地产中介数量庞大出租业务零散 "困难重重"

天通苑一楼底密密麻麻排满了房产小中介，这样的场景在北京大街小巷常能看到。摄影 本报记者 周晓东

●城市家园事件暴露现有的行业资质监督乏力

●银行买卖资金启动在即；租赁资金监督尚难全市推行

“城市家园事件”是否会出现类似2003年底“坚石卷款事件”的局面尚且未知。但城市家园暴露出来的二手经纪行业的老问题却值得再次警惕，比如从事已被明令禁止的房屋租赁代理业务的问题，对中介公司二手房交易资金如何问题等。据悉，目前市建委正在制定对于中介二手房买卖资金相关方案。而租赁资金目前还需要房东注意选择中介。

「租赁」

有资格做“房屋租赁代理”业务的仅22家

房屋租赁代理即是指全权代理，又称全程代理。2003年中介卷走上千万租赁款的“坚石事件”发生后，租赁市场的漏洞就引起了有关部门警觉，2004年市建委启动“银行代收代付和保证金制度”，以规范房屋租赁代理。北京市建委房屋租赁管理处处长罗洪京介绍，“目前全北京符合房屋租赁代理条件的房地产经纪机构一共只有22家，在北京市房地产交易管理网上都有公示”。

据市建委的统计数据显示，截至6月底，北京市已备案的房地产经纪机构共2560家。而目前符合房屋租赁代理条件的22家房地产经纪机构，即在指定银行交纳60万元的租赁代理保证金，通过指定银行代收、代付租金的经济机构，占比不到1%.

记者采访了解到，目前市场上有大量像城市家园这样不具备房屋租赁代理条件的中小中介公司，仍在开展房屋全程代理业务。由于在一些房屋全程代理业务中，中介公司与产权人签订的出租代理合同和与承租人签订的租赁合同，存在交款、付款周期的差异，使大量租金滞留在房地产经纪机构，一些没有资质的中介公司规模小、诚信水平低，挪用房款、卷款而逃也就不足为奇了。比如“坚石事件”、“佰家事件”，严重影响了行业信誉，扰乱了市场秩序。

中介数量庞大出租业务零散，难以

“链家地产”市场总监金育松(金育松博客,金育松新闻,金育松说吧)认为，银行代收代付难以全面推行，市场上仍有不少经纪公司违规开展房屋全称代理业务，其原因有：首先，大量的出租房、经纪公司数量庞大而分散，租赁业务又零散琐碎，管理难度较大；其次，消费者对于风险防范意识不强，也为银行代收代付的实施增加了难度；第三银行代收代付的监督执行力度很难到位。

罗洪京则表示，由于“60万保证金制度”并没有强制推行，所以建委也只能主要通过记入信用档案、通报等方式进行处罚，除了政府加强外，群众也应该要有维权意识，在签合同前上网看看，查一下这家中介是否有从事这项业务的资质。

「买卖」

仅少数中介自发与银行合作资金

与租赁的款项相比，二手房买卖的资金流更大，更有必要。罗洪京告诉记者，市建委正在对存量房资金的具体措施进行研究，目前北京仅有少数几家中介公司自发和银行合作，进行交易资金。

2003年7月，链家与建行合作在京城家推出二手房交易资金。随后，21世纪不动产、中原等经纪公司陆续自发与银行进行合作。截至目前，也仅有五六家经纪公司在推行二手房交易资金。

大量现金流令许多中介不愿受

之所以资金涉及范围相对较窄，许多公司并没有积极参与，“链家地产”总监金育松认为，其根本的原因在于实施二手房的交易资金之后将会完全切断业务运营过程中的“高额”。

在二手房的交易过程中不能实现“一手交钱，一手交证”，往往是买方交了部分首付或全部房款后的2-3月才能真正拿到新产权证，而在此时间段内首付款或全部房款均会存放在经纪公司账户，那么，经纪公司在此期间就可以获得大量现金。

许多经纪公司纷纷拿这部分资金用作自身规模的扩张，同时运用这部分资金进行大量的“现金收房”赚取巨额的差价利润，亦或是进行资金的拆借获取高额利息，正是源于企业的“逐利性”，使得大部分经纪公司不愿意来进行二手房的资金。而这些为二手房的交易安全留下了极大的隐患，一旦二手房市场在经历政策调控之后出现了波动，就有可能出现经纪公司“卷款逃跑”事件。

目前建委正在酝酿的制度，就是要针对这种市场混乱局面。

初稿提交建委，细节尚未定

实现二手房的交易资金之后，除了可以保障交易资金的安全之外，还可以消除买卖双方的顾虑，增强交易双方信心，并且可以达到交易价格的透明化，制止经纪公司的“乱吃差价”现象；同时可以规范二手房交易秩序，防止依法不予登记导致的交易纠纷。

据一位参加交易资金方案制定的人士透露，资金的初稿已经在上月递交给建委。不过目前对于很多细节还都没有敲定，比如对于第三方，存在着银行、经纪公司和“银行+经纪公司”三种选择，对于委托银行，也存在一家银行和多家银行两种选择等。

罗洪京表示，交易资金是必然趋势，但是现在市建委尚未有推行的具体时间表，“市场能解决的话成本更低，政府推行需要人力、物力成本，这些都需要考量”。

■官员说法

租赁全市强制推行难

买卖规定在讨论，主要困难是上游法律依据和新主管机构的设置

罗洪京（建委租赁处处长）：2004年出台了租赁制度后，有部分大型中介公司已经交纳了60万元的保证金，有资格从事房屋租赁代理业务，接受银行的资金，目前也有部分中介公司主动进行了二手交易资金业务，如21世纪不动产和中原等。从事二手房交易双方要有意识优先考虑到这些大型公司进行交易。出现合同纠纷就要运用法律武器进行维权，如果出现中介卷款出逃的现象，要及时向公安机构报案。

从主管部门的政策来看，目前租赁的业务难以在全市范围内推广强制执行，一个是成本问题，一个是业务本身的特点，租赁双方完全可以自行交易，政府能够控制的环节没有。现在政府正在酝酿的是二手房的交易资金银行，目前还在讨论阶段，目前主要的困难在于强制的上游法律依据和新的主管机构的设置，这些都需要时间，但各个方面都在积极努力。

■行业观点

成本租赁比买卖贵逾200倍

买卖资金强制实行形势乐观；另建议主管部门在10月交易淡季例行检查

左晖(左晖博客,左晖新闻,左晖说吧)（链家地产总经理）：租赁的难度比较大，以成本为例，一年的租金交易额大约2万-3万元，需要10多次前往银行办理手续；一笔买卖交易的资金额一般的50万-60万元，只需要办理一次，对于参与的银行而言，租赁资金的成本是买卖成本的200倍以上，租赁交易各方谁也不愿意承担这样的成本。相比之下，二手买卖资金强制推行的形势会比较乐观，相信不久就有政策出台。

就这些出现交易问题的案例来看，我觉得有一个规律，10月底以后是二手房和租赁的淡季，很多公司容易出现周转困难，比较容易出事，在政策需要进一步完善的时候，在每年的这个时期进行一些例行检查，会起到一些预防的效果；从城市家园公司的单个案例来看，挂靠品牌这种形式会有一些风险需要规范，目前这种类型的中介门店在北京比较多，管理部门需要给一个态度：允许还是不允许。如果允许，就应该有一个管理的方案；如果不允许就应该立即采取行动，这样悬着会有隐患。

■现状

城市家园事件暴露三大混乱

1、行业资质号注销，工商注册仍在案

城市家园房地产经纪公司在6月7日备案证书就已过期，其资质号也被注销，但是在北京市工商管理局承建的北京市企业信用信息系统网上，其仍然登记在册，注册地址仍是“北京市西城区西黄城根南街18号”，企业状态为开业。

更让人不解的是，在城市家园总部原址上成立的“北京铭鹏房地产经纪有限公司”，其注册地址也是“北京市西城区西黄城根南街18号”。不过两家公司法人代表不同，并无关系。

2、分部仍用总部注销的资质号营业

城市家园总部已被区房管局注销，但是其各个分部依然用着总部已被注销的资质号，门内挂着工商部门颁发的营业执照进行营业；还有一家分部，其经理在电话里告诉记者现在已经换了招牌，问其原因答道，“当时看到城市家园规模比较大才加盟的，现在总公司法人连我都联系不上了，当然要重新注册一个牌子了”。

3、分部未在工商注册，交易管理网有投诉

另一位房东闵某与城市家园马甸分部签约，因该分部拖欠租金曾将城市家园告上法庭。但在北京市企业信用信息系统网上根本没有显示城市家园马甸分部，也就是说其在工商部门并未注册或备案，而在北京房地产交易管理网上，今年4月4日就有一条投诉信息的投诉对象栏里写的是城市家园马甸分部。

劲松分部也在北京市企业信用信息系统网上没有登记，但是北京房地产交易管理网上也能找到关于它的投诉。按照行业内大中介的做法，每个分部可以使用同一法人但都必须要在工商部门登记注册或备案。

罗洪京表示，今后建委会进一步加强和工商等部门的交流，联合规范经纪行业。10月25日在罗洪京接受记者采访的当天，北京市房地产交易管理网上就挂出了一条“关于进一步加强北京市房地产经纪行业巡检工作的通知”，其中提到了“对企业存在的问题需要移送工商、税务、公安等相关部门查处的，要及时移送”。看来有关部门之间的协调合作，已经是当务之急。