深圳房东迎来“新租客” 租金一直“不敢跌”

即将迈入九月，本应是淡季的租赁市场却并不平淡。有中介机构数据显示，虽然租赁成交量在逐渐下行，然而租金却持续高企，更值得注意的是，来自租赁市场的新兴需求，正悄然冲击市场格局。

记者在走访中发现，当前租客对物业品质和环境的要求大幅提升，而以公司商务活动为主的租赁需求也在递增，此外，受到楼市调控影响，因为没有“房票”而挤入租赁市场的情况也不在少数。

淡季不淡租金不降

“这两周，我们只有两三单住宅租赁成交。”在龙华(社区网论坛商铺)新区白石龙中介地铺，一名工作人员向记者透露。暑期结束，深圳住宅租赁市场也如期进入淡季。在福田莲花，罗湖东门等区域，也出现租赁成交骤降的现象。

中联地产二手房研究院总经理肖小平称，受毕业潮与新生需求的影响，七八月份租赁市场供需两旺，成交量和租金节节攀升。但进入8月下半场，市场开始由旺转淡。据中联地产监测，8月的全市住宅租赁成交单数环比减少了5%。

值得关注的是，租金并未下跌。相反有不少租客反映，房东心理价位提高，租金在一年内涨了两三次。记者来到租客集中的龙华梅林关口，以租客的名义来到了一栋“接吻楼”。一室一厅的残旧空房，没有电梯，没有，房东叫价1100元/月的价格。当记者询问价格为何如此之高时，房东抱怨，“东西都在涨，房子也在涨，不涨的话我就亏了。”

除此之外，指出，房子素质提高也是导致租金普遍上涨的原因。眼见政策调控成为常态，不少客转短期投机为长期，“盘活”手上存货。因此现在的房东更愿意长期投入，简单装修过后再出租，而这个成本也就必然会体现在价格上。“保值，，长期持有是客普遍的心态。”

租赁客频频现身

虽然租赁量有所下降，但是记者观察到，租赁市场逐渐释放出很多新需求，也直接导致租赁市场供求出现了新变化。

相比买卖市场，租赁市场中的“客”对市场的反应是灵敏的。通常，这个群体对市场的变化都能够做出及时的回应。就有业主告诉记者，提高房屋内部装修素质，是为了满足当前租客不断提高的居住要求。

原来一间房住两个或以上人的情况越来越少，这释放出了独立居住的新需求。张小姐是一名位于罗湖胡贝村的房东，正在等她的下一位租客。记者以询问的语气走近，她立马介绍，“房子70多平米，隔成了6个单间，每个都有独立卫生间，家私空调齐全。现出租的房间刚装修完，要不要看下？”在张小姐的带领下，记者来到住所。正如张小姐所说，房间内配备了双人床、衣柜、空调、网线和独立的卫生间。房间面积约十几平米，过道足够一个人通行。

“房间大又是单间的好租。前天才刚刚放出的一间单身，下午就成交了。”她说，现在的租客环境的舒适安静的独立性要求都比以前高。“以前盛行的十几个人挤一间房，现在这样情况很少了。”

肖小平将此总结为租赁群体的变化。当前成为租赁市场主力的多为85后应届毕业生，他们对居住品质的要求明显提高，再加上家庭在房租上或多或少的支持，都愿意出多一点的租金来满足他们的这种诉求。“市区内2500元/月的一房一厅对于他们来说属于合理范围，但从以前的水平来看，确是天价数目。”

此外，值得关注的是，一直租量平平的四房、五房，需求也逐渐多了起来。租赁对象更多的是企业客户。

记者了解到，随着越来越多的异地公司来深圳商务会谈并且次数增多，在深圳拥有固定场所的需求尤为迫切。不少公司则会选择租一个或者两个以四房或五房为主的房子，作为员工临时休息或者会务场所。与往常普通出租给公司自己装修的情况不同，这种用途对房子的品质以及配备要求更高。当然，出租价格也会更高。据有关人士透露，这种现象近两年来逐渐增多。

政策调控的影响和买房观念的转变也给租赁市场注入了新需求。一方面是调控导致的房票难求，一些人被挤入租赁市场。另一方面，伴随类似裸婚观念的流行，以及新婚姻法对房产的解读，也在租赁市场也释放了新需求。

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结构性供求紧张

租金难大涨

那么租赁市场新兴需求不断，租赁品质提升，是否会导致市场出现供不应求？是否还有新一轮租金上涨？对此，不少租客表示担忧。

以租赁市场旺盛的岗厦为例，该区域的租金均价也已经达到了2500-3800元/月。而根据世华地产上周对全市租赁集中区域的价格统计，福田达到67元/平方米每月，环比小幅下跌1.4%。罗湖达68元/平方米每月，环比上涨17%。南山区达70元/平方米每月，环比增幅达16%。而边缘地区如西乡龙岗价格浮动不大，保持平稳走势。

有内人士称，租金上涨仍未成为普遍现象。根据当前的租赁市场情况来看，市场呈现出来的更多是结构性的供需不匹配。“一般都集中在市区内，而在边缘地带其实仍然存在大量的空置房。若该地段的配套和交通跟得上的话，相信也可以达到制衡的作用。”肖小平也指出，伴随着的开通，原关外俨然成为很好的选择。若关内的租金价格超过了自己的能力范围，扩大租赁范围也未尝不可。

置业帮

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本期解答嘉宾：

世华地产法务部主任 肖洪林

世华地产宝安分行 张儒林

本周问题：

1. （22°社区网友小红帽SZ提问：）在深有两套房，但现在想把其中一套换成大房，计划先卖再买，按揭、过户中有没有什么要注意的？是否受限购政策影响呢？谢谢解释！

肖洪林：如果是深户，先卖后买是没有什么问题的。注意：二套房首付各商业银行一般按六成操作，还有二套房的契税按三个点征收。另外大房子在税收方面会有一些的规定。具有可以咨询中介的工作人员。

2. （22°社区网友藤井树提问：）跟女朋友计划买房，有家人住在宝安，所以希望把家也安在宝安比较的地方，周边生活配套要好。目前可承受的首付是60万以内，我们俩可以接受的月供在5千元以内。比较新的二手房也在考虑范围内。计划结婚生孩子了，所以也是重点考虑的问题。有没有推荐的楼盘？

张儒林：总价130-150万左右，首付48-50万（除手续费），月供（30年）在5000以下。宝安符合以上条件的楼盘有：

名称：理想居(小区网论坛)

户型：两房两厅/2000年份楼盘

周边：东山书院幼儿园、良信、翻身实验等。

交通状况：公交320路、613路、311路等/1号线

名称：富通城(小区网论坛)三、四、五期

户型：两房两厅、三房两厅

周边：新宝幼儿园、西乡、海湾等。

交通状况：公交311路、319路等/1号线

（注：5期的30年月供在6000元左右）

名称：泰华阳光海花园(小区网论坛)

户型：两房两厅、三房两厅

周边：小区自带幼儿园及西乡、西乡（规划）

交通状况：公交320路、608路、610路等/1号线（坪州站）

名称：圣淘沙俊园

户型：两房两厅、三房两厅

周边：崛起双语幼儿园、海湾（公立省一级）、西乡（公立省一级）

交通状况：公交311路、319路、356路/1号线 （西乡站）

新房交易淡 二手房价涨

潘艺丹

立秋过后，凉意习习。楼市也在降温。过去两个月新增预售楼盘已逐渐被市场消化，加之二手住宅业主、，导致楼市成交踟蹰不前。港置地产统计，深圳全市一手住宅成交量环比小幅减少，回到800套以下，相反二手住宅均价飙高，又重回2万元以上，但成交量相比上周还是有所回落。

根据港置地产的数据统计，上周（8.20-8.26）一手住宅成交套数为778套，环比下降了3.95%，成交面积为7.89万平方米。各区域方面，罗湖区成交2套，环比增加100.00%；成交面积91平方米，环比增加100.00%；成交均价28242元/平方米。福田区成交26套，环比减少48.00%；成交面积2677平方米，环比减少49.29%；成交均价33597元/平方米，环比下跌5.71%。南山区成交114套，环比减少7.32%；成交面积16284平方米，环比增加10.63%；成交均价为43437元/平方米，环比下跌1.93%。盐田区零成交。宝安区成交433套，环比减少4.84 %；成交面积39063平方米，环比减少4.44%；成交均价为19143元/平方米，环比上涨0.03%。龙岗区成交203套，环比增加13.41%；成交面积20806平方米，环比增加4.96%；成交均价为13289元/平方米，环比下跌12.56%。

成交价格方面，本周全市的成交均价为23113.19元/平方米，环比下跌了2.97%。从各区看，福田、宝安的变化幅度不大，南山、龙岗的下跌幅度较大，分别下跌了20.40%、12.57%。

二手住宅方面，据中原地产监测，上周（8.20-8.26）成交1469套，环比下降了4.73%，成交面积为12.46万平方米。从各区看，本周仅福田的成交量有所上升，成交289套，环比上升了4.33%。其它各区的成交量都有所下降，其中，龙岗仍是全市成交之首，共成交372套，环比下降了7.92%；罗湖成交量的变化幅度则较大，成交237套，环比下降了9.54%。

成交价格方面，上周（8.20-8.26）的成交均价为20960.78元/平方米，环比上涨了9.53%，经过上周的大幅下跌后，重新回到2万元以上水平。从各区看，罗湖、龙岗、盐田的价格上涨，其中，罗湖的涨幅，达16.32%；福田、南山、宝安的价格都下跌，跌幅的是宝安，下跌了7.46%。

本周全市成交量有所下降，一手住宅价格小幅下跌，二手住宅价格再次回到2万元以上水平。根据深圳中原市场研究部的观点，8月的成交有所放缓，大部分一手住宅开发商在为“金九”蓄势，暂且放缓了推盘速度，在9月推盘达到一个高峰状态时，成交量必将随之有较大程度地上升，价格仍将保持目前的波动状态；二手住宅业主的心理严重，再加上改善型需求成交周期长的原因，二手住宅的成交也有所放缓，后市在一手住宅的带动下，成交量将会上升，价格将稳中有升。