中国多套房恐被征税 房价上涨动力备受“震荡”

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财政部财政科学研究所所长贾康日前表示，目前扩大房产税试点范围的改革方向已被锁定。这意味着，决策层对房地税正逐渐达成一致。

国务院发展研究研究员倪红日在接受本报采访时称，“以前地方政府对推广房产税不积极也不主动，但现在由于实行限购，严重影响了土地出让金收入，各地对房产税开始积极主动起来。近期频频有地方政府上门找我们做课题，研究推广房产税的办法。”

记者从有关研究人员了解到，房产税推广可能先从经营性物业开始，而后逐步扩展到住宅。对于住宅模型的征收，目前呼声的是针对多套房持有者及部分住宅征收。

房产税扩征的动力

房产税重新成为舆论热议的话题，是因为“国家税务总局近组织来自30多个省市的71名税务系统工作人员在学习房产税批量评估技术。”本报记者曾对此率先予以报道。

据倪红日透露，从技术上看，征收房产税已没有难度。目前的阻力来自于地方政府。“房产税的推广依赖于各地的住房信息联网系统，以此来确定每个家庭有多少套房，从而确定征收对象。但住房信息联网的阻碍，就是地方上掌握权力的人，他们往往拥有多套房。”

国务院发展研究市场经济研究所所长任兴洲近期也表示，住房信息联网进一步推广的阻力很大。根据住建部的部署，今年6月30日之前应完成40个城市的住房信息联网工作，但至今仍未听到住建部就该项工作发布新消息。

不过，地方政府的态度正在发生微妙的变化。它们从原来的消极转变积极的动力是，在坚持调控不放松的背景下，各地方的土地出让金正节节下滑。

北京中原数据显示，今年前7月，13个主要城市的土地出让金合计为1946.3亿，同比去年同期的3478.17亿下调44%，其中北京等城市降幅过半。倪红日称，“地方政府没辙了。”这正是地方政府推动征收房产税的动力。

据倪红日透露，目前湖北、湖南、海南、广州、杭州等地均在为扩围房产税做准备。她认为，如果一旦扩围，可能采用的方式就是借鉴湖北鄂州的房产税改革方式，先从经营性物业改革。

据了解，湖北鄂州试行的方案是整合房产税和城镇土地税，同时改革房产税，即将按照房产原值征税的标准，当改为按照市场评估值征收。

北京誉翔安房地产咨询有限公司合伙人珂认为，如果按照上述改革的说法，等于每年都要由评估单位更新房产价格，房产税的征收也就从原来的静态值变为动态。

倪红日称，目前我国虽然对经营性物业如商业地产有征收房产税，但至今采用的都是旧办法，难以体现房价的上涨，改革后更能体现公平。

多套房或被征税

房产税一旦向扩围，能否真正抑制房价上涨？

强烈的反对者为华远地产董事长任志强(微博)。他认为，“(开征房产税)长期看只会促使地方政府提高房价。因为房产税都是以评估价而不是以购买价计算的。所以，房产税是地方政府税收的重要组成部分，一定要让房价增高，才会增加房产税。”

但国务院参事、财政与公共管理学院副院长刘桓在接受记者采访时称，房价上涨主要取决于两个因素，一个是刚需量的多少；另外一个是投机成分有多少。“如果房产税扩围，首先向多套者征收，这时候投机者就需要考虑成本。从这个角度上讲，房地产税是有利于打击投机。”

倪红日称，房产税对房价的影响，可以测算出来。“当供应量小于需求的时候，征收房产税必然带来房价上涨，但当供应量等于或者大于需求量的时候，征收房产税并不会引发房价上涨。”

不过，倪坦言，“目前测算的难度是，由于住房信息没有完成联网，很难知道目前我国多套房持有者到底有多少，到底有多少闲置房。”如果持有多套房人数很多，一旦开征房产税，他们为了减轻税负，会将房产抛售，从而增大供应量，抑制投机。此外，房产税的普及，也可以成为政府稳定的税收来源。

倪红日认为，存量房中首先被征收的应该就是多套房持有者。刘桓表示，应该对存量房征收房产税，而且不限于，持有低端的多套房持有者也要征收。这样才可以体现公平。

中国房地产税改革组成员曲卫东(微博)认为，“在存量房的定义上，除了对城市已购房地产采取‘普遍征收原则’，以防在二三套房认定上加大征管成本和增加寻租空间外；也可对开发商已建未售的房地产设置一个销售期，并对未售的房地产征税，从而有力地防止开发商；或对购房者的二套(含)以上住房征税，从而提高闲置住房的出租率”。

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储备新政影响买房计划 购房者需关注

征收房产税提高二手房交易税

调整预售制度收紧开发贷

据《北京青年报》报道，7月下旬，国务院派出8个督查组奔赴16个省市，对房地产调控政策落实情况进行专项督查。在国务院督查组完成房地产调研后，对于房地产调控的后续政策出台的呼声也越来越大。

与之前调控多为手段不同，此番手握的数项储备政策，均为相对温和的经济手段。包括房产税试点扩容、提高二手房交易税、调整预售制度、收紧开发商贷款政策等。面对呼之欲出的新一轮调控预期，无论是买房人、卖房人还是开发企业，均再一次站在了选择的十字路口。一旦政策靴子落地，该如何判断后市，买房还是卖房?

对存量房征房产税多套房业主受影响

尽管房产税的具体版本还处于“小道消息”的状态，目前各地方政府也没有完全公布正式的房产税具体文件。不过有一点可以肯定，那就是房产税终于要降临楼市了。只不过由于政府的审批程序问题，在获得政府审批之前，地方政府的任何政策法律文件都不会有正式的官方版本问世。媒体也只有从某些渠道获得的消息来进行推断和揣测。

根据披露的消息显示，30多个省(自治区、直辖市)和计划单列市的地税官员，正在进行为期6个月的房产税税基评估集训，从而为开展非经营性消费房产的存量部分恢复征税的试点，提供技术储备。

房产税这个靴子在举了几年后，看似即将落地生根,在这个当口,对于大部分人来说究竟是该买房还是卖房呢？

房产税可能对存量房“普遍征收”

房产税一向被认为是针对、囤房的抑制性政策。事实上，2011年开始，房产税就在上海、重庆先行试点征收。

这两个城市在试点过程中也并未出现开展税基评估的集训。对此，中国房地产税改革组成员曲卫东表示，上海、重庆试点主要针对增量房征收房产税，因此并未进行税基评估，只是对交易中的房地产的价格和面积进行价值认定，上海侧重于对第二套住房，重庆则是侧重于豪宅别墅。而此次地税开展的集训，则是涉及对存量房征税进行税基评估。

顾名思义，相对于增量房而言，存量房是指已被购买或自建并取得权证书的房屋。通俗上讲是未居住过的二手房和“库存待售”房源。“在存量房的定义上，除了对城市已购房地产采取‘普遍征收原则’，以防在二三套房认定上加大征管成本和增加寻租空间外，也可对开发商已建未售的房地产设置一个销售期，并对未售的房地产征税，从而有力地防止开发商；或对购房者的二套以上住房征税，从而提高闲置住房的出租率。”曲卫东表示。

房产税试点有望扩容 楼市出路仍在增加供给

试点城市或年内扩容

随着楼市新一轮调控政策即将出台的预期日益发酵，市场普遍关注的是，到底会有哪些新政可能出台？众多业内人士普遍认为，扩大房产税试点范围极有可能接棒限购政策成为房地产调控政策新的着力点。

早在2011年1月，重庆、上海就对部分个人住房征收房产税改革试点，重庆试点的征收对象为：个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房，其中高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。尽管在两地的试点进行中，房价未能应声而落，并且房产税征收太少成为市场批评和争议的焦点，但不少依旧认为房产税的正面效应能使今后几十年间房价的曲线斜率降低，发展更平稳、泡沫更少。

日前，30多个省市的地税官员开展为期6个月的房产税税基评估集训。业内认为，此举表明国家在为开展非经营性消费房产的存量部分恢复征税的试点提供技术储备，年内或新增房产税试点城市。

更有助于抑制投机性需求

相对于增量房而言，存量房是指已被购买或自建并取得权证书的房屋。“对存量房开征房产税，将使购房者在购买房屋时更加谨慎，将对、投机型购房者产生一定威慑作用。”工商联房地产商会会长聂梅生表示，从宏观角度来看，限购是控制“买”，房产税是控制“卖”，“买”向“卖”的转变，增加房屋持有成本，不仅有效控制、投机性需求，还能真正使房地产交易更为良性，更加市场化。

中国社科院财经战略研究院研究员杨志勇认为，要从根本上解决房价内在的快速上涨压力，除了加快保障性住房建设外，更要注意扩大商品房的有效供给。当市场格局逐步从卖方市场转向买方市场之际，商品房投机获利也必然减少，投机性需求的生存空间也就自然而然地基本消失。

难以直接降低房价

有认为，从重庆和上海的试点来看，房产税不是调节房价的有力手段。因为持有者可以通过提价的方式将税负转嫁出去，终负担税收的仍将是购房自住者。而且，房产税税率设定的水平不可能太高。即使按照高限3%来征收，只要一年房价上涨超过10%，那么希望通过房产税提高住房持有者成本的愿望就不太可能得以实现。“个人住房房产税如要对商品房开征，应当普遍开征，但对每个人每年给予一定的免征额，这个免征额应该按金额确定，而不是按拥有住房的套数、面积等不可比的标准，对存量商品房和其他价格中已包含基础设施及公共服务价格的商品房实施减，这样才能保证个人住房房产税开征后不会带来新的不公平。”杨志勇说。

事实上，就目前我国的税收征管能力而言，在范围内全面推广房产税的时机还不成熟。现实的情况是，全面开征房产税还存在两个现实障碍：一个是法律层面上的障碍，需要对已有的法律、法规、地方政策做一个梳理和清理，防止出现“法律打架”的现象，从而影响征收的性；二是信息共享方面的障碍，目前各城市已经建立的房地产信息登记制度没有全部联网，导致限购、差别化信贷税收政策落不到实处，从而极大地消解了房地产市场调控力度。

出路：扩大商品房有效供给

房地产调控的根本目标是要改善住房民生。一个正常发展的社会，应该是中等偏上收入水平的个人，就有能力购买适宜的商品房。稳定房价的意义就在于此。扩大商品房有效供给，将有助于稳定购房预期，从根本上解决恐慌性购房问题。“对存量房征税是增加房屋持有成本，能有效抑制、投机行为。但是，如果房地产供应量跟不上，卖方市场仍然占优，房产税则会转化为交易税，不仅没有达到应有的效果，也增加了刚需的负担。房地产信息只有公开化、透明化，房产税才能真正发挥其应有的作用，缓解供需矛盾。”中国房地产税改革组成员与顾问曲卫东表示。(本报记者刘文忠见习记者冯经伟)

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