深圳新一轮地产调控猜想：“固陈”甚于“出新”

从5月开始，包括深圳在内的一线城市，楼市成交量上涨，市场逐步升温。这种变化很快引发管理层关注，6月以来，住建部、发改委、央行、银监会分别澄清调控松绑传言，先后在不同场合表态称调控不放松。近日，国务院又派出8个督查组摸底房地产市场，这也是近两个月来层面对楼市调控的第十次表态。由此，引发了市场对新一轮调控的担忧。

调控隐忧传导楼市

日前，有品牌房企别墅项目开出低价，折后起步价约2.1万分元/平方米，主要价格区间2.5～3万元/平方米，这样的售价远低于之前的市场预期。有分析人士认为，这表明市场不如想象中乐观，而对新一轮调控的担忧，更加大了产品的市场压力。

有开发商内部人士指出，之前普遍判断只要不触及限购的“红线”，其余都好说，甚至也有利空出尽是利好的想法。但是近期层面对楼市调控从紧的三令五申，以及督查组摸底房地产市场，使得房企需要对下一步的调控重新作出评估。根据以往经验，出台新调控政策前，多组织大规模的调研督查。

事实上，目前市场的“火热”更多集中在刚需范畴。与上述低价别墅同属一的多个项目，也感受到了“寒意”，而这一被业内称为深圳新兴的纯别墅区。有知情人士称，有意放缓工期，或者拖慢入市节奏，是当下物业常见的方法。

现有政策强化执行

中国综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁认为，在上半年的回暖势头下，“新国八条”面临考验，调控执行力度也开始有所折扣，层面的三令五申以及派遣督察组摸底，都是为了不让过去两年的调控成果付诸东流。他认为，在宏观经济稳增长的背景下，楼市政策一方面将继续严厉打击市场投机，同时也将以差异化的信贷政策等引导刚需消费。“从目前来看，没有更好的新政策能取代现有手段。”宋丁指出，更好地执行将是接下来的调控重点，强调调控手段，定型调控效果，是新一轮调控的目标。

国家发改委特聘研究员、深圳大学国际金融研究所所长国世平则认为，上半年的市场回暖与调控执行悄然放松有关。“如果继续下去，可能重蹈2009年的覆辙。”国世平指出，地方政府与政府的博弈始终困扰楼市调控执行，地方政府的“偷步”，会给市场传递错误的信号，例如造成开发商的提价、置业者的恐慌等等，因此新一轮调控还是要着重解决调控执行的问题。“是不是可以采取问责制，甚至是在法律层面保证地方政府对楼市调控的执行？”

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一向唱空楼市的国世平补充，目前房地产调控手段是完全够用的，在强化执行下，让房地产市场在2～4年内逐渐回归平稳。

房产税成为“变数”

在对新一轮房地产调控的猜想中，房产税成为的“变数”。有观点认为，将房产税试点范围扩大至北京、广州、深圳等一线城市；研究出台更为科学的房地产交易环节税收政策，包括营业税、个人所得税和契税；进一步推动个人住房信息联网，在交易环节打击“阴阳合同”等，都有可能是房产税改革的方向。

宋丁也指出，通过房产税调控楼市已成为趋势。“限购必然是短期手段，房产税将促使楼市调控制度化，符合公平原则，也吻合楼市长期调控目标。”