地方政府频繁推地“试盘行动”微调楼市政策

持续的楼市调控仍未使地方政府摆脱对土地财政的依赖。去年下半年以来，一些地方政府房地产市场微调政策不断，以期促进楼市回暖，进而带动土地交易活跃。但国家统计局的数据显示，今年上半年房地产开发企业的土地成交价款下降了13.3%。

业内人士分析，在楼市调控政策预期不明朗、地方债集中到期、地方财政吃紧的情况下，未来地方政府微调楼市政策的“试盘行动”还将会继续出现，推地节奏也将加快。对于转型中的地方经济来说，彻底摆脱对土地财政依赖，仍将是一个长期的过程。

收支两端承压

“有些地方政府向开发商收的税，已经收到3年以后了；还有些地方公务员的工资是靠银行贷款发的。”在中国证券报记者近日的一次调研中，一位知情人士如是说。在经济增速放缓的大背景下，地方财政正在面临吃紧的局面。

这背后的一个重要因素，就是土地出让金的下滑。财政部的数据显示，上半年国有土地使用权出让收入11430亿元，同比减少4342亿元，下降27.5%。

据报告，现阶段土地出让收入和房地产税收收入占据地方财政收入的比重达三成以上。同时，与房地产有关的多个上下游产业景气程度，也随楼市的阴晴变化而变化。短期内地方经济增长尚无法摆脱对房地产业的依赖。

在财政支出的一端，地方偿债压力不容忽视。审计署的报告显示，我国已迎来地方债的偿债高峰期，今年共有1.84万亿元地方债务到期，部分地方的债务偿还对土地出让收入的依赖较大。

政策面上，虽然今年以来央行两次降息降准，但房地产调控的“红线”仍然未变。近日，国务院总理温家宝在江苏常州调研时强调，必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机性需求作为一项长期政策。住建部、国土部、发改委等部委分别针对调控松动的传言进行澄清，并强调调控不放松。

链家地产市场研究部分析认为，虽然下半年土地的供应量和成交量都将有所回升，但难以恢复到去年的水平；而商品房成交的回暖势头，也因“限购令”的存在而存在变数，从而影响到房地产税收。从全年来看，“房地产财政”缩水对地方经济的影响已不可避免。

卖地诱惑难拒

事实上，面对上述压力，地方政府的“自救”行动早已展开。上，珠海传出松绑“限价令”消息，虽然政策终未做调整，但在土地出让收入严重缩水的情况下，珠海“救市”意图昭然若揭。

据不完全统计，从去年8月以来，有超过30个城市明确发文微调楼市政策，调整范围涉及调整首套房标准、变更土地出让金支付方式、提高公积金贷款限额、减费等多个方面。除逾越限购“红线”的少数城市外，大部分微调政策“闯关”成功。业内人士认为，未来还将陆续有城市加入到试盘的行列中。

地方政府稳定财政收入的另一条途径便是密集推地。7月17日，南京市国土资源局一次性推出41幅地块的土地出让预告，共计2302088.17平方米。7月以来，北京也已成交了5宗住宅用地，与整个上半年成交的住宅用地宗数相同。

链家地产分析指出，随着成交回暖，开发商的资金状况有所缓解，购买土地的积极性也在提高。下半年往往是土地供应和成交的活跃期，地方政府的土地出让金收入将有所提高。

但在中国房地产研究会副会长顾云昌看来，市场回暖虽能缓解收入压力，但对处于经济增长方式转型中的地方政府来说，又将陷入对土地财政的依赖中。他认为，频繁“试盘”和加快推地，将成为下半年的常态。对于前者，政府需密切关注。土地财政驱动下的征地、拆迁问题也要有所警惕。

顾云昌向中国证券报记者表示，要摆脱对土地财政的依赖，需要以税费优惠的形式扶持当地的产业，以产业集群带来的税收收入逐步取代土地出让收入。此外，保障房建设和房产税改革的推进、个人住房信息系统的建设也都是长效的政策手段。但他强调，要想彻底摆脱这种依赖的惯性，需要政策上的多重设计，也需要地方政府断腕的勇气，这将是一个长期、充满阵痛的过程。

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近日，深圳市福田区桐林业主向本网举报，称该楼盘月三分之一的房子以低于市场价约30%的“内部价”卖出，涉嫌“关系户”内部交易。

桐林东邻深圳华强北电子商业，西接福田CBD（福田区），紧挨深港24通关口岸——皇岗口岸，与香港近在咫尺，身处名副其实的地带。

业主称，该售楼处报价是27000元/平方米，但成交均价仅为18000元/平方米。已按原来报价购买的业主对自己“被均价”十分不满，认为这种内部交易也扰乱了市场秩序。

为此，本网记者进行了调查。

毛坯起价两万五 成交均价一万八

“毛坯起价25500元，成交均价怎么可能是18000元？”业主沈先生说，他和弟弟去年在桐林买了两套房子，当时购买的价格为27000元/平方米。

记者从深圳市房地产信息网、爱房网等网站上看到，7月12、7月13日，桐林售出房子161套，成交均价为18000元。“从去年开盘至今，已有超过300套房子以18000元的均价成交。”沈先生说。

深圳市房地产信息网负责人表示，其网站上公布的数据是根据深圳市国土委公布的相关数据计算得出的。该网保证数据的准确度，但因算法为网站相关部门研究成果，不便对外公布。

至于为何出现明显低于市场价的成交均价，该负责人称，不排除“关系户”拉低成交均价的可能性。

爱房网则发布消息称，桐林是旧改项目，7月中旬成交的161套房子全部是回迁房，因此，才会在房源即将时，突然出现161套的成交量，以低至18000元的均价成交。

但记者从深圳市历年旧改计划中并没有看到桐林项目。随后，记者联系了爱房网。该网站相关负责人表示，桐林是旧改项目的消息是从桐林售楼处获悉，该网站并未对此进行查证。

业主：陈年烂尾楼哪来的回迁户？

“陈年烂尾楼哪来的回迁户？”业主张小姐告诉记者，买下房子之后，她才知道，桐林的前身是深圳烂尾楼——“环庆花园”。

“完全不敢相信，怎么突然就被了。”张小姐说。

“当时真是像吃了迷魂药一样”，沈先生说，开盘时，桐林项目尚未封顶，也未开放样板房，而且需要5万元才有选房资格，但销售现场十分火爆。

据开发商公布的数据，开盘当日超过9成的房子已被认购。沈先生说，就是在这种“手快有，手慢无”的氛围中，他和弟弟交了10万元，认购了两套小户型房子。 他不明白为什么自己以市场价购得的房子，原来卖得这么。

深圳房地产信息网“一手房成交排行”数据显示，从2011年10月至2012年7月，桐林楼盘有6次位居榜首，成交房屋295套，成交价格从13621元/平方米至18000元/平方米不等，远低于市场价格及售楼处所称的27000元/平方米。

业主称，存在价格“异常”的房子，共有324套，占房子总数的约三分之一。“早知道这么麻烦，10万块订金不要了更好。”沈先生说，他已经还了一年贷款，却还没有住进去。

开发商地址竟是“沃尔玛”

记者从深圳市国土委查证，“桐林”项目的前身——“环庆花园”，确系深圳市52个烂尾楼之一，而且“桐林”部分房子成交价确为13500元/平方米。

针对业主反映的部分房源被锁定，是否存在“内部交易”的问题，深圳市国土委相关负责人表示，由于接到司法协助执行的通知，相关部门才对未售房屋进行了锁定处理。至于，是否存在回迁户以及回迁户数量问题，他们并不知情。

记者尝试联系开发商——深圳市桐林房地产开发有限公司，但该公司电话一直无法拨通。

7月24日，记者来到桐林房地产开发有限公司注册地址所在地——深圳市福田区八卦二路旭飞花园(小区网，论坛)C栋二楼西面，结果却令跌眼镜，旭飞花园C栋二楼，只见二楼电梯口已经被封死，楼梯口的铁门紧锁着。

“从来没有听说过这个公司”，花园管理处工作人员告诉记者，C栋二楼原来是“好又多”超市，现在“沃尔玛”进驻了这里，十多年来一直是超市，从未听说过深圳市桐林房地产开发有限公司。

广东鹏翔律师事务所律师梅春来说，出现这样的“跳楼价”，可能是在解决烂尾楼历史过程中，多方妥协的结果，“回迁户”的称谓可能只是为了方便办手续。对于桐林这种情况，他建议业主签约前要谨慎处理。