中国楼市房产税试点扩容将有“三大悬念”！

————房产税试点扩大将成下一轮楼市调控重头戏

房天下深圳二手房网 2012-08-22 08:51:00 来源：新华财经

[提要]此前，上海、重庆推出房产税改革试点后，关于房产税的争议一直不断。那么此番开征的新版房产税又有哪些改变？征收房产税对于楼市又会产生怎样的影响呢？

7月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨城市达到50个，相比6月数量翻番。楼市几个月来“量价齐升”，房地产市场已经进入关键时期，管理层是否出台调控政策已成为关注焦点。

在众多调控政策中，扩大房产税试点范围成为眼下被媒介提及多的字眼。近日，有关房产税扩大的传闻终于有了新的动向，有媒体称，湖南、湖北两个试点区域的房产税改革征收细则正在制定中。消息一出，旋即牵动着购房者和开发商等各方的神经。

此前，上海、重庆推出房产税改革试点后，关于房产税的争议一直不断。那么此番开征的新版房产税又有哪些改变？征收房产税对于楼市又会产生怎样的影响呢？

■疑问一：房产税新一轮试点花落两湖？

媒体称房产税改革试点或扩至湘鄂

《中国国土资源报》18日报道称，近日据国家税务总局相关人士透露，湖南、湖北两个试点区域的房产税改革征收细则正在制定中。房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房，征收的税率不会太高。此次试点与上海、重庆不同的是，计税依据由原来的房产原值改为市场评估价。

《中国国土资源报》由国土资源部主管。记者在湖北和湖南省政府网站上并未发现有关房产税的消息。

为落实国家税务总局的相关规定，从去年末以来，各地密集推进存量房信息系统建设招标工作，业内人士认为这是为加快房产税试点扩容做好技术准备。

目前，国家税务总局尚未对房产税扩容的消息做出公开表态。国务院督查组近日结束对房地产市场的督查，业内人士认为房产税试点扩容是可能出台的新一轮调控手段之一。

湖南不置可否称大有可能

记者致电湖南省地税局询问关于试点房产税的进展和准备，该局相关人士对纳入房产税扩容试点不置可否，只表示近期该局“存量房交易纳税评估系统全面上线”是今年的一个重要准备工作。

湖南省地税局网站资料介绍说，存量房交易纳税将核定无正当理由低报存量房成交价格纳税人的计税价格，此前，国土资源部网站披露称，“两湖”房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房，计税依据由原来的房产原值改为市场评估价。

“目前房产税仍处于试点探索阶段，作为试点扩散的话，就可能选择一个房地产不是那么热的城市，因此如果在‘两湖’开展试点，就带有完善试点摸索的目的，以为未来全面铺开作准备。”北京中原地产市场研究部总监张大伟说。

财税法研究主任施正文也向本报记者表示，根据上海和重庆的经验，财政部选择房产税试点地区主要还是依据地方政府的积极性。

“房产税新一轮试点花落湖南、湖北是有可能的，一方面这两地区有试点的积极性，另一方面财政部也希望选取不同地区来扩大试点样本的覆盖面，但我认为今年底就出台试点文件的可能性比较小。”施正文说。

湖北证实征收细则正制定瞄准二套房

今天上午，湖北省地税局新闻发言人徐正云向记者证实，房产税改革征收细则正在制定中，但对于具体的征收细节以及方案出炉时间还不清楚。

据悉，此次试点与上海、重庆不同的是，计税依据由原来的房产原值改为市场评估价。

房产税的试点区域正在不断扩大，这一消息近期又被税务人员培训所“证实”。据媒体报道，8月14日，公共管理学院大楼449报告厅内，来自30多个省市的约70名税务系统人员正聚精会神地听讲座。

这是一场特殊的培训，由国家税务总局与人学公共管理学院合作举办的房地产估价技术应用工作专业人才培训班正在进行。

“这个培训，主要学习房地产评估技术应用与操作。”8月14日，人学公共管理学院张占录教授向记者证实。

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■疑问二：征收方式有何改变？

已购二套房也需征税税率不会太高

对于湖南和湖北正在制定的新版房产税，南京业内认为其杀伤力毫无疑问比现行沪渝版更大，而且对近期和远期楼市都将产生下行压力。

此前已经开始试点的上海和重庆两地房产税，虽然版本各有不同，但是基本上均以满足一定条件的新购住宅进行征收对象，重庆版中存在征收存量住宅税费的条款还于独栋别墅。而根据此次湖南湖北正在制定的新版房产税内容，个人已购的第二套存量房都需要征税。另外，国土资源报的报道中还点出这一类房源征收的税率不会太高。

不论税低，对已购存量二套房也征税是未来房产税税基放宽的证明。南京工业大学房地产管理系主任、天诚不动产研究所副所长吴翔华表示，宽税基意味着征税范围的扩大。作为一个旨在控制投机行为的税种，大的征收范围才能产生全面性作用，不然就会流于形式，无助于市场调控。当然，大的征收范围意味着许多普通老百姓也将成为征收对象，如何避免造成自住性误伤，可以参照目前国外普遍采用的累进制税率解决。例如美国许多州县的房产税是以总价的高低不同按照0.5%-1.5%不等的税率来计算。而且现行的沪渝版房产税中也采用了一定累进制税率的内容。

计税依据由房产原值改为市场评估价

在上海和重庆两地已推行的房产税中，由于基本上都是针对新购房征税，因此计税依据也是新购房的交易价格。不过在“两湖”版的房产税中，这一依据将改为市场评估价。这就是说，一个居民几年前买的第二套住房在征税时，不是按照当初的低价格作依据，而是按现在的市场价计算。

吴翔华表示，这一点也是遵从了目前国外房产税的通行做法，也就是税率是一定的，而税基则是按照该房产的浮动市值为基础。同一套房产，今年的房价涨了所征税额就高，明年房价跌了所征税额就低。这样税基随市场行情不断变化，更有利于发挥房产税调控投机需求及收入分配差距的作用，在房产同时收到相应社会，以改善环境、及交通等社会其他方面。“按照目前南京及各地房产交易系统的水平，评估出较为准确的市场价没有任何技术问题。”吴翔华还说道，这也为按市场价征税奠定了技术基础。

■疑问三：房产税扩容对楼市有何影响？

称新版本更有利于挤出投机者

新版“两湖”房产税比现行沪渝版要严厉很多，其杀伤力主要是会产生更大的“挤出效应”——即减少房地产市场的空置率和投机者。长期来看，将有助于平抑供需矛盾，使住房进一步回归消费属性，让买房人更加理性。此外，这对于房地产开发的健康发展也有好处，性的减弱，必然导致更多非专业性企业离开房地产领域，转而其他领域。

不过，这种挤出效应的效果究竟有多大，与房产税税率的高低水平有关。吴翔华表示，在看到房产税积极作用的同时，也不能对其抑制投机的作用估计过高。在土地财政没有改变的前提下，单靠这一个税种彻底改变房地产大局的想法并不现实。此外在征收过程中还会有许多问题和挑战需要解决，例如，者可能通过一定手段过户房子给亲戚来规避房产税；非住宅市场若不同时征税可能面临更大的泡沫等。如何在避免误伤自住的同时解决这些问题，实现精准打击，需要更多的辅助措施。

短期影响不大开征房产税是长期过程

去年上海、重庆在楼市调控期推出房产税改革试点后，外界关于房产税的争议一直不断。

“重庆、上海开征房产税的象征意义大于实际意义，因为步子很小。”厦门市政协委员、集美大学房地产研究所所长李友华教授李友华说，“房产税一开始影响不大，但真正完善推广开来，会起到很大的作用。”

“房产税可能是后期楼市调控的新方向。”张大伟说，从长远来看，房产税征收范围逐渐扩大，可能会影响到非自住房产，这可能标志着后限购时代的调控方向。

施正文认为，房产税的开征将是一个长期的过程，房产税是一个地方税种，各地可以根据实际情况来制定征税范围。而且房产税作为一项财产行为税，对技术、法律、社会条件的要求都高，并不适合贸然全面推进。

房产税试点扩大将成下一轮楼市调控重头戏

中原地产市场研究部认为，后续调控将更多围绕限购限贷的从严执行，以及加强预售管理、问责制等

督查组释放出调控或转向“经济手段”的信号，房产税便被认为是不可替代的选择。

自国务院督查组对地方执行房地产调控进行督查开始，房产税即将扩大试点的消息就不断传出，昨日，新华社发专电再次吹风房产税，表示开征技术日渐成熟，而房产税的征收有利于引导住房合理消费。

住宅房信息联网是为全面征收房产税奠定基础。年初，住房和城乡建设部要求6月底前，40个重点城市完成个人住房信息系统联网工作。近日，有消息称，从去年末以来，各地密集推进存量房信息系统建设招标工作，为加快房产税试点扩容和提高二手房交易税做好技术准备。

对于房地产市场而言，房地产信贷也是比较有“杀伤力”的措施之一。随着近几个月楼市成交的火爆，银行首套房贷优惠利率正在收缩。

据媒体报道，光大银行浦东分行房贷客服人员证实，光大银行已于近期取消了首套房房贷利率折扣。据调查，包括中、农、工、建的沪上大部分银行，首套房利率都没有发生变化。首套房贷利率收缩的不止是上海，青岛的首套房贷同样悄然收紧。兴业银行，首套房贷首付30%，利率为基准利率，优惠取消了；招商银行，首套房贷利率优惠为9折，得看是否是客户，8.5折已经取消了。

除增加经济手段外，现有的“手段”并不会停止。通过对调研结果以及地方政府表态的分析，以及对目前市场真实情况的考量，中原地产市场研究部认为，后续将更多围绕限购限贷的操作口径的从严执行，以及加强预售管理、问责制等。

这主要基于三方面原因。

首先从需求端来看，3月以来楼市成交的持续回暖主要受刚需及部分改善型需求支撑，后劲乏力，市场不具备大幅反弹的基础。

其次站在供应端的角度，高库存下，尽管房地产新开工增速有所放缓，但房企去化压力大，供应节奏较平稳。

是政策面的因素，稳增长压力下，调坚持调控的决心从未动摇。

房产税技术储备完毕诸多难题待解

种种迹象表明，一直处于争论中的‘房产税扩围’以及‘向存量房征税’，正在成为大概率事件。8月13日新华社主管的《经济参考报》发布消息，表示30余省市地税部门为开征存量房房产税做准备，接着8月17日新华社更是专电称房产税开征技术日渐成熟，征收房产税更利于楼市调控和引导住房合理消费。再结合近期国税总局以及其他部委的动作和表态，显然房产税这柄楼市‘达摩克利斯之剑’终落下的可能性正在加大。

技术储备完毕

日前，国家税务总局与公共管理学院合作举办的房地产估价技术应用工作专业人才培训班开班，来自30余个省市的70余名税务系统工作人员将接受为期半年的房产税税基评估集训。这一培训被解读为是为房产税试点向铺开提供技术储备和人员储备，也正是引发本轮房产税向30余个省市扩围预期的起点。中国房地产税改革组成员曲卫东表示，除今年年底结束培训班(一期)外，国家税务总局与公共管理学院还将在2013年、2014年再举办两期类似培训班。

》》30余省市地税做技术准备征房产税或新旧房兼容

天津财经大学经济学院副院长丛屹对新金融记者表示，房产评估技术培训之前也搞过，不见得一定是为房产税试点扩大做准备。“不过结合之前一直在强调的住房信息异地联网来看，房产税似乎确实越来越近了。”丛屹表示。

据了解，2011年1月17日国务院发布《关于废止和修改部分法规的决定》，将《中华人民共和国房产税暂行条例》第八条中的“《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》”修改为“《中华人民共和国税收征收管理法》”。两者的区别在于，税收的开征和减免上，后者赋予国务院更多的权限。从一定程度来看，这一举措也成为有关部门试图推进房产税试点的一个体现。

年初的“两会”上，财政部部长谢旭人明确表示，2012年将适当扩大房产税试点范围。财政部财政科学研究所所长贾康在近日举办的博鳌房地产论坛上表示，从决策层重要会议和管理部门的重要改革文件中都有清晰的表述，将会适时扩大房产税试点范围。

内容才是关键

》》房产税改革瞄准存量房试点范围扩大

从此前房产税在上海和重庆进行的试点征收来看，在房地产市场的调控和地方政府税收增加方面所体现的作用并不明显。而这两个地方征收房产税的共同点则是，都针对增量住宅，且更多针对少部分住宅，征税对象很少。

中国房地产学会副会长陈国强对新金融记者表示，与房产税试点扩大到哪些城市相比，试点的内容才是关键。“比如一直讨论的是否涉及存量房征收，还有税率如何定，以及征收方式等等，这些方面的力度是否比上海、重庆的试点更大还是和两地试点差不多，直接决定了房产税扩围对房地产市场终的影响。”陈国强说。

曲卫东曾对媒体表示，上海、重庆试点主要针对增量房征收房产税，因此并未进行税基评估，只是对交易中的房地产的价格和面积进行价值认定。而上述房产评估培训班中由于涉及对存量房征税进行税基评估，使得对存量房征收房产税的可能大大增加。业内人士表示，如何在打击投机需求的同时，对自住需求和合理改善性需求进行保护，将考验试点征收新规制定者的智慧。

诸多难题待解

“相对于房地产调控层面的考虑，我个人认为增加地方政府收入方面的需求更加迫切。”丛屹表示。而事实上，在本轮房地产调控中，开发商受到较大打击的同时，地方政府在卖地收入和房产流通环节的税费增速降幅也明显。2011年，商品房销售额和土地购置费同比增速较2010年分别下降6.2和51.8个百分点。而财政部日前公布的上半年政府性基金收支情况也显示，受土地出让成交额大幅下降影响，国有土地使用权出让收入11430亿元，同比减少4342亿元，下降27.5%。

在财政压力之下，地方政府对于房产税扩围的态度也发生了180度转弯，由之前的抵触，到如今的积极为试点做准备。据传湖南、湖北两省即在为年内试点房产税改革积极进行技术和软件层面的准备。

“房产税一旦扩围，对多套房拥有者的心理影响将大，也有可能给部分市场带来一定的存量供给。同时还会促使部分库存空置房源选择出租，增加租赁房源平抑房租上涨。”北京中原市场研究部总监张大伟表示。不过他同时指出，在不解决供给的情况下，盲目扩大房产税的范围很可能会导致存量环节税费被转移到交易环节。一旦出现供小于求的局面，反而会加重购房者的负担。

除此之外，房产税还有一些问题需要厘清。比如由于我国实行的土地权利是有限年限，对于已经支付土地款的业主来说，为何还要再收取房产税的问题，以及间接税与直接税之间涉及的一些税费清理问题等，都需要不断“破题”。