国务院楼市督查组会诊“房价” 聚焦房价上涨原因

多路督查组会诊房价倚重 问责楼市 新一轮政策或出台

“我们这一排是北京市中介行业协会和各经纪机构的代表，坐了一排督察组的同志，后面是北京市住建委的官员。”7月31日下午，国务院督查组召开座谈会，一位与会人士向中国证券报记者描述现场的情况。他还表示，在当天的座谈会上，北京住建委的人“只能听，不能说”。

这一路督查组包括国土部、住建部、银监会和国税总局的相关人士。据悉，此次座谈会主要是向市场人士了解动向，此前督查组已专门到北京的部分中介门店走访，了解市场情况。

督查组的行程颇为紧密。按照工作安排，当天上午，督查组已与北京市房地产协会的人士及部分学者座谈，次日还将向开发商代表了解情况。而在其他省份，督查时间也被安排得满满当当。

“督查组的人士以询问为主，很少做出指示或表态。”中国证券报记者了解多路督查组的具体工作情况后，均得到了类似回答。据了解，在上述北京的这场座谈中，督查组询问的内容主要涉及限购令执行情况、成交量能否持续、下半年的市场供应等。同时，督查组还询问了北京部分“日光盘”和高价地对市场带来的影响。

“找市场人士谈，主要是了解供需关系，尤其是需求端的变化。”这位与会人士说。根据北京市住建委的统计，7月北京成交商品住宅（新房加上二手房）29089套，环比上涨13.6%，同比上涨64.2%。事实上，包括北京在内，当前大部分限购城市的楼市成交量仍然保持较高水平。

业内人士认为，在“新国八条”出台一年半之时，个别城市在“限购令”等政策的执行中出现松动，导致部分投机需求伺机入市。需求端的异动，不仅是当前局部市场出现量价齐升的原因，同时可能造成未来的市场供需失衡，促使房价继续上涨。

对于未来的市场状况，与会人士普遍认为，在经历了近半年的快速释放后，刚需支撑乏力，改善型需求释放有限，未来几个月的市场交易量很难保持上述水平。但他们仍然向督查组建议，应警惕投机需求入市，以及个别楼盘坐地起价的现象。

作为影响市场供需关系的重要调控手段，“限购令”和信贷政策的执行情况自然也成为督查的重点。据了解，督查组近日在广东调研部分房企，了解其运作是否符合限购政策的规定。此外，另一路督查组还在上海对数个楼盘的房贷业务进行检查，了解差别化信贷政策的执行情况。

更关心房价上涨原因

供需关系的变化直接体现在房价走势上。“督查组对量价齐升的现象心里有数，他们更关心的不是"量涨"，而是"价涨"。”上述知情人士向中国证券报记者表示，派往北京的这一路督查组，多次问起6月以来北京楼市出现量价齐升的原因，尤其是价格上涨的原因。

需求的大量释放和部分项目的提价，被认为推高了近期的成交量和价格。北京中原地产统计显示，7月北京有八成项目提高均价。按照不少机构的预测，若不采取必要手段，即使未来成交量下滑，房价仍将继续反弹。

事实上，督查组对房价的关注更多体现在与政府部门的交流中。中国证券报记者从知情人士处获悉，督查组在与湖南、江苏两省的政府部门座谈时，首先询问的便是房价控制目标的制定和完成情况。

针对房价控制目标的问题，江苏省住建厅有关负责人在座谈中表示，2012年江苏建立了房地产信息系统及预销售备案系统，房价控制目标今年虽未公布，但地方政府已将此作为一项既定规则，作为政府的一个承诺，确保把房价控制在合理水平。

对于这一问题，湖南省的官员则强调，去年湖南省的房价涨幅控制在个位数，低于全省的GDP增长速度。但对于今年的房价控制目标，他未做明确说明。

按照“新国八条”的要求，去年大部分城市制定并公布了房价控制目标，且完成情况较好。但今年以来，甚少有城市公布上述目标，这也使得地方政府缺乏对控房价任务的量化参考。中国房地产学会副会长陈国强表示，今年以来，一些热点城市房价上涨较快，甚至明显超过了去年制定的房价上涨目标。

“北京楼市为何出现量价齐升态势？”“湖南省今年的房价控制目标是多少？各地有没有制定具体的目标？”近日，国务院督查组分赴北京、湖南、江苏等地开展督查时不约而同将“火力”放在了房价问题上。

从7月下旬开始，国务院派出8个督查组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。有关人士透露，督查组通过听取汇报、现场走访和座谈交流等形式，了解当地的政策执行情况和市场形势，这些信息共同指向的焦点则是房价走势。

业内人士认为，本轮督查过后或有新一轮政策出台，而房价上涨趋势很可能加速新政的出台进程。新政除在保障房建设、个人住房信息系统建设、房产税试点等长效手段上加力外，还将强化原有政策的执行。其中，针对房价控制目标的制定与完成，对地方政府的问责很可能得到强化。

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强化地方政府问责制

在很多业内人士看来，“控房价”不仅是本轮督查启动的诱因，其目标还可能体现在督查后新政制定过程中。上海易居房地产研究院副院长杨红旭向中国证券报记者表示，在督查组回京、形成报告并提交后，很可能据此出台新一轮调控政策。他还表示，新政出台的时间，将视7月的房价数据而定。若预期房价继续快速上涨，新政很可能会提早出台。

根据国家统计局的数据，今年6月，70个大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）价格平均环比上涨0.02%，在连续下跌8个月后出现正增长。

督查之后出新政，已成为多数业内人士的共识。陈国强认为，新政将以强化原有调控手段为主，其中，针对房价控制目标的制定和执行情况，启动对地方政府的问责很有必要。“若没有房价控制目标，就缺乏问责地方政府的依据，也就无法落实地方政府的责任。”

财政部公布的数据显示，上半年国有土地使用权出让收入仅为11430亿元，同比减少4342亿元，下降27.5%。土地出让金收入减少，被认为是地方政府松绑楼市政策的主因。有不少业内人士认为，若不在房价控制上启动问责，地方政府试盘的尝试将会更多，房价上涨的动力也将更足。

此外，作为楼市调控和税费改革的一项长效机制，房产税试点或将加快推进。据悉，督查组曾在北京多次询问房屋的空置率情况。对此，与会人员一致建议，在减少房屋交易环节税种的同时，开征保有环节的税收。伟业我爱我家统计显示，当前北京市场的空置房屋套数约在30万-40万套之间，相当于该市一年多的住宅销售量。

另据中国证券报记者了解，针对北京万柳地块在拍卖中推行的“限地价、竞保障房面积”的做法，督查组予以肯定。这也意味着，为避免高价地对市场预期产生不利影响，未来的土地出让中，上述竞价方式或继续得到鼓励和推广。

杨红旭表示，督查后的新政将以强化原有政策执行为主。此外，二手房交易税提高、房地产贷款收缩等手段都可能作为储备政策择机出台，但这需要视具体的督查情况而定。他还认为，下半年楼市将有所降温，房价大涨可能性为零，以盘整态势为主。

开发商： 加快去库存是出路

随着国务院派出督查组赴16省市对房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查，政策收紧的预期再一次出现。多家房地产开发商对中国证券报记者表示，虽然近期楼市成交有所回暖，但房企并未对政策放松抱有幻想，国务院派出督查组一事再次表明，加快周转去库存是目前的生存策略。

调控没有松动

某龙头上市房企人士对中国证券报记者表示，媒体此前报道的“楼市预调微调”并不准确，此次督查组开展专项督查更说明政府不会对楼市调控政策有所放松。“限购限贷政策都没有解除，地方政府的放松尝试屡屡被叫停，怎么能说政策放松呢？”

不过，该人士并不认为国务院督查组开展督查解读为新的调控政策即将出台。该人士称，近期形成了楼市回暖的舆论氛围，国务院督查组的目的可能是了解真实情况。“我个人认为，楼市并没有真正回暖。降息的确导致部分刚需入市，但刚需对价格异常敏感，开发商的资金状况并没有好转，新房的房价并没有上涨空间，开发商都在加紧出货。”该人士还表示：“开发商期待政策能够有持续性。房地产本来就是强周期行业，如果政策反复，必定会加大开发商的经营风险，我们希望政策能够稳定。”

另一家上市房企高管认为，此次国务院督查组的目的在于检查调控政策的落实情况，由于调控政策此前没有实质性放松，因此近期出台新调控政策概率不大。该房企高管介绍，随着5月以来的成交回暖，公司中小户型房源的库存消化迅速，目前仅剩去年同期中小户型库存的10%。另一方面，6月起大户型的销售也出现回暖，这表明改善性需求和性需求也开始入场。不过，据该人士观察性需求十分有限。目前公司的策略是加大中小户型的开工量，顺应政府的调控意图。“我们对调控放松不抱任何希望，我们已经做好了行业回归正常利润水平的准备。”

加快存货周转

国务院派出督查组的另一个背景是近期土地市场迅速回暖。近期国土资源部加大了土地市场力度，有分析人士表示，国土部的相关要求会推动开发商寻找更高安全边际的土地。结合此次国务院派出督查组的形势来看，积极定价和快速开发已经成为多数开发商的既定策略。

金地集团表示，截至2011年末，公司土地储备达到1537.40万平方米，从拿地到开盘，金地目前的平均周期是12个月左右。因此，国土资源部要求逐宗清理超期1年未开工构成闲置的土地对公司的影响不大。同时，金地集团目前持有现金186亿元，新购土地不需要动用银行贷款。不过，一直宣称今年将积极拿地的金地至今在土地市场仍没有动作。金地集团相关人士称，随着土地市场的回暖，公司相中的土地已经没有合适的价格，金地集团下一步将秉持理性的态度，积极争取有较高安全边际和的土地资源。

集团表示，集团一直采取审慎积极的购地策略，购买土地的资金主要来源于自有资金，在财务稳健的情况下考虑购入价格合理、地点优越及具发展前景的地块，致力维持可持续发展的土地储备。

分析人士表示，国务院派出督查组开展督查活动以及国土部严格房地产用地管理的要求有利于催促开发商加快去库存。世联地产分析师吴志辉对中国证券报记者表示，国土部强调严格实施竞买人资格审查，落实不得使用银行贷款缴交土地出让价款的规定。这意味着开发商必须使用自有资金购买土地，将促使开发商加快处理手中的存货，房价上涨的趋势有望得到抑制。

也有分析人士表示，如果近期土地市场继续回暖，不排除此轮督查组督查之后出台新的调控政策。同策咨询研究总监张宏伟表示，如果土地市场正在酝酿类似2009年-2010年的复苏行情，这极有可能使市场走向出现偏差，或将导致楼市调控政策由当前的定向“微调”转为再度有针对性强化。(记者 张昊)

7月楼市“淡季不淡”一线城市新房均价持续攀升

尽管7月是楼市传统成交淡季，但今年楼市回暖的势头并未受季节因素的影响。有机构数据显示，7月54个主要城市新建住宅签约量再创新高。北上广等一线城市新房均价继续上升，二手房市场更是延续了自3月以来的回暖趋势。

成交均价继续回升

虽然7、8月通常是住宅签约淡季，不过目前楼市温度持续走高。北京中原市场研究部统计数据显示，7月54个主要城市新房签约量再创新高，有望达28万套，环比增长7%。

虽然7月周成交有所波动，但北京楼市依旧保持了6月的火热程度。数据显示，7月北京新建住宅签约套数为11959套，与6月基本持平。不过，上海7月楼市成交量出现下滑，新建商品住宅成交面积为79.2万平方米，成交套数为6700多套，比6月减少两成左右。

伟业我爱我家市场研究院院长陈亮认为，利率下调使购房成本明显下降，观望已久的购房者近期入市意愿依然较强。

值得注意的是，在成交活跃的同时，部分城市的成交均价有所回升。根据中指研究院的数据，7月100个城市新建住宅平均价格为8717元/平方米，比6月上涨0.33%，自6月止跌后再次环比上涨。北京、上海等十大城市新建住宅均价为15470元/平方米，环比上涨0.27%，同比下跌2.32%，跌幅持续缩小。其中，北京7月新房平均售价约22938元/平方米，环比增长0.03%；上海新房均价为23148元/平方米，环比增幅与北京相同。深圳和广州均价则分别环比增长0.07%和0.65%。

业内人士指出，近期流动性有所宽松，新增贷款不断增加，对置业及改善性需求均起到一定程度的刺激。除针对刚需市场的中低价位项目成交情况好转外，部分品牌房企开发的项目也逐渐入市。在成交量的带动下，开发商市场预期好转，主动调高价格或取消折扣，市场回暖也拉高了整体价位。

二手房价格先反弹

二手房市场已于3月起率先回暖。中指研究院的报告显示，2008年至今，十大城市主城区二手住宅平均价格累计上涨60%，超过同期新房价格涨幅。在政策转向时，二手房价格的涨跌波动更加明显，对市场变化的反应较新房市场更迅速。今年3月开始，二手房价格开始连续小幅反弹，而新房价格从2011年9月开始连续下降，直到2012年6月价格才止跌回涨。这说明，二手房价格比新房价格早3个月就开始反弹。

中指研究院数据显示，7月十大城市主城区二手住宅样本平均价格为20772元/平方米，环比上涨1.37%；除天津外，各城市二手住宅价格环比均上涨。北京7月二手住宅均价为31861元/平方米，环比增长1.73%。上海二手房均价为30070元/平方米，环比增长1.21%。广州、深圳二手房均价分别环比增长1.31%和0.82%。

北京中原地产市场研究总监张大伟表示，7月北京二手房成交量突破1.7万套，环比上涨25.8%，创下18个月以来新高。如果没有新的政策出台，8月二手住宅市场将延续7月的高成交量和房价小幅上扬的趋势。未来一二线城市二手住宅成交将稳中有升。而三四线城市的成交回升将滞后于一二线城市，成交价格仍有进一步回调的压力。（记者 于萍）

北京市房协预警政策风险 房企盈利水平整体出现下降

日前北京市房地产业协会发布报告，提醒企业关注政策风险。7月31日，北京市房协发布《北京房地产行业信用风险研究报告》称，未来北京房地产开发企业面临不小的政策风险，切不可掉以轻心。

北京市房协是在“北京房地产企业综合实力50强”颁奖典礼上公布的这一报告。该报告还提醒，在当前环境下，企业的财务风险逐渐上升，运营效率存在下降趋势，库存压力依然很大。

北京市房协副会长兼秘书长陈志向中国证券报记者表示，尽管北京楼市近期交易量持续回升，但并不表明开发企业已脱离困境，切不可掉以轻心。相反，房地产企业应继续以价换量，将产品多元化、融资渠道多元化及合作开发等作为未来的策略重点，以规避政策风险。

该报告显示，根据对北京地区数千家房地产开发企业从2006年到2011年的生产经营及生存状况的研究，在目前调控持续深化的背景下，以住宅开发为主的房企盈利水平整体出现下降，部分企业一改之前的泡沫化膨胀趋势，逐渐收缩开发实力。房企整体资产负债率则基本维持在72%以上，负债压力较大。

该报告还指出，尤其值得注意的是，房企在市场占有率上呈现出明显的两极分化状态，竞争力弱的企业处在市场边缘，土地购置面积和待开发面积均集中于少数实力雄厚的大企业。（记者 张敏）

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