张汉科：不是整个深圳一窝蜂上涨 有些地方没有涨

张汉科：我觉得理解这个问题，我个人认为应该从新政的特点来看，从05年6月份到今年8月份，政府先后出台了一系列新政，是今年6月份出台的“国六条”，5年内交易征收5%营业税，8月份的个人所得税，这导致房屋买卖受到限制。导致手上有房的人不卖房了，炒楼者短时间无法脱手，一下子使他们从炒家变成房东。人没有利润是不卖的，由于相当多的炒家是通过银行贷款，每个月都要交按揭款的，于是这个楼短时间内炒不出去的情况下，导致了一个很突出的问题，就是银行的利息也涨，交易周期长了，这套房子本身的成本升高了，于是就导致租金上涨。我觉得这是很自然的，不奇怪。租金价格跟三级市场二手房交易的量有关系，新政应该说有比较大的影响。

第二，价格牵扯到人的心理，包括城市的特点。深圳流通人口多，占78%。这是导致出租房增多，刚才几位谈得很精辟。刘总对这个问题也分析过了，我就不再重复了。但是有一点，整个房子还是不断的增加，但是有一点不可忽略，深圳作为移民城市，每年增加30-50万流动人口，这些人有相当部分是需要租房。就算价格上涨了，租房一族照样要租房子。我还没有听说过房子涨几百元，就没有人租了。现在整个市场的倾斜点，从6月份开始到目前为止我们看到一个很突出的倾向，那就是说二手房上市的量少了，倾斜点就向着租金方向倾斜。于是导致我们深圳地铺很多，这些地铺有大有小，但是有一点就是操作租赁经营的量在增加，房子出租的量也在增加，房屋需求的量也在同步增加，从这个角度来说，我个人认为深圳新政所促使的房屋出租的价格上涨不是好事，但是也不是坏事。公平的讲应该是一个很自然的现象。

一个问题，刚才我们刘总谈到一点很重要。这个租金上涨并不是整个深圳一窝蜂上涨，有些地方没有上涨。从大的区域来说，罗湖有所上升，但是上升的不突出。尤其是罗湖的边缘地方，比方说我们的布心、草埔，包括莲塘东部、罗芳、新秀。但是如果讲到大区域，福田跟南山这边的租金价格上涨速度要比罗湖相对要快、要突出。这里面是什么原因呢？其一，罗湖是一个老城区。罗湖所居住的租房群体当中以打工的为主。福田、南山应该说白领所占的比例比罗湖大的多。其二，福田、南山的新房子多。整体价格就有上涨的不是很平衡的那种情况。谢谢！

主持人（韦志军）：不知道其他几家有没有今年和去年可以作为对比的？张总，以您了解的情况，今年我们这种模式的公司业务量是不是比去年有一个大幅度的增长？

张汉科：首先房屋银行在增加，这是事实。现在要比去年增加了1、2家。还有一个是现在的业主出租需求，今年下半年要比上半年相对要大。价格问题刚才已经谈过了。还有一个，从需求方面来说，现在要求租的房子跟去年有一个不同的情况，今年大户型的房子要比去年的好租，就是层次比较高的房子、比较豪华的、里面配置比较齐的。我现在不再同一个公司了，如果跟业内同期来比，是有那么一个情况。去年我们有一个很突出的要求，我们要求业务人员主要重心，因为我们要考虑需求方主要是是需求两房、一房，今年这个要求我们同时在提，但是今年下半年的情况可能会有一点点变化。

主持人（韦志军）：就是这些房子原来准备炒出去的，现在炒不出去了，就拿来出租了。

张汉科：还有一点，刚才祝总谈到一些比较细的方面。其中有一点我觉得有必要提，从去年开始银行利息提了2、3次，导致供楼成本提高。于是有一些委托我们管的业主跟我们讲，干脆卖楼也交给你们了，但是我们成本增加了，他的理由是按揭款提高了，于是租金是不是也高一点。这是其中的一个原因。我同意祝总刚才那个分析，因为这里面，一方面业主提出的问题，我们还需要考虑需求方能不能承受。就跟卖楼一样，很多地产公司谈到一个问题，现在的房价上涨原因很多，他谈到政府加了营业税、个人所得税，我原来40万的房子，必须要把这个钱加进去，就加给买家了。这是同样一个道理。谢谢！