调控加码还有多远？控价、问责或再现限价销售或更严

控价、问责或再现限价销售或更严

国务院督察组督查16省市 广东省房协

新闻追踪

国务院宣布派出督察组，从7月下旬开始对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。作为被督察的省份之一，广东省房协在发布的市场报告中也表示，市场的回暖使企业的优惠幅度收小甚至提价，控价、问责等措施可能再现，限价销售或将更为严厉。

本报讯据中原集团研究统计，7月前19天54个大中城市累计新房成交套数较6月同期增加16%。其中，三线城市的回升幅度约25%。尽管目前大部分新建项目幅度只约在5%至10%的范围内波动，但项目的数量却快速增多。

另一方面，随着成交量的持续回暖，土地市场也日渐活跃。从海淀区万柳出炉开始，北京土地市场近连续供应的几宗住宅用地在“限地价、竞配建”的情况下都出现了高溢价成交。下半年楼市调控任务依然艰巨。

广东：东西两翼房价降

“此次派出督察组属于‘软’措施，但目前可能比‘硬’措施更为有效。”广州市房协委员会委员韩世同认为，的目的仍然是要抑制投机性需求，此次督查有可能与楼市调控问责挂钩，部分在限贷限购政策方面出现松动的城市，政策或被“叫停”。

广东省房协发布的上半年数据显示，广东上半年的区域楼价没有出现大幅度的反弹。

分区域看，各地区第二季度销售量较首季均有所增加。其中，珠三角和西翼地区商品房销售面积环比增速分别达55.5%和68.0%；东翼和山区则分别增长22.4%和13.6%。销售均价方面，珠三角增长6.9%，东西两翼分别下降3.4%和5.3%，山区则持平。

另外，今年上半年，广东房地产完成开发同比增速呈现逐月快速回落趋势，尤其是第二季度，其同比增速仅为1.5%。广东省房协表示，房地产增速的走势基本滞后于商品房销售增速2~3个季度。由此判断，下半年销售量若能在价格相对稳定的情况下持续回升，且政策环境不发生重大变化，增速有望在未来一两个季度内企稳。

省房协披露广东2010年商品房新开工面积同比大幅增长58%，2011年同比增速也达21%，假设当年新开工面积两年后形成商品房市场供应，再假设今、明两年的商品房销售面积以20%的增幅增长，则可供应量足以满足市场需求。

时隔一年绿城再拿地

时隔一年，绿城再次出手拿地，旗下子公司上海绿顺房地产开发有限公司以16.44亿元摘得浦东新区唐镇新市镇A-03-11地块，楼板价15054元/平方米，溢价率36.86%。

今年以来，绿城分别与九龙仓、融创中国合作，回笼了大量资金，资产负债率大大降低。今年来绿城的次拿地也代表了本轮调控下受到影响的标杆企业，已经逐渐恢复。（蒋悦飞）

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一二线房价上涨压力增大

从及各部委短期内连续十次强调楼市调控坚决不动摇，到派出8个督察组赴包括北上广在内的16省市进行督察落实调控情况，近日，楼市调控加码风声日盛。然而，近期调控是否会加码，或者说新一轮调控是否即将来临?毕竟按照以往经验，一场大规模调研往往被认为是新政策出台的前奏。笔者认为，调控加剧与否的关键在于房价的走向。

近日，国家统计局公布了6月70个大中城市的住宅销售价格变动情况，数据显示，与5月相比，价格下降的城市有21个，持平的城市有24个，上涨的城市有25个;与去年6月相比，价格下降的城市有57个，持平的城市有2个，上涨的城市有11个。这其中，一线城市和一些二线重点城市的房价上涨为明显，包括新房、二手房在内，房价上涨压力大增。

两个月前，北京市场上风靡楼市的打折促销，转眼已变成之声不绝于耳。日前，更是有机构统计显示，7月北京将至少有超过七成楼盘有不同程度的现象。

而房价上涨对于楼市来说可是相当敏感，越来越多的人认为，如果房价在未来一段时间仍然明显上涨，甚至表现出强烈反弹趋势的话，那么不排除国家的调控政策会有再一次收紧的可能。

事实上，不到万不得已，也并不愿再度举起调控升级的大旗。毕竟宏观经济依旧面临“保增长”的压力，房地产作为重要产业的正面作用还是相当关键。调控一旦升级，引发与之相关上下游行业的波动，从而影响经济大局是各方面都不愿见到的。

从刚刚启动的此次督察的目标来分析，重点还是检查住房限购措施执行情况、差别化住房信贷政策执行情况、住房用地供应和管理情况、税收政策执行和征管情况，对调控政策措施有偏差、不到位的，国务院督察组将督促进行整改。

也就是说，本次督察的目的主要还是对落实已出台的调控政策的执行情况。从以往楼市引发调控的记录分析，以往引发调控之前，市场均表现为地价飞涨、频现、房价飙升等众多因素和矛盾集中出现。

由此判断，目前调控升级的基本条件还尚未具备，目前土地市场复苏迹象明显，但政府划定的50%溢价率的红线，已将土地过热的风险暂时抑制，同时，各大房企的库存量依旧高企，资金相对紧张的状况并未有根本性转变，房价普遍、大幅反弹尚未形成根本性的土壤。由此判断，新一轮调控空降的可能性不太大，但在原有调控措施基础上，加大执行力度，同时在税费方面将有所突破。

人民日报:楼市调控要“吼”但并非“基本靠吼”

调控并非“基本靠吼”

调控确实要“吼”，表明决心态度；但并非“基本靠吼”，仍有政策储备

今年以来，一些地方楼市向暖，房价似有反弹趋势，决策层多次表态：坚持调控，不放松、不动摇。

不少媒体将这种表态描述为向市场“喊话”，并细心地发现，半年来统共“喊”了十多次。有人因此开玩笑：调控看来基本靠吼。

调控确实要“吼”，但并非“基本靠吼”。换句话说，吼，是一种有效手段，但并非手段，仍有政策储备。

先说吼吧。去年至今，累计有数十个城市，以“稳增长”为由头，以“微调整”为包装，试图放松楼市调控。媒体一曝，上面一吼，该收的都收回去了。

吼的深层次含义，是坚持既有政策，狠抓具体落实。

当前市场预期有点乱，除了因前期带来的刚需入场、房价反弹，一些地方探头探脑的松绑尝试“功”不可没。近期，国务院高调督查各地调控落实情况，既有利于稳定市场预期，也可为深化调控提供政策依据。

除了表态度、抓落实的“吼”，坚持调控还有哪些新的实招？

本轮楼市调控，核心是限购、限贷，重点是抑制投机需求。

往前看，调控之初，在房价飞涨、的背景下，抑制需求、保障刚性需求，很必要，也很有效。往后看，40个城市个人住房信息已经联网，未来将扩大到500个城市，为继续限购、限贷提供了更大空间。

考虑到一些地方“松绑”楼市的冲动，当前限购不仅不应该放松，在一些城市或应进一步从紧。尤其是住房信息联网的城市，有可能实现联网范围内的城市，限购多套房。

维系市场稳定，尤需增加供给，当前可操作的手段还不少。对拍出去的土地，要严控“批而不建”，促使开发商及时开工盖楼，尽快形成有效供给。对已盖好的房子，要严控“建而不售”，打击，鼓励以价换量。对已经卖出去但长期空置的房子，要通过经济手段鼓励出租、减少空置。

由于城镇化加速，城市土地有限，楼市的长期整体供求关系偏紧。加大有效供给、抑制需求，二者不可偏废，都要长期坚持。

稳需求和促供给的政策，有的是现成的，有的正研究储备。毋庸置疑的是，如果房价面临风险，政府不会束手无策。

楼市调控，并非“基本靠吼”。

房地产学会副会长：“楼市泡沫崩破说”耸人听闻

今年以来，随着房地产调控持续深化和中国经济增速明显放缓，“唱空”楼市乃至中国经济的论调屡见不鲜。近日，有经济学家表示，中国带泡沫的房地产濒临崩溃，交易低迷导致资金不能回

笼，从而出现恶性循环，使中国经济直线下滑。对此，多数认为，这种说法过于夸张、耸人听闻，国内楼市并未出现将要大跌崩盘的迹象，坚持房地产调控也并不会对中国经济造成巨大的负面影响。

官方几度发声稳定调控预期

自国家统计局公布二季度GDP增速低于8%以来，业内一直存在的呼吁放松楼市调控的声音愈演愈烈。在此情况下，7月19日，国土资源部与住房和城乡建设部联合下发紧急通知，要求巩固房地产调控成果，坚决防止房价反弹，并强调各地要严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松要求，已放松的要立即纠正。

事实上，7月份以来，这已是政府第四次表态绝不放松楼市调控。7月7日温家宝总理在常州调研时表示，必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机性需求作为一项长期政策。7月13日，国家统计局新闻发言人盛来运指出，房地产调控确实是短期内经济增速下滑的一个重要原因，但调控不能放松，它可防止房地产泡沫化对经济长期发展的冲击。国土资源部部长徐绍史在7月17日表示，将继续坚持房地产调控不动摇。

中国房地产学会副会长陈国强对本报记者谈看法时，将官方的表态解读为楼市调控政策“既不加码，也不放松”。

指出，在官方连续多次明确表态的情况下，房产商和购房者的市场预期都会更加明朗、稳定，房地产市场大幅波动的可能性也会更低。

楼市挤泡沫成果开始显现

业内普遍认为，自国家采取房地产调控政策以来，房价整体稳中有降，大中城市房价快速上涨的势头得到明显遏制，一些地区存在的楼市泡沫已在一定程度上被挤压出来。

“楼市调控对投机性需求的抑制比较明显，市场需求主体发生了明显变化。在北京等大城市新近的房屋交易中，购房者的比例达到80%以上，这说明居民自住的刚性需求成为市场主体，而在调控之前，外来需求要占到北京房市需求的一半左右。”陈国强说。

银河证券经济学家左小蕾表示，楼市调控所带来的经济增速下滑是正常现象，压缩的是过剩产能和无效需求，恰恰体现了宏观经济主动调结构的成果。她认为中国经济放缓是温和地挤出泡沫的过程，并不会出现严重的衰退。

泡沫崩破说没有根据

“有些学者分析楼市是立场先行，不太关注市场的实际情况。早在5年前就有人说房价将大跌30%到50%，直至今天仍然坚持这种比较偏激的观点。”陈国强说，他不了解有些学者是出于什么依据得出楼市泡沫濒临崩破的结论，但基于他对市场的观察，这种情况出现的概率很小。

根据近期多家房企公布的上半年销售业绩数据来看，多数企业销售情况良好，近半企业接近甚至完成了全年销售目标的一半。而国家统计局18日发布的数据显示，6月份70个大中城市中有25个城市新建住宅价格环比上涨，这一数字超过了前5个月上涨城市的数量之和。随着楼市成交量的攀升，土地市场也开始风生水起，各地频频出现高单价、高总价地块。据此，中国社会科学院金融研究所研究员易宪容对本报记者分析，国内房企并不存在什么资金问题，否则他们就不会有实力去拿地。

那么，这些迹象是否表明房地产市场已经回暖？陈国强表示，不能做出这种简单化的论断。他分析称，新房均价和成交量的上升是多重因素作用的结果，比如，各公司卖得好的楼盘都是的，这说明市场趋于理性，开发商存在“以价换量”的情况。此外，还应注意到楼市成交结构的变化，近段时间需求呈现上升，高价楼盘销量增加带动了整体均价的变化，而普通商品住宅并非全面。

中国社科院城市发展与环境研究研究员牛凤瑞也表示，房价很快反弹的说法并不正确，未来楼市不会出现诸如2009年那样的大幅反弹。

尽管楼市泡沫濒临崩破的说法在大多数学者看来是危言耸听，但也有指出，应警惕房地产泡沫未来可能带来的风险。易宪容表示，中国房地产市场存在较大的泡沫，如不及时挤压还继续做大，在未来的某注定会崩溃，导致中国经济出现类似西班牙经历的金融危机。

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住房刚需被指不存在 疑地产商营造上涨预期

7月下旬，中国房地产调控出现了一些微妙的变化。

“狙击房价上涨预期，严防房价反弹。”被放到了高层的案头，以及更重要的位置。据本报记者了解，国务院督查组24日已到达南京等地，分头调查各地楼市成交、房价、限购执行等情况。

在此之前，国务院开会部署下半年工作，有与会人士提出当前市场已有人因恐惧房价短期大幅上涨而提前入市，会议将“稳定预期”列为下一步楼市调控重点。

楼市过去多年的“刚性需求”、“供不应求”论调受到挑战，在预期推动的市场中，所谓刚性只是一种幻想。而当“稳定预期”的政策将投机需求驱逐出市场，令前置的恐慌性需求止步，则退潮之后，谁在裸泳？

“刚性需求”幻想

多年来，中国房地产开发商以“刚性需求”的存在为由，释放出市场总是供不应求的信号。

但多位经济学者对本报记者表示，自2007年以来，房地产属性凸显，单纯的供求规律已失效，在预期主导之下，所谓的“刚性需求”并不存在。

政协常委、国务院参事李庆云认为，“住房刚需”的提法误导公众，营造了房价不断上涨预期。

李庆云进一步指出，住房需求应该是有效需求，所谓有效需求是指有购买能力、有支付能力的需求。对中等收入者而言，如果房价能够有一定幅度下降，他们去消费才会推动中国经济发展。

万科从来不用“刚性需求”，而代之以自住性需求一词，这包含了两层含义。“房地产进入下半场，对于住宅市场而言，就是要盖满足自住需求、有人住的房子；投机需求则渐被排除。”万科总裁郁亮认为。

住建部政策研究主任秦虹也表示，过去几年房地产的金融资产属性被放大，脱离真实需求的高房价本身已蕴含风险，如温州、鄂尔多斯等地。

如果剔除投机，真正的自住需求每年有多少？

本报记者统计发现，过去十年，中国内地新建住宅销量年均在8亿平方米左右，受货币政策推动，2009年至2011年持续上升，年销量在2011年达到超过11亿平方米的高峰。

金地董事长凌克称，在此之后，新建住宅市场每年的销售量将降至7-8亿平方米，这其中还包括保障房。未来，随着城市化和人口红利效应递减，人均居住面积增长空间也将持续收缩。

事实上，库存高企、供大于求是当前许多城市的现实状况。以天津为例，中指研究院天津分院研究总监钟文辉介绍，天津住宅库存量达到历史新高。自2011年4月至2012年6月，销供比连续15个月小于1，市场供过于求态势凸显。

多轮调控“失效”溯源

在“刚需”回暖论调之中，近期房价上涨势头迅猛。

7月23日，中国房地产动态政策设计研究组将商品房均价从年初预测的下降4%-6%修正为上涨2%。

研究组分析师李相兰说，数据的修改基于信贷变化力度超强，房地产市场各方预期也出现了变化。

经济学家许小年(微博)指出，房地产调控屡屡沦为“空调”的根本原因在于，忽视了商品房具有的品属性和纯消费品定价机制不同，品是由预期、供给和需求决定的，房子有资本的预期，而调控政策只打击了当前的需求，而不是增加未来的供给，人们对未来房子的预期丝毫没有因为限购而改变。

7月23日，社科院发布《中国住房发展（2012年中）报告》提出，本轮调控失效的原因主要是，各地政策微调导致的预期变化与市场恐慌。

链家市场研究部常清对本报记者表示，“今年一季度更多是自住性需求释放，但从二季度开始，预期对市场带来的变化明显。”常清认为，房价上涨预期很大程度上刺激了恐慌性需求的入市。

广州社科院研究员彭澎在保利天悦举行的第三季经济论坛上也表示，到目前为止，严厉的调控无法使房价回归合理价格，反而提高了房价上涨的强烈心理预期。

中国社科院城市与竞争力研究主任倪鹏飞发出警示，房价的回涨变化给2012年下半年调控增加了复杂性和难度，预计半年后房价存在报复性反弹风险。

本报记者了解到，国务院在上周召集相关部门和机构人士开会讨论房地产市场状况，一些人士提出当前市场虽以自住性需求的购买为主，但已出现恐慌性购房，建议高度关注“预期”对于市场和房价走势的影响。

稳定预期加强地方问责

据参与上述会议的人士称，真正让国务院和中国经济决策层忧心的，是有关房地产市场的“预期”变化。

该人士指出，国土部、住建部19日晚发出紧急通知，“坚决防止房价反弹”，就是要影响市场预期，促进房价合理回归。

秦虹认为，稳定预期，是今后调控的一大重点。她提出建议，楼市调控要去化，将长期抑制投机需求。

消息人士透露，国务院已派出8个督查组，对16个省（市）贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。包括住房限购措施、土地供应、差别化信贷政策执行等是督查重点。

广东省副省长许瑞生19日在广东省房地产市场调控和住房保障工作座谈会上表示，今后将强化督查考核，严格执行约谈问责制度。

许瑞生指的是，新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史价，以及保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用不力的，都将按照规定对相关负责人进行问责。

广州一大型房企高管人士对本报记者说，这也许是高层意识到预期的重要性，逐渐在探索和改变调控的手段和方法，不断向市场释放调控从严信息，对冲市场过热。近期各部委已超过10次表态“严防房价反弹”。

许小年认为，上述“喊话”性调控仍然是治标不治本。要改变房价上涨预期，根本的措施之一是增加供给，是土地供应，推进土地制度的改革，考虑小产权房的合法化，有必要放弃18亿亩红线，打破人们土地越来越稀缺的预期，以及由此带来的房价上涨预期。