赴港融资风生水起 内地房企八仙过海各显神通

陈扬(化名)近忙得焦头烂额。他是某深圳地产公司的融资部主管，去年至今一直在忙着“找钱”。让他大舒一口气的是，近期公司成功获取了一笔银团贷款。他告诉中国证券报记者，由于严厉的楼市调控，房企在内地融资的渠道很窄，成本很高，这使得不少企业寻求在境外市场是香港市场“补血”。

某内地房企负责人向中国证券报记者证实，公司拟在9月至10月间向港交所提交上市申请，希望年底前招股。而据香港媒体报道，目前已有近10家内地地产公司重启在港上市进程，包括深圳地产、广州星河湾集团等。

实际上，今年以来，内地房企境外融资已成一种潮流。据不完全统计，今年以来龙湖、中海等多家内地房企或通过发债、或通过银团贷款，已成功获取数百亿港元的资金。这些方式的融资成本普遍在4%-10%之间。

业内人士表示，在相对低廉的融资成本面前，调控的实际作用恐怕是“事倍功半”。不排除部门进一步规范房企赴港融资管理。

谁能融到钱

谁就能坚持到

陈扬向中国证券报记者表示，通过发房地产信托基金融资，整个融资成本大概在15%-20%左右；通过银行要很多，整个融资成本大概在10%左右，不过额度十分有限。

广州一家大型地产公司的融资部人士也表示，目前公司的融资渠道还是主要依赖于老项目授信周转，很难获得新额度。

“今年央行二次降息之后，信贷环境比去年宽松了。但总体上，在开发贷方面总行控制得还是比较严，像我们支行的配额就没有增加。”一国有行信贷部主管告诉中国证券报记者。

中银国际证券指出，房地产行业在限购、限贷等严厉调控以及2010年以来货币紧缩政策的双重打击下，其后虽有存款准备金率下调及降息举措，但全行业资金链问题依然严峻。

而销售回暖在缓解部分房企资金压力的同时，房地产企业整体的资金饥渴现状并未改变。

“受限于资金，公司这两年的项目开展得比较慢。我了解到某地产公司，近还发了一只资金成本高达30%的地产信托基金。”上述广州大型地产公司融资部人士表示，“房地产是资金密集型行业，不融点钱真是没法生存。从目前国内的情况来看，对房地产的调控似乎只会紧不会松，在这种背景下，谁能融到钱谁就能坚持到。”

从直接融资方式来看，2010年至今，房地产企业已被挡在A股市场三年之久。诸如银行贷款、信托基金等融资方式，则明显不能满足地产公司对于资金的饥渴。即使已经上市的A股地产公司，通过资本市场融资的路径也基本被堵死。

内地房企

赴港融资热情高涨

国内融资渠道受限促使不少房地产企业选择境外融资通道。万科、招商等老牌地产公司，今年上半年陆续演绎收购香港上市公司“壳资源”的故事。一些中小型地产公司也不甘落后。

据香港媒体报道，目前已有近10家内地地产公司重启在港上市进程，其中包括深圳地产、广州星河湾集团等。而眼下香港IPO市场并不乐观。据港交所数据，截至7月底，今年新增上市公司数目为47家，同比下跌25%；新股上市集资总额429.58亿港元。不过，这并不能减少内地地产公司赴港上市的热情。

某内地房企负责人表示，现在业界静待国家政策，预期有进一步措施出台，但只要不是严厉政策已属好消息，拟在9月至10月间向港交所提交上市申请，希望年底前招股。

中银国际证券执行董事白韧也认为：“目前香港地产板块估值水平不高，但近期表现相对较好。按照大盘这个氛围，地产公司在香港做IPO也不是不可能。近期有不少中小盘的公司在做，但地产公司仍面临内地调控的限制。”

强行上市的风险在于，能不能卖一个好价钱。事实上，此前亦有先例，2010年市况不佳，恒大地产大幅缩减融资规模后低价发行。尽管招股价比较低，但是借助于IPO募集资金，以及后续的几次融资动作，恒大已通过香港资本市场获取超过200亿元人民币的资金，安然度过了资金困难时刻。

余立峰表示：“内地企业在香港上市以后，融资渠道包括债券、银团贷款以及配股。从目前的情况看，发债券和银团贷款是两种比较常见的融资方式，整体费用成本在4%-10%左右。”

比如瑞安房地产今年7月底发行的2015年到期的4亿美元优先票据，实际年利率仅为8.5%，所融资金将用于“输血”其位于上海的地产项目瑞虹新城。此外，雅居乐于今年3月发行了2017年到期7亿美元的优先票据，利率为9.875%。相对而言，优先票据的融资成本比内地要低很多。

此前，内地房企在港发债主要以发行合成式人民币债券为主，这种方式发行的债券以人民币计价，可利用现有的政策规范和流程，将发行美元债券融得的美元资金汇回内地。按照目前的汇率波动水平，汇率带来的成本基本可忽略不计。

今年5月，发改委下发《关于境内非金融机构赴香港区发行人民币债券有关事项的通知》，允许在中国境内注册的具有法人资格的非银行机构赴港发行以人民币计价、期限在1年以上(含1年)按约定还本付息的有价证券。今年7月中旬，金地集团即通过旗下海外公司金地国际控股有限公司发行12亿元人民币的三年期无抵押优先级债券，发行票息9.15%。

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或进一步规范

境外融资管理

由于陈扬所在的公司此前已成功登陆香港市场，这与其他地产公司相比，融资渠道无疑多了几种选择。近期陈扬的公司即成功获取了一笔银团贷款。

据不完全统计，今年以来已有龙湖地产、中海地产、华润置地等多家公司获得超过300亿港元的银团贷款。而从各家公司的资金成本来看，也显得十分低廉。比如龙湖地产获得24.3亿港元的贷款，贷款利率不过为5%，远低于国内的融资成本。

国泰君安国际地产分析员余立峰表示：“通过银团贷款，一些财务状况比较良好的公司，费率在4%-5%左右，而一些在内地无法贷到款的小地产公司，在香港也还是可以通过较高的息率(10%左右)借到钱。”

对于患上资金饥渴症的地产企业而言，相对低廉的融资成本无疑有着致命诱惑力。虽然内地实行外汇管制，但是这些外币贷款回流国内并不难，除去正常的贸易结汇以外，还有比如地下钱庄等诸多非正常渠道。随着人民币借贷业务在香港起步，资金回流的问题也将迎刃而解。

值得注意的是，有些房地产企业境外融资行为是在打政策“擦边球”。有不愿透露姓名的业内人士表示，不排除部门针对房企赴港融资出台一些规范政策的可能。近期国务院督察组的行动以及市场关于房地产税扩大试点的传闻都表明，本轮调控一定要见到效果。记者 黄莹颖

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【相关】38家上市房企半年营收大涨 房企现金流呈现好转

（新京报）一份机构研究报告显示，截至8月15日，已经公布半年报的38家房企营收同比大涨，达到670亿元，同比增幅达到25.7%。北京中原地产的这份报告还表明，房企现金流正在好转。

房企净利润总额下滑

统计显示，38家房企净利总额为94.8亿，同比下滑约1.2%。

北京中原市场研究总监张大伟分析，今年上半年，多数房企选择以价换量，许多项目在一季度都明显，影响了利润。另一方面，大部分企业库存增加，库存持有成本及目前的资金利用成本上涨，也使得房企销售回暖的同时利润下降。

不过，在38家房企中，包括万科等21家房企利润额仍然上涨。

房企现金流正在改善

中原报告还显示，38家房企现金流状况总体正在好转，相比年初，已经渡过难关。

在持有现金方面，以万科为例，年中持有现金超过470亿元，较年初增加37%，也远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和。许多企业每股经营活动产生的现金净流量也比一季度有所好转。

与此同时，不少房企负债率呈现不同幅度的下降趋势。昨天公布半年报的华夏幸福基业，剔除预收账款的资产负债率为60%，较年初下降1.8个百分点。此前公布中报的龙头房企万科，中期净负债率为22.8%，较年初的23.8%进一步下降。招商地产中期净负债率24%，较年初下降2.5%。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭近期也表示，虽然开发贷仍然偏紧，但房企融资环境在持续改善。今年上半年，企业自筹资金在本年资金来源中占比42.9%，比去年全年提升2个百分点。

分析

降库存仍是巨大挑战

由于房企销售业绩持续下滑，标杆房企的库存量在今年1月曾一度达到历史值。

张大伟认为，主要城市的新房库存量从高位小幅回落，开发商的去库存压力有所缓解。

不过目前，开发商仍然面临销售和资金双重压力。他预计，今年下半年，库存居高难下，消化库存的任务依然是各家开发商必须面对的巨大挑战。

据业内分析，房企上半年资金面好转源于“以价换量”政策，由于下半年房企仍将面临库存压力，“以价换量”这一政策仍将延续。 (记者张旭)