我国地产调控“半夜鸡叫” 能否叫停冲动？

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在市场回暖以及地方政府微调不断的背景下，7月19日晚，国土资源部和住建部联合下发《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》，要求坚持房地产市场调控不放松，坚决防止房价反弹。内容可简单总结为“抑房价，限，禁微调”。通知指出，近期房地产和土地市场出现的一些波动，虽并未改变市场整体格局，但市场运行的复杂性和不稳定性在增加，房地产市场调控仍然处在关键时期。各地要严格执行房地产市场调控政策，不得擅自调整放松要求。已放松的，要立即纠正。

消息一经网络传播，不少名嘴和网友纷纷调侃其为房地产调控版的“半夜鸡叫”。只是这回的“半夜鸡叫”，面对量价齐涨的房地产市场行情，究竟能起到什么作用？

业内人士认为，倘若没有更进一步的调控配套政策、升级版或是替代政策，单纯停留在原有政策上的信号释放，对市场的影响和冲击不大。与此同时，也有业内人士指出，不能单纯从数字来解读房地产市场所出现的成交价格环比上涨，随着刚需买家的需求逐渐被市场消化，置业预算、置业要求更高的改善型买家的占比将有所增加。而这部分置业群体的增加，将会导致房价出现结构性上涨。记者雯倩

视点

黎文江：房价若再涨或打“限价牌”

合富辉煌房地产集团市场分析师黎文江表示，此时政府所释放出的信号主要是面向个别酝酿的房企，受到客观因素制约，房地产市场上积压的库存量较大，还需要较长一段时间去消化，此时对房企而言并不现实。但随着市场主力军从刚需首置型买家转向改善型买家，未来几个月住宅成交均价很可能将持续出现结构性上涨。届时，不排除政府为抑制房价上涨而再出猛招。房产税作为调控房地产市场的长期手段，短期内无法达到立竿见影的功效。若想在短时间内实现遏制房价上涨的效果，“限价令”很可能会被相关部门列入备选策略。“高价的豪宅全都签不出去或是被限价，整体均价自然就会滑落。”

黄韬：释放信号力度有限下半年房价难涨

中原地产项目部总经理黄韬表示，近段时间里整个房地产市场弥漫着一种情绪，担心整体经济若再不景气，政府会出手救市，而房价随即出现报复性反弹。根据目前广州的房地产市场情况，黄韬以为，虽然成交量和成交价都有所提升，但环比上涨的幅度仍在调控范围之内。至于下半年的楼市走向，黄韬预测，7～8月会维持6月的行情，到了9～10月则会随着房企推货高峰而出现成交量上升，但价格则趋于平稳，其原因在于郊区盘供应量大，区供应量不多，价格应该会与前两个月持平或略有上涨。11～12月份，整个市场行情将趋于正常稳定。

杨红旭：楼市博弈日趋白热化

日前，上海易居房地产研究院副院长杨红旭向外界表示：近段时间，房地产市场面和政策面皆不平静。房价出现止跌反弹苗头，北京新逆势而生，温总理再度强调房价必须合理回归，珠海调整“双限令”生死仅在几。当前，买卖双方对决，形势有所逆转，总体仍在纠缠。地方与的博弈，趋于白热化。放松限购的消息，有时真假莫辨，不过地方财政窘态却是事实。基于上述两类关系，下半年的楼市走势，不会出现大起大落，盘整上行将是主基调。整理：记者荔珏

微博妙论热点话题

微博@邓浩志：楼市版的狼来了就是官员们关于调控、楼价的一次又一次表态。而目前的楼市愈发弥漫着一种担心的情绪。一手住宅高均价、大户型成交比例不断上升，显示改善型买家在加速入市，而二手卖房市场也在不断提升报价。——地产经济学家、方圆地产市场分析师

微博@吴其伦：国土部、住建部联合发文，表明坚持房地产调控不动摇，明确表明不允许地方微调，对于微调的地方要进行纠偏的态度。两部委此番紧急表态，充分表明即将出台新一轮调控政策。在这样的市场态势下，市场成交将再度低迷，房价将持续下跌。——财经评论人

微博@陶文杰：喊话效果顶多绕梁三日不绝。——深圳新浪乐居副总经理、主编

微博@童大焕：是货币政策放松，调控政策从来就没有放松的。请有关部门不要再喊了，人民不是聋子。早就说过楼市调控基本靠吼。可现在是信息高速公路时代。省省吧。——东方早报评论专栏作者、曾任中国青年报《青年话题》主任编辑

楼市调控不能松

近期，一些城市首套房贷利率逐步放松，一些地方相继曝出楼市微调“新政”。部分城市新建商品住宅价格出现环比上涨苗头，部分购房者开始担心房价反弹。虽然各部委多次重申调控力度，但是地方政府的微调依然在频繁出现。7月24日，国务院派出8个督查组赴16个省(市)开展房地产市场调控政策专项督查，再次释放调控不动摇的明确信号。

从2011年以“国八条”为标志的本轮严厉调控开始执行到现在，一直存在对楼市调控坚决执行与地方政府对调控微调的博弈。数据显示，2012年上半年，20个重点城市住宅用地流拍明显，300个城市土地出让金总额6525.98亿元，同比下降38%，缩水超4000亿元。地方财政收入大幅下降，成为此轮地方政府在调控关键期仍动作频频的重要原因。

种种迹象表明，当前楼市情况变得日益复杂：如果现阶段放松调控，楼市泡沫势必卷土重来，我国经济将因此埋下重大隐患；而如果继续加大调控，将可能使诸多行业受到影响。因此，当务之急不是放松调控，而是要促使楼市实现“软着陆”。

当前，房地产市场正处于调控的关键时期。一方面，尽管一线城市房价开始松动，但部分城市房价依然处于高位，同时一些未实施住房限购措施的二、三线城市购买需求仍然比较旺盛，调控效果还有待进一步巩固。另一方面，近期部分上市房企公布的2011年年报显现，当前房地产市场庞大的库存和高额负债并存。如何加快消化库存，有效防范和化解房地产金融风险，将是楼市调控面临的严峻考验。因此，在保证调控不放松的同时，审慎把握调控的节奏和力度显得尤为重要。

综合来看，本轮楼市调控，核心是限购、限贷，重点是抑制投机需求。目前，市场上出现成交回暖、价格小幅走高等情况属于“结构性”变化，真正需警惕的依然是投机性购房。

维系市场稳定，尤需增加供给。对拍出去的土地，要严控“批而不建”，促使开发商及时开工盖楼，尽快形成有效供给。对已盖好的房子，要严控“建而不售”，打击，鼓励以价换量。对已经卖出去但长期空置的房子，要通过经济手段鼓励出租、减少空置。由于城镇化加速，城市土地有限，楼市的长期整体供求关系偏紧。加大有效供给、抑制需求，二者不可偏废，都要长期坚持。

楼市现在正处于新的博弈之中：一方面部分开发商认为楼市调控还将继续，调控可能是未来一个时期房企不得不面对的现实；另一方面，一些开发商一再“造势”，传言调控政策软化，房价将回升，很多购房者听信其言而预期改变，并真实反映在楼市成交量上。因此，当前亟须稳定公众的预期，对“稳增长”就是“稳楼市”的传言及时予以澄清，并监督地方政府从严执行楼市调控政策，让公众对楼市调控有稳定、较长期的预期。

现阶段正处于房地产调控关键期，推行后续新政、形成长效调控机制尤显迫切。虽然在、投机性泡沫被完全挤出市场之前，房地产调控不会放松，但是必须尽快推出具有同样效力的替代政策，例如能有效抑制投机性住房需求、稳定税收来源的房产税政策，等等。此外，还必须注意到，各地区楼市回暖速度并不一致。例如，京沪深等一线城市已有明显迹象，而中西部地区则刚有迹象。因此，在未来的楼市调控中，也应分地区、差异化地进行调控。

楼市的症结需要跳出楼市寻求解决之道。近年来，我国改革步伐逐渐进入深水区，利益复杂。在此大背景下，调控楼市成为对政府宏观调控“智慧”的一次考验。过度依赖土地财政，以低水平、粗放式的城市化带动经济发展的模式已经走到了尽头。与此同时，片面追求GDP增长的政绩观念也将受到的质疑。摒弃土地财政，调整经济结构，转变发展方式，才是治本之策。

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省房协发布上半年市场报告称限价或将加紧

日前，广东省房协发布《2012 年上半年广东房地产市场分析报告》，指出近期楼市回暖一方面将使企业的优惠幅度收小甚至提价；另一方面将带动楼盘的销售，导致因产品结构变化出现的房价上升，控价、问责等措施可能再现，限价销售或将更为严厉。

“一手楼市限价销售或将进一步加紧，二手楼市的回暖步伐就将加快。”有业内人士称，面对不温不火的二手楼市形势，本外地者的抉择出现明显的差异，前者选择成熟社区下手作居住和两手打算，后者虽看好城区二手楼市但选择持续观望。

本地置业者选择高档成熟社区房作长期

刘先生是地道的中山小榄人，现在东区软件园一家公司做软件测试工作。2005年，购置了一套100平方米的三房，一家三口居住其乐融融。近几年，孩子慢慢长大，加上平时父母、亲朋好友过来玩，房子空间不够用，这让刘先生一直想进行二次置业。不过，中山楼市近几年波动让刘先生一直没有出手房产。

近中山楼市房价下跌，刘先生认为目前房价已经接近心理价位，准备二次置业。经过一段时间的看房选房，他决定在公司的朗晴轩购套二手毛坯房。“该毛坯房仅有5年房龄，148平方米四房两厅两卫的规格，朝向向北，位于第8层，售价88万。”刘先生告诉记者，朗晴轩交通便利，既可作为长期的筹码，又可缓解目前居住不够用的局面，一箭双雕。

“近期由于一二手价格下跌等因素让楼市有回暖迹象，这让不少购房者感觉到购房的时机已经到来，刚性需求购房者纷纷出手购房。”中原地产二手部肖经理表示，目前诸如刘先生一样进行二次置业的本地客已有不少，所占比重已逐步赶超置业人群。

合富地产相关负责人林奕松称，目前城区二手房均价在3500元/平方米左右，这让不少本地购房者顺势进入市场，他们往往选择城区、小榄、古镇、坦洲等地一些高档成熟的社区，这类房由于地理位置、物业等，在短期内基本不会，长期下去肯定会涨，因此本地客倾向于选择这类房源，购买后既可以自己住，改善自己居住条件，又做了一次长期。

外地者看好城区二手房但持续观望

“近省房协发布了广东上半年房地产市场分析报告，广东的限价将会更加严厉。”外地客欧先生告诉记者，近中山一手楼市幅度空间较大，不少外地客跟他一样开始转战城区价格较为稳定的二手楼，但在调控环境下，多数客依然持观望态度，出手谨慎。

记者从一手房开发商、二手房中介了解到，尽管近二手房有所回暖，但受二手税收新政的影响，外地客观望情绪还是较重。“很明显，二手房税收政策出台后，很多以前登记过的外地意向客户再度打来电话咨询相关购房政策以及房源的相关情况，不过前来下单的为数不多，总体不如本地购房者活跃。”石岐区华柏路一家中介公司相关负责人直言。

业内人士汤浪平表示，目前的政策环境已经不允许者进行短期投机获利，但房产作为长期依然可以获得较高，二手房具有价格稳定、出手快、易出租等，引不少外地购房者的青睐。

“省房协发布报告，这或将刺激外地者更加坚定的加入二手房队伍中来。”林奕松说，目前不太了解中山环境的外地客还是比较保守，大多选择一些物业来降低风险，如雅居乐、远洋城、中信凯旋等，省房协这份报告或可引来更多外地客的光临，搅热二手楼市。

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