国税总局：房产税“扩围”省份及征收标准并未确定

国税总局：“扩围”省份并未确定

昨日，在“湖北将成为继上海、重庆后，第三个试点征收房产税的区域”的传言沸沸扬扬多日后，国家税务总局在人民网“部委领导留言板”做出回应——房产税改革试点方案没有终确定。对于下一批房产税试点省份，同样还在“研究推进中”。

与此同时，湖北省地税局作出官方表态：“湖北正在制定房产税实施细则”的传闻不属实，湖北正在开展的二手房交易计税价格评估等工作，并不涉及对居民已购置的存量房(包括已购置的多套住房)的征税问题。

不过，虽然暂时不收，但征收房产税已是大势所趋。即便未来房产税果真在湖北落地，根据国税总局的表态——对属于基本住房需求的部分，会予以一定的税收优惠。

湖北征收房产税?方案都没确定

国税总局在昨日的表态中称，按照国家“研究推进房产税改革”的要求，国税总局会同财政部、住房城乡建设部在总结上海、重庆两地房产税改革试点经验的基础上，正在积极研究推进扩大房产税改革试点的范围问题。

下一步，哪些省份会接棒试点?对此国税总局称，由于对个人住房征税涉及面广，需要一系列配套制度，扩大试点方案以及细化的征收标准、办法尚未终确定。

既然如此，为何湖北总被频繁传出要试点房产税?分析来看，可能与目前全省正在推进的二手房交易计税工作有关。湖北省地税局表示，全省正在开展的二手房交易计税价格评估等项工作，目的在于通过对纳税人申报的二手房交易价格进行市场价值评估，以堵塞二手房交易中“阴阳合同”带来的税收征管漏洞。但这项试点工作，不涉及对居民已购置的存量房(包括已购置的多套住房)征税。

即便征收会对“基本住房需求”优惠

值得注意的是，虽然目前方案未定，但征收房产税已是大势所趋。《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中已明确提出，研究推进房地产税改革。

不过，国税总局昨日同时表态，住房兼有消费品和品的双重属性，在扩大房产税改革试点问题中，税务部门将充分考虑居民基本住房需求，对属于基本住房需求的部分予以一定的税收优惠。

何为“基本住房需求”?由于方案未定，目前国税总局也未明确划分标准。不过以上海为例，目前只对居民购买第二套及以上住房，且家庭人均住房面积超过60平方米，才征收房产税。

中南财经房地产研究所所长张东认为，税收要发挥调节作用、体现市场公平，必须对不同性质的房产持有人差别化对待。例如，市民购买第几套房才征收房产税?不同面积的房源、人均住房面积，征税比例如何划分?这些细节的厘定极其关键。

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房产税扩容方案不宜再拖

国税总局近日针对网友留言进行回复时表示，正在会同财政部、住建部在总结沪、渝两市房产税改革试点经验的基础上，积极研究推进扩大房产税改革试点范围问题。但由于对个人住房征税涉及面广，且需要一系列的配套制度，所以扩大试点方案以及细化的征收曜己桶旆ㄉ形醋钪杖范ā

在楼市全面回暖的背景下，房产税成为近舆论讨论多的调控“核武器”，被认为是接替限购政策的理想工具。很多人之所以期待房产税扩容，不仅是因为房价反弹需要有效的政策阻击，而且从各种官方消息来看，房产税似乎今年必定扩容。然而从国税总局传递的上述信息却表明，房产税何时扩容还是一个未知数。

其实，房产税的征收与扩容，说复杂也复杂，说容易也容易。复杂是因为房产税涉及面广，征管需要技术和制度支持；它不仅是从经营性房屋向居民住宅扩展的问题，而且关系到立法问题和财税改革问题。不过，既然上海和重庆在没有重新立法的情况下就开始试点，那么不妨边立法边试点。在试点阶段，不妨多几种模式以供日后选择，或为以后版房产税的推出积累经验。显然，房产税扩容仅仅是扩大试点范围，只要善于借鉴国外成熟的经验，并把各种试点版本征求民意，以确定征收范围、税率等问题，就不是很复杂的事。

在笔者看来，房产税扩容之所以还处于研究阶段，第二批城市何时实施还不确定，根源恐怕不是因为房产税扩容很复杂，而是因为经济下行压力没有改变，地方财政压力大。如果在经济形势、地方财政没有改善之前让房产税扩容，有可能影响到经济复苏和地方财政收入。毕竟，房产税扩容会影响到房价反弹，继而影响到房地产对经济的拉动，而对地方政府来说，房产税收入远不及土地出让收入。但笔者以为，房产税应早日扩容，因为房价反弹需要房产税降火，年内出台的收入分配改革方案也需要房产税，地方土地财政更需要用房产税来扭转。（北京媒体人 冯海宁）

扩大地方推出房产税宜谨慎从事

在地方财政压力日益加大的背景下，地方政府近纷纷加快了行动，一是加大卖地。这是在地方政府熟悉的“土地经济”模式中挖掘;二是加强收税收费，这一招很厉害，有些地方甚至闹得鸡飞狗跳;三是开始青睐房产税，这显示地方政府想通过新税种来扩大税源。

值得注意的是，过去在“土地经济”模式之下，地方政府对房产税并不感冒，因为开征此税会打压房地产价格，同时还会牵动既得利益者。但如今在持续的财政压力之下，地方政府开始了明显的转向，积极准备推动房地产税。

不久前，国家税务总局与公共管理学院合作举办的房地产估价技术应用工作专业人才培训班正式开班。对此，中国房地产税改革组成员与顾问曲卫东表示，此次开班主要是为房产税试点向铺开提供技术储备和人员储备，受训人员来自30多个省(自治区、直辖市)和计划单列市。

而国土资源部网站近日发布的一则消息称，据国家税务总局相关人士透露，湖南、湖北两个试点区域的房产税改革征收细则正在制定之中，房产税扩容范围包括个人已购的第二套存量房，征收的税率不会太高。据悉，此次试点与上海、重庆不同的是，计税依据由原来的房产原值改为市场评估价。关于湖北房产税的征收，近又传出试点定在鄂州。湖北省地税局公开发表的声明承认，目前，正在开展二手房交易计税价格评估等工作。

在安邦研究员贺军看来，虽然开征房产税是大势所趋，但在如何推动的问题上，还是要谨慎从事。理由如下：

首先，房产税是作为新税种推出的，开征房产税是一种税制改革，一旦推出就是性的税种。而作为代价，应该配套土地出让金的减让，这样才能避免重复征税。但如果要做到这一点，现在政策和法律上都还没做好准备;

其次，开征房产税，需要地方政府提前做好大量的准备，在信息获取、人员、税务系统、征收方法等等，但如果地方在目前财政压力颇大的情况下匆忙推出房地产税，很可能会出现混乱的局面;

第三，开征房产税对地方来说，并不是简单的加税，而是通过此税种，实现某种程度的“财源替代”，同时要求地方政府要提升公共服务水平。但如果匆忙推出，现在地方政府肯定不会考虑到这些，房产税就很可能因此变成简单的加税。在经济如此低迷的情况下，政府如果再对个人加税，显然是失策;

，征收标准的制订极为重要，地方政府是否自行决定?以什么样的标准来征税?以中国现在的情况，不可能一刀切地对房地产都征税，那可能形成极为“恐怖”的局面!因此，在标准上必须精心设计、筹划，既考虑到统一性，又要考虑到地方的差异。

终分析结论(Final Analysis Conclusion)：

房地产税试点的扩围是一项重大的制度变革，同时也是一套系统工程。不仅涉及面广，而且过程复杂，影响深远。因此，在地方政府扩大推出房产税时，政策部门要慎之又慎，不宜草率行事。

贾康：征房产税的实质目的

财政部财政科学研究所所长贾康

房产税改革问题正成为各方关注的热点。我认为，房产税的目的并不是地为了打压房价，它实质上是以房产保有环节征税形成规范的经济调节，来形成多种正面效应，包括对地方政府职能转变的合理激励，以及在配套改革中改变地方政府对土地财政的过度依赖。这一改革也是优化我国税制结构和收入再分配的组成部分。

对于保障房与商品房（产权房）的双轨统筹，是优化房地产调控和解决目前房价过高问题的大框架，全概念的住房配置不能只靠市场。首先政策轨上的保障房供给，是政府要牵头做好的“托底”事项。对于商品房价来说，政府不应该再急着用手段一味按着它、强力干预它，在市场轨上政府应该主要是管规划、管规则、管收税——收税不光是在交易环节收税（包括遏制炒作的对住房持有人按持有时间递延递减的交易税），而且应该在保有环节的征税。

现在为各方所关注的上海、重庆已启动试点的房产税改革，在严格概念上讲，所涉的税种应该是指房地产税或不动产税。在我国现阶段多种因素制约之下，这一改革是在审批通过、授权国务院制定实施办法的“房产税”框架下启动试点，引入了两个实质性的新机制：一是把房产税覆盖面扩大到一部分消费住房；二是要作一定形式的税基规范，确立房产评估值概念并发展其方法。虽两市试点方案细则不尽相同，但都包含着向较标准的“房地产税”（“不动产税”）靠拢的取向。

我们需要联系现实生活来充分认识此税可能产生的正面效应及其意义。由于社会中的既得利益格局与此有密切的关系，十分复杂、敏感、牵动感情，存在公开的和内部的激烈争论。我认为应该推动相关的理性探讨，寻求有利于社会、民族长远根本利益又能助益于较短期经济运行趋向平稳健康的可行性方案，形成经得起历史考验的真知灼见与创新实践。

国税总局：房产税将考虑居民基本住房需求

综合媒体9月1日消息，国税总局日前就房产税试点扩围问题明确表示，正在同财政部、住房和城乡建设部积极研究推进扩大房产税改革试点范围，不过目前扩大试点方案以及细化的征收标准和办法尚未终确定。

国税总局指出，由于住房兼具消费和的双重属性，因而在扩围的同时，将在房产税改革试点问题中将充分考虑居民基本住房需求，对基本住房需求的部分予以一定税收优惠。

此外，对于个人住房征收房产税，国税总局进一步表示，由于增加了住房持有成本，能够在一定程度上抑制房地产市场的投机行为，但其作用是有限的。

国税总局认为，房价高低关键是由供求关系决定的，调控房价、保持房地产市场的健康运行需要财政、金融等经济措施与措施相互。

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房产税：谁说另一只“靴子”要落地？

房产税传闻牵动人心，但离真正开征仍很遥远。

一则来自国土资源部官网上的小新闻，再度引爆了“房产税”山雨欲来的话题。但事实上，无论是湖南湖北地税部门在做的所谓房产税试点准备工作，还是各种或明或暗的税务部门的动作，现阶段都未涉及向居民征收房产税。

征收房产税仅仅是整个房地产税制改革的一个环节，如何回避重复征税、如何压缩土地出让金让地方政府摆脱土地财政，以及如何通过的立法程序，至今也没人给出确切的答案。

房产税要来了？

自从2011年两城市进行试点之后，对于全面开征房产税的担心在人们心中不断发酵酝酿。只需几句流言蜚语，这个恐慌感就可以被迅速调动起来。

2012年8月20日，国土资源部官网称，湖南湖北正在制定房产税试点的细则，包括向个人已购二套房征税。尽管这个消息只是其下属《国土资源报》转载其它媒体的三手新闻，还是被部委官网的特殊身份充分放大和激活了。是日夜，该消息自国土资源部官网上消失。

8月21日，湖南省地税局直接否认接到过试点通知，湖北省地税局新闻发言人徐正北倒是承认了正在制定细则，却在第二天惨遭辟谣。8月24日，南方记者前往湖北地税采访，徐正北整日都未现身。

而国税总局一位内部人士和湖南、湖北两地的一些税官均向南方记者证实，两湖确实在进行一些房产税改革的准备工作，也不排除成为第二批试点的城市，但试点的大方向是“房产税和城镇土地税的合并”与“按照评估值计税”，而且是向企业征收，暂时不会效仿轮上海和重庆两座城市的试点。

2011年1月28日，上海和重庆开始房产税试点，分别向居民的增量购房和存量高档房征税。接近国税总局的一位人士对南方记者透露说，“并非不想扩大上海重庆的模式，只是至今没有地方政府主动承担。”

一如既往，财税部门至今未对传闻做出任何回应和解释。进入本周，央行网站上仅刊登了一篇调研报告《房产税应取代限购政策》，又有消息称住建部的《房地产业十二五规划》初稿中对房产税表示支持。传闻依然是传闻。

而据《经济参考报》报道，8月29日，财政部部长谢旭人在十一届常委会第二十八次会议上表示，将稳步推进个人住房房产税改革试点。这样的官话好像什么都没说。

“两湖”在做什么

国税总局一名官员也在一个非公开的小型座谈会上表示，“假如今年底或明年初两湖试点，也是先工商业再居民，什么时候过渡到居民，这个事情太敏感，我也说不准”。

关于这个敏感的话题，湖北鄂州地税局的一名副局长在拒绝透露姓名的前提下，依然矢口否认了鄂州是房产税改革的试点。

但当南方记者提及“房产税和城镇土地税合并”之时，这位副局长承认，他们正在对现有征收房产税、城镇土地使用税的企业依照评估价值进行测算。

“我们收集了哪些企业有多少房子多少地，以前要交多少税，如果合并后按照评估值计算要交多少，也研究了多高的税率更合适。但目前也只是把数据报到省局，至于省局怎么用，会不会让我们试点，不知道。”他也确认了湖北省目前只有鄂州在进行这项测算。

湖南省湘潭市地税局一名科长告诉南方记者，这项工作湘潭也在做，只是因为省局没有确定税率，所以统计和录入了企业的房子和土地的评估值，没有进行具体计算。

两湖关于房产税的改革方向2011年年底已经定下。2011年12月的部分省市财产行为税工作座谈会上，国家税务总局财产行为税司司长陈杰公布了2012年要做的四项税收政策改革，其中之一就是在湖北、湖南开展房产税、城镇土地税合并的改革试点，对企业和单位按评估值征税。

城镇土地税的税率并不高，在大城市也不过是每平方米每年30元左右，对于企业来说九牛一毛，合并到房地产税中的意义何在？房地产税改革组顾问曲卫东认为，这是房地产税改革的原则性方向，因为相关税费中有很多不合理不科学之处，需要简化整合清理，这一次合并只是开始。曲卫东还提出过合并城市建设维护税和费附加税的建议。

“房土合并征税，取消土地税等”是早在2003年首提“房地产税改革”时就设立的一个改革方向。只是在随后的房地产市场之下，改革目标越来越远，房地产整体税负却越来越高。

如此看来，如此闹腾的两湖新型房产税试点似乎暂时与向居民征税关系不大。国税总局一名官员也在一个非公开的小型座谈会上表示，“假如今年底或明年初两湖试点，也是先工商业再居民，什么时候过渡到居民，这个事情太敏感，我也说不准”。

不过，包括鄂州和湘潭在内的多个城市都在进行的另一项工作“存量房交易评估系统”，显然是在为个人存量房征税做准备。

就在上海重庆正式开始试点前两个月（2010年11月），财政部国税总局低调发文要求各地推进房地产评估技术。这项技术的核心是建立存量房评估体系，直接的目的是堵住二手房交易的税收漏洞。文件没有讳言这同时也是“为房地产税制改革提供思想、人才和技术上的储备”。

（CFP/图）

2012年5月至9月，三十多省市的七十余名税务官员还专门来北京上一个“房地产估价技术应用”方面的培训班。这个由国税总局委托公共管理学院办的培训班也成为这轮房产税传言的注脚之一。项目负责人曲卫东指出，这就是一场普通的培训班，外界不应赋予太多意义，但他也没有否认这是在为房产税改革提供人才储备。

财政部在文件中给出的时间点是2011年7月1日前各地完成试点，2012年7月1日全面推行。湖南湘潭和广东广州等多个城市都很好地执行了这个文件，湖北鄂州正在推进之中。

乌龙始末

“房产税与房地产税改革不完全是一回事，下一步也有可能包括上海重庆模式的房产税试点扩大，但从层面来说，房地产税改革才是长期的改革方向。”

“房产税和城镇土地税合并”，两湖正在准备，但毕竟没有明确要试点；“存量房评估计税工作”，两湖在做，但各地也都在做。回过头来看这一起疑似乌龙事件，湖南的直接否认和湖北的先承认再辟谣，其实都不算说错。

湖北省地税局新闻发言人徐正云说，房产税改革征收细则正在制定中，只是不确定怎么征什么时候征，这没怎么偏离事实；第二天，湖北否认了这个说法，说正在进行的是二手房交易的市场价值评估，也可以理解为更严谨的表述。而湖南方面的“没有接到通知、没有具体部署”更加政治正确、事实无差。

过去半年中，两湖有可能成为下一批房产税改革试点区域的新闻并不少；国务院楼市督查组回京后，房产税加速扩容的大道小道消息更多。但这一次骤然成为焦点新闻，除了部委官网转载，更关键的还是那句“对个人已购二套房征税”。

追本溯源，这句话其实是一家房地产专业媒体的记者以群众身份向国税总局财产行为司咨询而得来的，8月17日刊发，随后被国土资源报发现并转载于国土资源部官网之上。8月29日，南方记者再次致电国税总局财产行为司，对方拒绝提供此类咨询。

由于2011年年初开始的批上海重庆试点面向的是个人住房，试点一年半后，扩容声音不绝于耳。公众对于第二批试点的普遍想象仍然是面向个人住房，这也关乎公众的切身利益。

“这个理解有一定的偏差。房产税与房地产税改革不完全是一回事，下一步也有可能包括上海重庆模式的房产税试点扩大，但从层面来说，房地产税改革才是长期的改革方向。”国税总局有关人士在前述非公开的座谈会上表示，他个人也认为现有的房产税试点是不合规的。

不过，据一位接近国税总局的透露，财税部门并非不想进一步扩大对居民住房征税的试点，问题是今年至今还没有一个地方政府愿意主动承担这个试点工作。“谁都不愿意冒房价下跌进而财政收入减少的风险。”

近日再次爆出的地方税务官员纷纷上京咨询房产税征收办法和试点影响一事，南方记者了解到，进京官员均来自省级税务系统，而非具体承担试点工作的地市。“即便不少地区的确面临土地财政收入减少的问题，但试点房产税带来的税收增加实在杯水车薪，还要冒着试点初期房地产进一步下降的风险。”接近国税总局的分析。

普征还有多远

“成为一个主体税收份额需要占40％，连所得税上升到一个主体还差很远，财产税更不用说了。怎么可能用房产税取代土地财政？”

身为一名房地产商，阳光100副总裁范小冲倒是一直以来都在支持开征房产税。“我们这个行业受够了今天限购明天限价的调控手段，而合理合规的房地产税收制度，才是更长效更市场化的调节机制。”

范小冲心中理想的房地产税改革前景是：地方政府获得了可持续的税收来源，改变一次性卖地的政府行为，提供更好的公共配套服务；购房者交易环节的税负少了，持有环节税负多了，从而释放出大量存量房，市场结构更加健康。

但现实却很复杂。“卖地的规则玩了十几年，忽然间改变规则，实施的难度和阻力都很大。”他说，只能先易后难，还要配套一系列的财税制度改革，比如和地方的分税关系，比如解决好土地出让金和房地产税重复征税的问题。“有出让金，就不应该再重复征税。”

那些持激烈反对意见的人，也是认为这些问题难以解决。国税总局原副局长许善达在接受媒体采访时，就曾明确表示，房产税成为地方财政收入的主要来源短期内并不现实。“成为一个主体税收，份额需要占40％，连所得税上升到一个主体还差很远，财产税更不用说了。怎么可能用房产税取代土地财政？”

前述国税总局内部人士的意见是，层面一旦开征房地产税的时候，会采取措施大大压缩土地出让金的比例和厚度，压缩到比较低的比例，但不会取消。

但是，如何压缩，能否压缩，难以想象。迄今为止，财税部门始终没有给出明确的改革解决方案，只是一再强调向个人住房征税的方向不变。全面普征个人住房持有税虽然仍然遥远，但在渐行渐近。

“今年两会后，越来越明确的方向是房地产税改革，而非简单粗暴的开征房产税，往这条路上走是正确的，但我们也呼吁财税机关能主动向公众解释清楚——房产税和房地产税改革不是一回事，并尽快给出更加明确合理的改革解决方案。”工商联房地产商会会长聂梅生2012年8月23日接受南方记者采访时这么说。