中原地产：金融政策利好 楼市刮起暖风（图）

2012年上半年，深圳市一手商品住宅批售面积为 153.41 万平方米，推售面积为 140.43 万平方米，虽然批售量较去年同期有小幅上升，但整体供应量仍位于历史较低水平。上半年新房公开发售面积仅为140.43 万平方米，降至 2005年以来水平。

年初受到市场悲观情绪的影响，开发商推售谨慎，并且 1 月为农历新年，全市仅有三个楼盘相继入市；2 月期间全市并无新建住宅项目取得预售，而一手商品住宅推售面积仅为 5.7 万平，甚至低于 1 月供应情况，由刚需支撑市场成交的复苏之路显得十分缓慢。直到 2 月 18 日，央行年内降低存款准备金率和首套房贷利率下调的利好因素，使市场成交逐步回升，根据国土局数据显示，2 月底全市一手住宅成交 1931套，较 1 月环比大幅增加40.74%。

3 月全市一手商品住宅的推售量和成交量逐步放大，新盘入市中如御筑轩、万科红、卓弘高尔夫雅苑、招商果岭等楼盘均为典型刚性需求楼盘，而沉寂了七个月的楼市终于在 3 月期间初显“小阳春”之势。虽然全市成交量有所回升，但两会期间，温总理称中国房价没有回到合理价位，并强调楼市调控主基调不变，虽然信贷货币政策对楼市有利好的信号，但国家调控楼市的信息使市场在 4 月期间陷入僵局，成交缩水。

4 月下旬，星河盛世“五一”小长假顺势推出，随后 5 月初，宝安区刚需楼盘如中洲公园、绿景香颂频频入市，在春交会和央行年内二次降准的带动下，全市一手商品住宅供应量和成交量均大幅回升。6 月8 日，央行宣布降低一年期存、贷款利率各 0.25 个百分点，此举为 3 年来央行降息，伴随着信贷政策的宽松，宝安水榭春天期强势推出，一举打破深圳楼市冰封了 3 个季度的僵局，市场预期随之转变，各种楼市调控政策放松等言论渲染市场氛围，刺激全市一手商品住宅在 6 月份成交达高峰。根据深圳中原市场研究部统计数据，今年上半年全市成交面积为 157.34 万平方米，较去年同比小幅上涨 12%。全市 1-6 月份成交均价为 17752元/平方米，较去年同期小幅下滑 5.56%。

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1. 供应量处低位水平，中小户型为主

2012 年上半年全市一手商品住宅批售面积为 153.41 万平方米，同比小幅增加 4.16 个百分点。近年新批住宅量呈逐步走低的趋势，虽同比有小幅回升，但主要的还是因为近年深圳出让的土地一直处于低水平。

图1-1 历年深圳市一手商品住宅批准预售情况（2003年-2012年上半年）

今年上半年一手商品住宅推售量为 140.43 万平方米，同比下滑 25.33 个百分点，在经过去年 12 月推盘高峰后，今年 1、2 月开发商推盘谨慎，3 月楼市初显小阳春态势，开发商在 4、5 月也随之加大推盘量，并且高调推售，一改年初颓势。

图1-2 历年深圳市商品住宅推售情况（2005年-2012年上半年）

1、2 月由于受到春节长假和节后复苏缓慢的原因，全市一手商品住宅推售量仅为 7.5 万平方米和 5.7万平方米，3 月份开发商虽然谨慎推盘，但供应量环比呈现上涨趋势。4 月期间，宝安、龙岗等区域刚需楼盘相继推出，一手商品住宅推售量环比大幅上涨 5 成。随后 5 月全市一手商品住宅达到推售高峰，占比上半年总推售量 30%。6 月一手商品住宅推售量虽有所回落，但仍位于正常水平，为 31 万平方米。

图1-3 深圳市一手商品住宅每月推售情况（2011年-2012年上半年）

上半年一手商品住宅批售、推售面积主要集中在宝安区和龙岗区。相较去年上半年，宝安区批售、推售面积均有所上涨，并且新增楼盘多数位于龙华(社区网，论坛，商铺)。而龙岗区的批售、推售量同比虽然有所减少，但仍然为一手商品住宅供应的主要区域。作为关内住宅的热点区域，南山区的批售、推售量同比分别大幅上涨52.18 个百分点和 43.05 个百分点。而罗湖、福田和盐田区新房常年供应处于较低水平，上半年批售、推售均出现下降的情况。

表1-1 2012年上半年各区商品住宅批售、推售面积列表

上半年全市新推住宅 13065 套，其中 90 平方米以下户型占比 61.81%。从户型来看，90 平方米以下 3房供应占比为 22.85%，是户型中占比超过 20%的户型。70 平方米以上 2 房供应占比居第二，为12.64%。90-144 平4 房和144 平以上4 房供应占比为 10.33%，位列户型第三。今年上半年全市推售楼盘较为典型，多为刚性需求和改善型需求楼盘，户型供应占比集中表现为 90 平方米以下刚需户型。

表1-2 2012年上半年深圳市公开发售项目户型结构表（合拼后）

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2. 刚需主导 全市成交回暖

在经历了去年四季度至今年 1、2 月深圳楼市的极寒状态后，3 月深圳楼市成交逐步回暖，受到市场刚需楼盘频频入市的影响，部分开发商低价销售，“以价换量”的策略博取了刚需置业者的喜爱。长达 2 年的楼市调控将市场客挤出市场，但上半年央行接连发布降息、降准等金融信号，无疑为深圳萎靡的楼市打了一剂强心针。随着 4-6 月水榭春天等明星楼盘的相继入市，在信贷政策利好楼市的信号里，深圳一手商品住宅市场逐渐恢复成交。

2.1 成交回暖，供求比值为0.89

经过两年调控，深圳一手商品住宅上半年供求比为 0.89，比值重回 1 以下。上半年全市推售量为 140.43万平方米，一手商品住宅成交量为 157.35 万平方米，相较去年全年供求情况，今年上半年供求关系逐步转变，受到成交回暖，市场预期也逐步发生改变，一味看跌的情绪发生改变，刚需置业和改善型置业拉动了上半年成交。

图2-1 历年深圳市商品住宅供求情况（2001年-2012年上半年）

2.2 市场预期改变 成交重回正常水平

去年 1 月初“新国八条”楼市调控政策严厉执行使深圳一手商品住宅全年成交萎靡，今年 1、2 月份受到新年和市场悲观情绪影响，全市成交量始终在低位徘徊。2 月底央行公布下调存款准备金率 0.5 个百分点，市场顺应 3 月传统小阳春，成交量快速反弹。随后 4-6 月期间新房推售量加大，刚需明星楼盘的频频入市，央行年内二次降准，6 月初的降息等金融政策的出台，市场成交于 5、6 月期间稳步回升，重新回到正常水平。

图2-2 深圳市一手商品住宅成交量月度走势图（2010年-2012年上半年）

2.3中小户型销售达七成

2012 年上半年新增楼盘中，90 平方米以下户型整体销售率为 53.47%，而 90 平方米以上户型（不包括别墅）整体销售率仅为 40%。单个户型看，90-144 平方米 3 房销售达 77.35%，该户型供应主要来自海境界、万科红二期、御峰园、星河盛世、中洲公园和水榭春天，从国土局备案情况来看，以上楼盘该户型的备案数都接近 7 成。90 平方米以下 4 房销售率为 72.46%，供应主要来自御筑轩、卓弘高尔夫雅苑、熙和园、澳城二期、绿景香颂美庐园、万科金域缇香以及大东城等，其中御筑轩、1618、绿景香颂美庐园、万科金域缇香的该户型备案率达八成以上。70 平方米以上 2 房销售率为 65.54%，其主要供应来自海境界、招商果岭、万科红二期、花半里、星河盛世、万科金域缇香等。90 平方米以下3 房销售速度也较为乐观，销售率为 54.3%，其构成主要来自瑞泽佳园(小区网，论坛)、招商果岭、万科红二期、中洲公园等。楼市调控政策遏制者进入市场，随着调控时间拉长，刚需成为市场成交主力，因此从全市热销户型来看，中小户型销售速度较快。

表2-1 2012年上半年深圳市公开发售项目成交结构表（合拼后）

2.4 宝安区成交量大增，新盘销售率排

2012 年上半年，深圳各区域一手商品住宅成交量涨跌不一，其中无论是成交套数或是成交面积，宝安区均是，相比去年上半年，宝安区成交量大幅上涨七成，成交套数大幅上涨 63%，销售率达五成。龙岗区上半年新成交量排全市第二，但同比下跌两成，销售率为 48%。南山区上半年成交量为 19.78 万平方米，同比增加 25%。罗湖区上半年成交量为 14 万平方米，相较去年上半年下跌 27%，仅新增港丰大厦（港澳 8 号）一个楼盘，因此销售达 71%。福田区上半年一手住宅成交量为 5.25 万平方米，较去年上半年大幅增加 56%，但销售率排全市，仅为 14%。盐田区上半年没有新增供应楼盘，并且相较去年，盐田区成交量和成交套数均大幅萎缩。

表2-2 2012年上半年深圳市各区成交情况

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3. 楼市调控效应显现 新房价格下跌

3.1政策效应 新房价格稳中有跌

2012 年上半年全市一手住宅成交均价为 17752 元/平方米，同比小幅下跌 5.56%，调控近2 年以来，深圳全市一手商品住宅价格稳中有跌，调控目的达到。

图3-2 历年深圳市一手商品住宅成交均价走势（2002年-2012年上半年）

上半年 1-4 月，深圳一手商品住宅房价保持在 16500-17500 之间小幅震荡。去年 12 月全市推盘量激增，1 月份成交均价也直接受到 12 月推售楼盘的影响，价格出现的小幅上涨。2 月受到春节影响，复苏缓慢，价格下跌。3 月刚需楼盘集中入市，带领均价小幅回升。而两会期间温总理表明房价未到合理价位，4 月份全市价格又出现小幅下降。5、6 月陆续有高价楼盘入市，并且成交活跃，因此成交价格均有所反弹。

图3-1 历年各月深圳市一手商品住宅成交均价走势（2010年-2012年上半年）

3.2 宝安均价跌幅达15%

宝安区上半年均价同比下跌 15.79%，从上半年宝安推售楼盘来看，其中招商果岭、御筑轩、花半里、星河盛世。绿景香颂、中洲公园、水榭春天 5、万科翡丽郡等楼盘销售均有不俗的表现，但其中为值得关注的是花半里和招商果岭，开发商坚持“以价换量”，促使楼盘旺销。宝安区推售楼盘中大多低于全市成交均价。

福田上半年均价同比下跌 10.02%，上半年福田区仅有嘉州富苑推出，从成交情况来看，福田区主要成交来自去年推售的彩天怡色、君临天下、万泽云顶香蜜湖和金座等楼盘，因彩天怡色低价销售，拉低福田区成交均价。

罗湖上半年均价下跌 7.92%，因供应量仅有港丰大厦（港澳 8 号），因此罗湖区受到个盘影响较为明显。

南山上半年均价下跌 7.59%，上半年南山推售六个新增项目，其中首地容御和紫园为现楼发售，因此南山区均价受到海境界、雍景湾和澳城二期影响较为明显。

龙岗均价同比下跌 2.35%，上半年共有十四个项目新入市，价格变动幅度不大。

表3-1 2012深圳市各区成交价格情况

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4. 下半年新增供应增加

上半年全市一手商品住宅仅推出 140.43 万平方米，如果正常推盘的话，预计下半年全市新增供应可达280 万平方米，加上6 月底的全市一手商品住宅可售面积 225 万平的存量，下半年全市可售约 505 万平方米左右，可见全市一手商品住宅可售量十分充足。虽然楼市限购政策没有松动，但是金融政策放松的情况下，市场看跌情况发生转变，预计下半年全市一手商品住宅价格将不会有大幅上涨的可能，可售量增加将使楼盘成交难度加大，开发商“以价换量”的推售策略仍将争取到更多置业者的青睐。

表4-1 2012年深圳市各区住宅可售量列表

5. 供应量增多 开发商“以价换量”为

央行与7 月5 日晚再度宣布降息，本次降息仍是非对称的，央行下调了存款利率 0.25 个百分点，将基准利率从 3.25%降至 3.0%，另外将一年期贷款基准利率从 6.31%调降至 6.0%，同时央行还宣布将贷款基准利率的下限扩大至基准利率的 0.7 倍。国内经济学家认为年内央行两次降息表明政府正在加紧政策放松的步伐以保证全面稳增长，政府正在试图提升私人部门的需求。预计下半年政府将会出台更多货币宽松政策，包括下调存款准备金率和扩大财政支出等，虽然信贷以及货币政策并没有直指楼市，住建部等多次表明楼市调控政策不会放松，限购令不会松懈，但市场悲观情绪戛然而止，预期随之发生改变，即使限购令抑制楼市需求进入，但对于庞大的深圳刚性需求和改善型需求的置业者而言，无疑不是一个出手的好机会。根据深圳中原市场研究部统计数据表明，下半年全市新房潜在供应量约 280万平方米，加之6 月底全市可售面积 225 万平方米，全市可售面积达 505 万平方米，刚需主导市场的消化速度并不能使开发商盲目乐观，“以价换量”的推售策略仍然可以使新房消化速度加快。

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