深圳一处楼盘开创楼市营销先河：宣称只涨不跌

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昨日，阳基地产对外宣布，购房者在买房之后，承诺自开盘之日起将逐月上调售价，确保12个月内售价上调幅度跑赢6%的银行贷款年利率，成为深圳宣扬只涨不跌的楼盘。此举又一次开创了深圳楼市营销先河。

今年以来，深圳楼市从低迷到见底再到回升形成了楼市的三部曲。5至6月份，年内两次降准、降息，直接改变市场预期，“红五月、红六月”精彩上演。

阳基地产在其楼盘春天里推出了“呵护经济回暖，刚需运动”六大措施。其中，条措施提出，响应政府号召，只对刚需销售。开发商对外宣称，“刚需需求旺盛，投机请别拥挤。本项目只有360套49~117平米中小户型产品”，“坚决响应政府号召，支持刚需置业。不欢迎‘假保险’、‘假离婚’，请珍惜爱情，感情不可以被平米计量”。

阳基地产总裁张梧峰表示，楼盘推出“刚需保障计划”，即开盘当天享受开盘优惠，自开盘之日起将逐月上调售价，确保12个月内售价上调幅度跑赢6%的银行贷款年利率。

业内人士表示，刚性需求成为近期楼市回暖的主导力量。戴德梁行华南及华西区研究部助理董事张晓端认为，在性需求继续被抑制的大方向下，各方正在为刚性需求营造良好的入市环境。而目前市场呈现出的企稳态势所带来的市场上行预期更为置业者增添了入市动力，较高峰时期有所回落的房价也是刺激刚需释放的重要因素之一。

地产评论人士云天表示，这种做法既体现了开发商对楼盘的信心，更体现了开发商对深圳楼市已经见底的判断。

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 楼市“半年报”喜忧参半

国家统计局近日发布的房地产业“半年报”让人喜忧参半：喜的是上半年房价同比增长5.3％，基本抑制住其过快增长的步伐；忧的是增速回落，“拖累”了GDP。认为，房地产调控效果明显，对经济的影响也在意料之中，切莫过分看重经济增长数字而淡忘了调控政策的初衷。

调控仍处攻坚阶段

“以房地产拖累经济为由要求放松调控政策，正是我们所担心的。”中国房地产研究会副会长顾云昌告诉记者，现在房地产“调控的压力来自于人们将楼市与GDP捆绑的思维，忽视了调控对抑制房价过快上涨所取得的成效。”

国家统计局13日发布的经济数据显示，我国上半年GDP同比增长7.8％。其中，二季度增长7.6％，三年来首度“破八”。国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长盛来运坦言，房地产的主动调控确实是今年经济增长速度下滑的一个重要原因。

交通银行金融研究的报告显示，我国经济中房地产行业对GDP的贡献仍较高，近十年房地产占GDP的比重保持在5.5％左右，且产业关联较高。

业内预计年内房地产增速相比去年将有较大幅度的回落，全年增速将从去年的27.8％回落至15％左右。

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进一步完善调控政策

盛来运表示，调控房地产虽然说短期对经济增长产生影响，但是，更有利于国民经济更持续健康地发展，是对防止房地产泡沫化对经济的长期发展的冲击很有好处。所以，要进一步完善房地产调控的政策，进一步巩固房地产调控的成果。

在经济增长压力加大、地方土地财政收入减少的背景下，一些地方政府“潜伏”着放松楼市调控的冲动。从去年下半年开始，多个地方接连“微调”政策，变相“松绑”楼市调控。业内人士认为，目前房屋新开工量已出现负增长，对于上下游行业的利空影响趋于显著。在抑房价和稳增长之间，客观上需要房地产调控“走钢丝”。

顾云昌认为，2012年房地产调控的重点仍然是构建合理价格体系，继续执行限购限贷政策抑制投机性需求，增加保障房和普通住房供应，满足中低收入人群的住房需求，支持刚性和改善型住房需求。是对于改善型住房需求，也应当在信贷政策上予以差别对待，降低首付成数和给予优惠利率。

申银万国分析报告指出，考虑到当前经济低迷，稳成为各地共识，因此既要控制投机性需求，又要稳定，增加未来供给，可行的方式就是继续此前的限购限贷，打击投机性购房，同时放宽房地产开发商的融资限制，保证正常供给。

应建立调控长效机制

房价开始逐渐回升，业界担心，楼市的“价格底”和调控的“政策底”已经双双出现，在买涨不买跌的心理影响下，市场预期的改变会令房价出现趋势性反转的风险进一步加大。

顾云昌认为，在目前形势下，房价过快反弹和的可能性不大，多只会是温和上涨。

“一些人认为房价合理回归就是要降房价，其实还有一种路径是增加居民收入，使得房价收入比趋于合理。”顾云昌称。

相关房地产研究机构的报告显示，中国房价收入比曾在2009年达到8.1的峰值，去年降至7.4，随着调控的持续以及居民可持续收入的增长，预计今年大中城市的房价收入比有望回落至6至7的合理区间。但在一线城市中，这一比值仍较高：上海为12.4，北京为11.6，深圳更是高达15.6。

建议，从国际经验看，保持房地产市场健康持续发展，除增加居民收入外，还应建立以合理税负为主导的房地产调控长效机制。

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