深圳出现变相降低二套房首付 地产中介递出橄榄枝

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随着近日楼市成交的回暖，被二套房六成首付挡在门外的购房者接到了小贷、中介公司等递出的橄榄枝，这些机构声称以自身放贷或帮助取得银行贷款的方式，可帮助购房者补足六成首付。

中介公司各出花招

“不够六成首付没关系，我们可帮你解决。”听到证券时报记者在电话中询问如何解决二套房首付不足的问题，某地产中介一位工作人员的态度可谓大包大揽。

近两月成交初见回暖的深圳楼市激发了购房需求，但二套房贷首付不低于六成的政策要求，让不少二套房需求者望房兴叹。嗅到商机的各路机构和资金，为了获取不菲的中介收入或利息收入纷纷出马，为购房者提供购房资金支持。

“只要你有稳定工作和收入来源，比如公务员，我们就可为你提供担保，帮你从银行申请款用于补足首付，但这笔贷款以你家人的名义申请。”该地产中介上述人士称。

某小贷公司的一位工作人员更像一位贷款中介，“只要你告诉我首付所差金额以及套房产的按揭情况，我有多种办法能帮你解决首付不足问题。”该工作人员进一步支招称，首付不够的部分可通过盘活套房贷解决一部分，如果套房贷没有盘活空间，可采取向小额贷款公司申请贷款的办法。

小额贷款公司大多提供无抵押无担保贷款，贷款金额为月收入的数倍。比如亚联财小额贷款公司可提供月收入5倍~8倍、不超过30万元的贷款；中兴微贷可提供月收入10倍左右的无抵押无担保贷款；信安易贷可提供1万~15万无抵押无担保贷款。

与二套房动辄近百万元的六成首付相比，一家小额贷款公司的贷款显然难满足购房者的资金需求。以深圳市区一套80平方米、价格在160万元以上的二手房计算，六成首付金额为96万元。

“只要同时向多家小额贷款公司申请，贷款机构应该不会发现。但时间错开申请的话，则有可能被发现在其他小额贷款公司负债的情况。”上述小贷公司人士称。与银行的款严禁用于购房的规定不同，向小额贷款公司申请贷款的在于不会被调查贷款资金用途，“贷款用于何种用途我们不做限制。”一位小额贷款公司客服人员称。

称银行里有“关系”

中介的招数不止于此。据记者调查，相当一批中介公司和银行关系密切，可直接申请三成的二套房贷款，但贷款利率需按照政策要求在基准利率基础上上浮10%。“你自己去银行申请肯定行不通，但通过我们的关系就不一样，你只管交给我们去协调。”说起其中的操作过程，上述中介工作人员却闪烁其词，“只能告诉你能办这个业务的不是大银行。”

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各种二套房贷款首付解决办法中，银行资金解决的办法成本略低，一些银行款利率是在基准利率基础上上浮30%，达到7.8%，地产中介收取8000元~10000元担保费；也有的小额贷款公司称可牵线搭桥取得年化利率10%的银行款；但利息的还是小额贷款公司发放的贷款，小额贷款公司大多收取1.3%的月息加上1%的费用，折合年息可达27.6%。

一些欲从短期房价上涨中获利的者对小额贷款公司的高利息似乎并不介意。以一套价格为200万元的房产为例，假设向小额贷款公司累计贷款50万元，只要年内房价上涨超过7%，就可收回13.8万元的小额贷款利息成本。

“总的来说，小贷公司的风险很大的。购房者资金成本大大提高，除了贷款的高额利息成本外，如果买入后年内又卖出，中间还有几个点的交易手续费成本。”深圳某股份制银行个人信贷风险管理人士认为。

2010年以来为遏制房价过快上涨，国务院多次出台政策调整第二套房贷款政策。二套房贷款首付比例要求一再提高，从2010年的“不低于50%”，到2011年年初“新国八条”进一步提高至“不低于60%”。

目前对二套房的界定也颇为严格：即使套房产已出售，只要有贷款记录，也将视作第二套房贷款。

二套房贷利率难有实质性放松

广州

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记者调查发现，广州市场上鲜有银行突破“红线”去做二套房贷利率，“上浮1.1倍”的政策仍得到较为严格的执行。也指出，短期内，二套房贷利率难有实质性松动。

昨日，有媒体报道称，在上海，严控二套房贷在实际操作中不再是“铁板一块”，部分商业银行借创新之名采取长贷短供以及隐性贴息等手法来“做低”二套房贷利率。

“气球贷”重返市场？

“气球贷”，是一种“前小后大”像一个气球样子的贷款，这种贷款为客户提供了一个较短的贷款期限，又以一个较长的期限来计算月供，这种贷款的特点是前期每期还款压力较小，贷款到期日还款金额较大。同时，由于这种贷款期限较短，相应的贷款利率也较低。

按政策，二套房贷利率至少是央行基准利率的1.1倍。而在央行上周降息后，5年以上期限的贷款基准利率为6.55%，这意味着二套房贷利率的底线应该是7.205%。

据报道，在上海，有银行对银行贡献度较大的私人银行客户群体通过“气球贷”来做低二套房贷利率。一位股份制银行负责个贷的负责人对本报记者表示，在广州，两三年前，“气球贷”也曾被某些银行采用，“严格意义上来说，‘气球贷’不是真正贷款的产品，而是还款模式的一种。”该负责人指出，在此轮房贷利率政策中，他还没有了解到哪家银行继续用这种方式为客户降低二套房贷利率。

“差别化”政策仍坚定执行

除了“气球贷”，消息称，变相突破二套房贷利率“红线”的手法还有银行和开发商隐性贴息等方式。而本报记者了解到，在广州市场上则盛传一种突破“认房又认贷”的做法，“如果你还清了贷款，并将手中持有的房产出售，即使你贷过款、持有过房产，一些小银行也能帮你以首套房申请到贷款。”一位按揭人士称，不过这种做法目前仍只是“传说”，实际操作中有无真实案例未经考证。

满堂红广州营销总监黄倩如表示，近期层对房屋套数的认定“没有松动，相反是严格了”，她认为，通过“变相”方式获得二套房贷利率优惠的风险很大，不仅对客户的资质要求很高，而且要想获得批准也存在重重障碍。

中国银行业研究主任郭田勇表示，层反复强调“差别化的房贷政策”，即使首套房贷仍有可能进一步下浮，甚至重现7折利率优惠，在二套房贷利率上，短期仍难有实质性的松动。“包括首付6成，利率至少在央行基准利率上上浮1.1倍都会被严格执行，很难有银行管违规操作。”