“金九银十”是一道坎 楼市调控“需谨慎”

自3月份以来，不少地方的楼市出现了反弹，不仅成交量逐月回升，而且房价也从下降趋于平稳，局部地区还出现了一定幅度的上涨，出现了“热六月”“火七月”的现象。在日前举行的博鳌房地产论坛上，许多、学者为此展开了激辩。有预言，新一轮房价上涨周期正在打开。

楼市回暖代不代表新一轮房价上涨周期打开尚需观察，但接下来的“金九银十”却是一道坎。以往的经验表明，除了调控以来的两年之外，在其他年份，九、十两个月都是楼市火热的时期，不仅成交量火，房价也很火。在这两个月里，开发商也会使出浑身解数推火市场。如果今年的“金九银十”出现量升价涨的现象，那么调控极有可能宣告失败。

目前的调控困境在于：尽管调控尚未达到预期目标，房价仍处于高位，但“稳增长”的任务却越来越重。楼市调控政策到底会“向左转”还是“向右转”？值得注意的是，随着国务院督查组在调研的结束，有关楼市调控政策将微调的传言也甚嚣尘上，不仅开发商急切等待，地方政府也在密切观望。因为，从各地公布的今年固定资产计划来看，几乎地方都手握大量城市建设计划等待着楼市调控政策的松绑，加上房地产业与几十个相关产业关联，松绑楼市无疑会对“稳增长”发挥重要作用。但是，如果因此而使房价再次快速反弹，那么不仅楼市调控会宣告失败，政府的公信力也会受损。孰轻孰重，值得好好把握。

笔者的观点是，不管“稳增长”的任务有多重，也不管房地产与多少行业关联，调控政策都不能松。是随着“金九银十”的到来，政策的把控尤其需要注意策略和谋略，调整的着力点应当放在如何鼓励和刺激刚性需求上，而不是无原则地松动。理想的做法是继续按照“抑制性住房需求，保证消费性住房需求的供给”这一目标要求，抓住政策调整和制度建设的机遇期，一手调整和完善政策，实行差别化政策(如差别信贷政策、差别土地政策、差别税收政策等)，既能够满足刚性消费的需要，又能够防止调控出现反转、房价出现反弹；一手抓制度建设，尽快用经济手段替代手段，用规范有效的制度取代比较僵化的政策，其中，用房产税取代限购、限价手段是迫切的，还可以加速出台物业税、遗产与赠与税等。当然，加码没有水分的保障房建设也是十分重要的工作。

总之，“金九银十”对楼市调控来说是道坎。过这道坎，需要在政策把控和制度完善方面谨慎小心、细致认真。

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国家统计局9日公布的数据显示，1-7月份，房地产开发企业本年到位资金50832亿元，同比增长6.2%，比1-6月份有所提高。但从负债率、库存量等因素看，众多房企仍处“低温区”。

一家行业前20的房企负责人告诉记者：“对企业来说，现在资金是收紧了，但只紧了一端。”他所说的“一端”主要是指信托，去年8月以来该公司就停止了信托融资。而作为另一端的信贷则依然不错。“现在银行对开发企业也实行‘差别化信贷’，排在前100名的房企，贷款一般都没有问题。”

但整体而言，“蛰伏”许久的房企并未完全走出资金的“低温区”。

截至8月9日，沪深两市共有22家房企发布中报，负债总额接近4000亿元，同比增加23%，比去年期末增加了400多亿元。22家房企中接近六成利润同比下滑。部分企业因为上半年可结算项目很少，利润下滑超过四成。

以万科为例，至上半年万科负债高达2600多亿元。万科在半年报中称，尽管二季度销售回款有好转，但仅带来企业偿债能力的增强，开工、能力不足的问题并未解决。

不过，业内认为，房企资金可能已经渡过谷。“我们预计这将是2009年12月调控以来糟糕的时期，2012年下半年房地产开发企业资金紧张状况将逐步缓解，因为楼市筑底复苏，融资环境也有所好转。”某房地产研究院副院长杨红旭说。

与资金的“乍暖还寒”相比，房价的反应要更为迅速。6月份，70个大中城市房价环比已经在连跌8个月后反弹。

“原来我们是找人打听要不要买房，现在是一些人来打招呼要买房。”上海一国有房企负责人说。

楼市储备政策待发 “金九银十”能否再现

国务院督查组调研收官，楼市进入深度博弈时期，官方媒体就调控走向频频“吹风”。近日，新华社再次发表新华时评称，面对事关重大、情况复杂的房地产市场调控，“有决心，更有办法；有既有的措施，更有政策储备”。

面对着继续从紧的政策环境，持续下滑的房地产开发景气指数（下称“国房景气指数”），让市场无从预判“底”在何处。7月份，国房景气指数下滑至94.57，虽然该指数延续了下滑趋势，但脚步明显放缓，环比回落幅度缩小至0.14点。

房地产开发增速的回落印证了国房景气指数的下滑。2012年1-7月份，房地产开发36774亿元，同比名义增长15.4%，增速比1-6月份回落1.2个百分点。其中，住宅25226亿元，增长10.7%，增速回落1.3个百分点，占房地产开发的比重为68.6%。

与房地产开发持续低迷相反，火热的成交缩小了房地产销售面积的下降幅度。1-7月份，商品房（资料、团购、论坛）销售面积48593万平方米，同比下降6.6%，降幅比1-6月份缩小3.4个百分点，商品房销售额28699亿元，下降0.5%，降幅缩小4.7个百分点。

不过，从目前来看，楼市3月份以来快速反弹的成交量，并没有给房地产企业减轻太多负担。截至2012年8月8日，已经有万科等22家房企发布2012年上半年财务报表，占沪深上市房企总数约15%。据链家地产市场研究部统计，这22家上市房企在上半年末库存合计3581.28亿元，与年初相比上涨9.17%，上半年新增库存300亿元。

链家地产市场研究部常清认为，虽然上半年房企开启“过冬”模式，开工面积和拿地规模都出现明显下降，且3-6月销售好转明显，但是房企去库存效果有限。大型房企由于再建工程较多，再加上扩张惯性，库存增长高于平均水平。考虑到下半年房企施工进入高峰期，也是传统补充土地储备时期，房企库存还有可能出现明显的持续增长。

库存和资产负债率来看，房企经营压力依然较大。虽然市场回暖明显，但是一方面需求基础并不稳定，另一方面目前调控新政策预期增强，房企经营环境并未出现明显改善。强化销售去库存依然是房企下半年主要任务。“若今年金九银十再不出现，不排除房价延续去年走势，三季度末或会成为房企以价换量拐点。”常清说。

三四季度是开发商“抢收”的关键时刻。从已经公布上半年业绩的房企来看，过半数企业“中考”成绩未达标。距离“金九”这个传统旺季，只有20余天，楼市究竟是一路高歌还是震荡前行惹人关注。

同策咨询研究部总监张宏伟从四个方面分析了CPI数据对“金九银十”的影响。

首先，7月CPI如期跌破2%，为房地产市场继续制定和施行“差别化”的限购限贷政策奠定了基础。相对平稳的市场环境，为当前楼市“微调”刺激首套房“自住需求”入市提供了政策面与市场面的机会。其次，楼市差别化微调政策的执行将成就楼市成交量“金九银十”。第三、在降息、降准及各种微调等多种因素及差别化的楼市调控政策综合作用下，以首套房置业为主的需求将会继续积极入市，继续放量，延续之前成交量回升的局面，这将逐步促使形成市场“基本面”的真正意义的“回暖”。第四、差别化政策的执行短期内房价难大幅反弹，但动力会逐步消失。

据一些房地产专门网站统计，开发商已经积极在为即将到来的9月做准备，而各大城市的秋季房展也已经开始筹备。