“百万元买房”引热议 买房谨防“忽悠术”花样翻新

“百万元买房”引热议

在上一期本刊封面报道《100买什么房》引发了热议，本刊编辑部也接到不少读者的来电。大部分读者认为，这样的比较很有意思，让自己对房价有了一个比较直观的认识。当然，也有人提出了不同意见，比如为何要选择百万物业做对比。

其实，百万元总价的物业，对应国内众多城市的居民收入，其房价收入比基本都处在12倍左右，如北京、上海、深圳等在10倍左右，西安等城市约12倍。为什么说这个区间是比较合理的呢？北京中原地产市场研究部总监张大伟认为，考虑到我国的实际情况，在一线城市的房价收入比在12左右比较合理。进一步解释说，房价收入比描述的是居民对住房价格的可承受性，并非是让购房者以一定年数内全部收入来购房那么简单。张大伟表示，国内年轻人购房，大部分或多或少都能得到父母的资助。因此在首付款已付的情况下，对于一个年收入在10万元左右的家庭，应该有能力承受百万总价的住房。比如购00万元的住房，首付三成，贷款70万元，按照目前的利率水平(首套房可打85折)，贷款30年，每月平均还贷4005元。

当然，现实中房价收入比过高的现象普遍存在。德佑地产研究主任陆骑麟表示，国内一线城市中房价收入比符合10倍比例的物业并不多，如在北京，六环以内，已经无法找到这种类型的新房，而在上海，只有到郊环甚至更远的地方才能找到。

中国的房地产市场发展极不平衡，差距巨大。比如在西南地区的城市，百万总价却能在便能买到一套大面积三房，在经济水平一般的三四线城市，百万元总价甚至可买别墅。这充分说明，中国楼市存在着巨大的落差，为了能够找到一个参照物来体现出这种差距，我们也选择了百万元的房产。通过对各个不同城市百万元房产的描述，比较不同之处，进一步说明国内楼市存在的价差现象。

通过分析可以发现，在一些城市过高的房价已超过了居民的承受能力，这也充分说明，当前坚持调控是十分有必要的。在目前房价尚未真正回归合理水平的情况下，本刊认为应坚持调控不放松，如果无法达到预期效果，还需要适当加大调控力度。

能去异地购房吗？

许多读者阅读了上期报道之后，也对异地购房表现出了浓厚的兴趣。然而从目前的市场环境看，异地购房仍然存在着不少风险，购房者应谨慎对待。

首先是限购，目前除了重庆和拉萨，的重点城市均属于限购之列，比如北京、上海、深圳等。此外，因为、投机性需求成分较重的城市，如温州、三亚等城市，也属于限购行列。在上一期报道中，本刊所选择的城市中，也有不少是限购城市，包括北京、天津、石家庄、上海、杭州、南京、广州、深圳、武汉、成都、贵阳、厦门、西安和沈阳等。

对于这种情况，本刊在此提醒，不能盲目去异地购房，否则会遭受一定的风险。有不少人为了能够达到异地置业的目的，不惜“打擦边球”冒险，比如以他人名义购房，或者办理假纳税证明等，这些做法都是不可取的。

其次对于那些真正有在异地置业想法的购房者来说，也必须根据自身工作、生活的需要出发来做决定。比如有部分人准备离开自己工作的城市，返回家乡城市发展。那么，这要求他们先解决好工作，有了稳定收入来源之后，再考虑置业。

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还有哪些关注点？

还有读者问到，除了文章中提到的22个城市之外，是否还有其他的城市也可以关注。

在此前的报道中，由于篇幅有限，本刊只是选择包括北京、上海在内的22个城市作为考察目标城市。其实，在国内，还可以选择更多的样本城市来进行考察，比如宜居城市、边陲城市、旅游度假城市等等。

重庆是一个不得不提的城市。它的区位很特殊，极有可能成为西南经济提速的增长极。重庆的核心区域为解放碑商圈，周边新开发楼盘售价达到了1.8万元/平方米左右。随着重庆交通设施的完善，外围区域目前售价在6500～8500元/平方米之间的，其实更加值得关注。

在宜居城市中，昆明无疑是一个不错的样本。在昆明，现阶段售价主要在1.2万～1.5万元/平方米左右，以这样的价格来看，百万总价的新房可以是80平方米的两房。外围区域售价在6500～8500元/平方米之间，百万总价可以买到大面积的三房。

边陲城市中，乌鲁木齐也很有代表性。目前乌鲁木齐区区域的新盘售价主要集中在7500～10000元/平方米之间，因此百万总价还能买到120平方米左右的三房。外围区域新房售价在5000～6500元/平方米之间，因此除了可以选择大面积三房外，如160平方米的大三房，还可以选择近200平方米的复式。

旅游度假型城市，其实一直受购房者关注，三亚就是这样一个比较典型的城市。三亚一直为旅游度假胜地，加之国内部分来自东北、西北地区人士选择在三亚过冬，过热的需求带动房价不断上涨，分布在区域的新盘价格普遍在2万～3万元/平方米之间，可见在三亚区域，百万总价的物业其实只能选择面积在40平方米左右的一室一厅户型。当然，远离海湾的项目售价要低一些，售价就在1.2万～1.5万元，可以买到60～80平方米的一房或两房。

青岛是一个旅游城市。区域的房价在1.8万～2.5万元之间，只能买到一室一厅的小户型。海边的物业更贵，基本在3万～4.5万元，百万小户型并不多见。当然，在李沧区还是能够找到售价在8000元/平方米左右的，100万元可以买到120平方米的三房。

温州则是另外一个极端情况。充沛的民资，直接而有力地推高了当地的房价。区域售价超过3万元/平方米的项目比比皆是，除了小面积二手房之外，基本难寻百万住房。单价在万元以下的物业，只能到远离市区的龙湾永中等地，还能买到130平方米的三房。

第三季度是不是买房良机？眼下如何防止被蠢蠢欲动的开放商所“忽悠”？购房者想要弥补信息不对等造成的劣势，就要识破某些开发商的骗术。

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买房谨防“忽悠术”花样翻新

一边是政策面的“组合拳”，一边则是某些开发商天花乱坠的广告语。第三季度是不是买房良机？第四季度刚需是不是就该出手了？不管如何，对于真正有所需求的购房者而言，在这样的时期，更要防止被蠢蠢欲动的开放商所“忽悠”。

大话不可信

在售楼处，销售人员在宣传时往往会有各种天花乱坠的“套路”，让人头晕目眩、目不暇接。比如五花八门的配套设施、极高的绿化覆盖率、距离某某10，等等。将来等你入住了，周边就会有会所、超市，还有幼儿园、。然而，诸如此类的广告往往会存在着表述模糊、时间不清晰、偷换概念等问题。比如，众所周知的“XX”基本是很难实际达成的，而“入住之后”又到底是什么时候呢？

因此，购房者切不能光听房地产商说这些配套设施能够到位、入户，而是应该自己去尽量弄清楚它的使用状况以及开通的确定时间，还要签订到合同里去，约定好违约责任。再比如，绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积的总和与小区用地的比率，树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，而绿地率是指小区范围内各种绿地的总和与小区用地的比率，两者大不相同。

另外，有些在产权手续、法律许可等方面都还没有办理齐全的开发商，甚至还信誓旦旦地宣称“很快能办下来”、“到时候没问题”等等，购房者就更应该敬而远之了。

空话要认清

近日，有开发商搞了个“老带新”的老业主介绍购房成功有奖的活动，可有些人却没有拿到奖励，由此产生纠纷。可见，开发商在销售时总是会有些“不择手段”，因而进一步的，对于开发商经常向购房者开出的“空头支票”，购房者也要有所认清，避免出了问题也没地方讲理去。

例如由物业公司与业主签订的物业管理费等标准，开发商是无法负责的。如果销售人员说了价钱，那可能开发商和物业管理公司有协议，但这种在房屋销售前，开发商已经和物业管理公司谈定了物业管理服务内容、方式、收费等事项的情况，开发商要出具和物业公司相关的文字材料。

再比如销售人员经常用到的楼书、样板间、沙盘、平面图这四大工具，实际上可操作的“猫腻”之多。缩小家具比例、制造视觉效果、空间错觉等等，由于楼书一类的手册基本是广告宣传的效果，没有法律效应，因而购房者千万不能太当真。

假话“忽悠”

，对于开发商有时候“睁着眼睛说瞎话”的情况，购房者更要一眼识破，避免因为信息不对等就轻易上当受骗。

针对常见的行为或类似的营销策略，诸如“4号楼只剩两间了”、“这套刚刚卖掉”等说法，购房者应先通过楼盘表查看楼盘可售房源情况，上保证选房范围与实际情况一致。而按照北京、上海等地房地产交易信息公示和预售合同网上签约的规定，商品房预售合同将实行网上签约和预售登记，购房者可以通过网上房地产网站来了解信息，以防被“忽悠”。

再比如，楼盘要取得预售许可证，才具备收取订金的资格。但在法律上，定金和订金又有着严格的区分。商品房交易中，买家履行合同后，定金应当抵作楼价款或者收回；若买家不履行合同，无权要求返还定金。而订金具有预付款的性质，才是可以要回的。

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