州写字楼租赁供应井喷

【深圳商报讯】（记者 陆剑伟）在需求下降的同时，供应量却有增无减。记者昨日从仲量联行获悉，下半年广州写字楼预计新增供应50万平方米，至今年年底，广州市写字楼的总存量将达360万平方米。在需求下降和供应井喷的双重压力下，整体租金将面临严峻考验。

据悉，二季度，外资企业对广州写字楼的需求仍然呈下降趋势，内资企业继续是写字楼租赁及销售市场的主导力量。新竣工写字楼的吸纳量大多来自本地企业，例如二季度竣工的广州银行大厦，广州银行及其它购买自用部分令全市整体写字楼净吸纳量较上季大幅增长，达12.5万平方米。同时，上半年全市整体写字楼空置率比去年下半年回落近2个百分点至10.6%。同期净吸纳量累计约16万平方米，较去年同期减少超过一半。

受总体需求下滑及供应压力影响，二季度广州市写字楼月租金155元/平方米，环比下降1.1%，上半年平均租金累计缓降1.2%。

相对于租赁市场，二季度写字楼买卖市场较为活跃，成交量增加，主要源于自用型买家购买整栋物业及分拆业权写字楼，例如，广汽集团以14亿元购入位于珠江新城的保利中达广场1号楼，总面积45600平方米，将为集团总部自用。成交价格方面，受市场行情改善带动，二季度成交均价约4.6万元/平方米，环比一季度微升0.5%。

记者同时获悉，广州商铺供应也同步放大。随着大批新商场开业，下半年广州的新增供应约为40万平方米。至今年年底，全市商铺总存量将达188万平方米。展望下半年，由于全市零售消费总额增速减缓，零售商大多暂缓扩张计划。仲量联行广州及深圳商铺部副董事程怡表示，虽然预计部分商场竣工带动整体租赁需求，但是，下半年新商场扎堆开业，预计届时空置率将面临上升。