【话题】余丰慧：不必对房贷利率优惠与否过多猜想

据说取消优惠的还有民生、中信、兴业等银行。而工农中建交五大行仍然执行首套房贷优惠利率。光大银行取消首套房贷利率优惠政策受到社会关注，舆论纷纷猜测是否预示着房贷收紧，进而预示着调控新政开始陆续出台？在楼市调控这个极为敏感期，房产税、房贷政策稍有变动就会备受各界关注，这并不奇怪。但是，首套房贷利率优惠与否，与楼市调控政策变动没有关系，也不预示调控政策开始加码。这完全是商业银行根据内部经营情况、资金状况自主做出的决定。

这首先得益于我国利率市场化改革的实质性进展。今年以来央行两次降低存贷款利率，并且是不对称的，而且扩大了浮动范围。个人贷款可在基准利率基础上下浮至7折，也就是说，首套房贷利率可以浮动至7折。然而，浮动多少、浮与不浮，自主权完全在商业银行自己。商业银行主要是根据自己内部经营状况、资金状况以及资本金状况等指标来确定的。一旦信贷资金紧张、资本金不足或者存贷比例越过红线，商业银行首先采取的是收缩贷款措施，包括取消首套房贷利率优惠等。

而目前，由于去年贷款扩张，又由于今年以来存款下降，使得部分商业银行存贷款比例已经接近红线，如果继续投放贷款，势必造成存贷款比例越过红线。同时，上半年年报显示，部分银行核心资本指标呈现下降趋势，跌破9%，补充资本金压力增加。再者，从内部资金来看，存款下降导致手头资金并不宽松，保支付成为要务。在这种情况下，只有收紧贷款，个措施就是取消鼓励性的首套房贷优惠利率。因此，可以说，光大银行取消首套房贷款优惠利率完全是内部原因，不预示调控政策的任何变化。

以笔者看，既是将来楼市调控政策加码，也不应该收紧首套房政策包括房贷政策。本轮调控政策中房贷政策一个特点就是实行差异化房贷政策。差异在首套房和第二套住房上，即：对首套房的刚需实行优惠政策，而对二套以上住房实行惩罚性房贷政策。是在稳增长的关键时期，通过支持首套房刚需，将首套房需求释放出来，对于稳增长急迫。

从商业银行自身来说，只要是首套房贷，一般风险都不会太大。首套房应该是较为安全的信贷投向。在企业生产经营不景气情况下，整个经济体对信贷需求开始下降，同时，贷款风险开始增加。企业不愿意借贷，银行不愿意放贷，直接冲击银行的经营效益。在这种情况下，拓展信贷资产业务重要。而首套房贷在目前情况下应该属于信贷资产业务。商业银行从自身经营效益角度应该抓住这个机会。

总之，利率市场化的实质性推进，扩大了银行按照风险和内部情况自主定价的范围。今后，这种存贷款利率浮动变化将日趋常态化，不必给其赋予太多意义，更不必对其进行过多猜想。

【相关】首套房贷开始回归基准利率

两个月前各银行才纷纷放开的个人首套房贷利率8.5折优惠，近日又开始陆续取消。记者调查发现，继日前光大银行率先取消首套房贷利率8.5折，重新执行基准利率后，目前多家股份制银行也开始陆续收窄甚至取消了首套房贷利率的优惠，而国有大行里，中国银行在部分地区也已率先取消了8.5折优惠，对普通客户执行基准利率。业内人士指出，10月份后，或将有更多的银行对首套房贷执行基准利率，建议近期有首套房贷申请计划的购房者提早做准备。

百万房贷20年每月多还568元

招商银行日前宣布，本月开始该行对首套房贷利率不再执行8.5折优惠，折扣上调至9折。近期兴业、浦发、平安等银行也对首套房贷一般执行基准利率，只对客户打9折。中信银行则对条件优越的客户执行9.5折优惠，对普通客户基本维持基准利率。而民生等部分银行目前甚至已取消首套房贷业务。记者还发现，中国银行近日也对部分地区取消了8.5折的首套房优惠利率，只对一些VIP客户及公务员、教师等职业打9折，对普通客户执行基准利率。

目前5年期贷款基准利率已从7.05%下调到6.55%，购房者压力虽减轻，但若取消房贷8.5折优惠利率对刚需购房者影响仍较大。以新申请房贷的购房者，商业贷款100万20年还清为例，按当前的基准利率每月需还7485元，但8.5折后只需6917元，月供少568元。

10月份后首套房贷利率优惠更少

某国有银行内部人士透露，不少股份制小行今年用于住房的贷款额度进入8月底就已提早用完了，或者已经提早完成全年的任务了，此时便开始收紧房贷折扣。此外，银行信贷额度下半年一直都处于相对紧张的状况，而中小银行，由于吸储的能力相对不是很强，下半年信贷额度紧张的情况更为突出。尤其到了每年第四季度，银行信贷额度为紧张，若届时贷款购房者数量仍众多，银行即会取消首套房贷利率优惠。该人士指出，预计下半年首套房贷利率不会出现更大优惠，10月份后，或将有越来越多的银行对首套房贷执行基准利率。

选择小银行办理房贷业务

某银行信贷部人士建议，近期有申请首套房房贷计划的客户，在10月份之前办理，以更多享受优惠利率。另外，可选择一些当地的城商行等中小银行办理房贷业务，因为与国有大行及部分股份制银行相比，城商行等一些小型银行客户流量较小，目前所剩的房贷额度还比较多，客户也有更多机会享受优惠利率。同时，多数小银行对房贷议价能力较强，优惠力度普遍较其他大中型银行大。