深圳“金九银十”宜低调 房价变化引买卖博弈

众所周知，房地产具有明显的季节性波动规律，其中“金九银十”就是公认的传统旺季，今年的“金九银十”备受期待。这如同一部美式大片，主角房地产开发商在去年“金九银十”铩羽而归，从而步入深度调整，其后的四季度和今年一季度很多中小开发商遭受了流动性危机，而大开发商也不怎么好过。今年的“金九银十”能否有点看头，开发商能否上演强势归来的励志片剧情就成为大家茶余饭后期待的谈资了。

任何一部好片，都必须有的好剧情。今年的“金九银十”这部大片上演之前，前戏已经做得十足。去年秋季开始量价的断崖式下跌后，市场一片哀鸿遍野，行业周期波动的魔咒再次出现。2005年、2008年某些房企股权转让的戏码在今年上半年重新上演了一遍，绿城的壮士断臂行为让市场的相关人士纷纷在微博上哀叹，老宋似乎成为了行业年度悲情的人物。其实，更多案例在背后悄悄发生，境况比绿城还要惨很多。每次经济下行时，去进程中企业债权融资失效的结果是股权融资，且其主动收缩会加剧经济下行压力，反过来推升企业财务，形成恶性循环。有了绿城这样的催泪前戏铺垫后，楼市这部大片开始了剧情的转折：市场在大家一片悲观中开始了意想不到的“逆袭”。三四月阳春，五六月飘红，七八月淡季不淡，市场的预期一步步转好。至此，我们已经不禁为导演的功力鼓起了双掌。多充分的前戏，多好的铺垫，叙事主线一步步推进，高潮逐步迭起，辅线各种政策的转变也是与主线相辅相成，浑然一体！截至目前，2012年的楼市是一部货真价实的励志大片！

但是，请注意是“截至目前”，“金九银十”才刚刚开始，今年这部大片尚未结束。而且，我个人觉得这部励志大片有“狗尾续貂”的危险。对今年“金九银十”的判断有三点：其一，推盘仍会带动成交量上行；其二，新盘去化水平将显著低于5、6、7三个月；其三，虽然价格已经出现上涨趋势，但受制于去化水平的制约，新盘价格优惠有看头。我的判断依据是，从8月份开始，流动性明显紧张，银行间利率明显上行，部分商业银行也取消了房贷利率。另外，很多楼盘来访的数据并没有明显上行，说明当前购房者的心理趋于理性，抄底心态明显弱于5、6、7三个月。总体而言，我仍看好“金九银十”的整体成交水平，但去化水平低于预期让“金九银十”的成色稍为不足。

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深圳一手房量价齐跌 二手房成交回落

根据深圳中原地产的监测，上周一手住宅成交套数为752套，环比下降了3，成交面积为6.84万平方米。成交价格方面，上周全市的成交均价为19790/平方米，环比下跌了8.72%，连续六周以来跌破2万。

各区域方面，罗湖区成交2套，跟上周持平；成交面积93平方米，环比减少1.06%；成交均价27312元/平方米，环比下跌1.64%。福田区成交19套，环比减少45.71%；成交面积1597平方米，环比减少51.09%；成交均价31678元/平方米，环比下跌4.59%。南山区成交60套，环比减少25.00%；成交面积5305平方米，环比减少40.85%；成交均价为35734元/平方米，环比下跌11.56%。盐田区成交2套，环比减少33.33 %；成交面积79平方米，环比减少62.02%；成交均价为13418元/平方米，环比减少0.33%。宝安区成交440套，环比减少44.02 %；成交面积39771平方米，环比减少43.11%；成交均价为20734元/平方米，环比上涨1.50%。龙岗区成交229套，环比增加30.11%；成交面积21557平方米，环比增加20.79%；成交均价为13234元/平方米，环比下跌12.53%。

港置数据：深圳各区一手住宅成交情况

据港置地产统计，上周全市二手住宅共成交1433套，环比减少7.90%，成交面积约12.01万平方米，环比减少14.27%，挂牌均价为20403元/平方米，环比上周微幅上涨0.18%。

各区域方面，上周罗湖区成交232套，环比减少7.57%；成交面积17411平方米，环比减少43.30%。福田区成交292套，环比增加8.55%；成交面积24316平方米，环比增加11.49%。南山区成交211套，环比减少5.38%；成交面积18900平方米，环比减少2.88%。盐田区成交33套，环比减少25.00%，成交面积3073平方米，环比减少10.59%。宝安区成交314套，环比减少18.44%，成交面积27081平方米，环比减少14.82%。龙岗区成交351套，环比减少8.59%；成交面积29354平方米，环比减少10.85%。

港置数据：深圳各区二手住宅成交情况

上周深圳全市一手住宅成交量环比大幅减少，回落至700套水平，价格也有所回落。龙岗两新楼盘入市拉高该区成交量，其他各区楼盘由于入市时间较长被市场逐渐消化，成交量均有大幅度的回落。根据深圳中原市场研究部的观点，“金九”开局周，成交似有放缓的迹象，首周也仅有一个新盘入市，紧随着第二周，已有两个新盘入市，总推售量超过1000套，在大量刚需跃跃欲试的情况下，后市成交量将进一步放大，价格将出现小幅上扬；二手住宅方面，全市成交量减少近八个百分点，除福田小幅增加外，其余各区成交量全线下滑，其中宝安区下滑幅度，接近两成。港置地产表示，目前开发商正逐渐展开一手楼盘的金九攻势，会部分分流二手住宅购房者，因而预计近期二手住宅成交量会继续小幅回落。

谁是地产战略玩家？

在国家宏观调控的大背景下，地产行业的发展应更多地从战略层面思考问题，如万科、中海、龙湖等皆为玩战略的佼佼者，但玩得比较成功的首推融创中国董事会主席兼总裁孙宏斌。

中国地产界有不少玩家，但孙宏斌的玩法和别的地产大腕不同。他的会玩不是体现在玩建筑、玩概念、玩艺术之类；他玩的是战略，而且玩得不错。这两年的发展更是证实了这一点。

2012年6月，他用了33个亿的真金白银，把绿城在苏杭沪一线及天津区域的九个项目给收了。他和绿城宋卫平合组一家新公司，控制了以上项目的51%,收入装入他的香港上市公司——融创地产。他轻松地强势进入长三角一线城市，完善了自己的项目布局，强化了布局，提升了公司的战略能力。

他优化布局和结构，强化项目的贡献力，在布局上做减法。2011年，融创以190亿的收入进入中国地产前20名，其主要收入仅来自北京、天津、无锡三地。2012年上半年，融创在合同销售方面录得125亿元，首7月累计则为147亿元，按年增63%。孙宏斌宣布调升全年销售目标，由220亿调高至300亿。预计今年融创的地产也将提前。

在北京，孙宏斌和首钢的合作也堪称战略杰作。双方一半对一半的股权结构。依靠首钢的资金，融创掌控了西山的土地资源，项目西山一号院成功开局，但真正赚了大头的是融创，项目后期收入达100多亿。

孙宏斌进入地产开发之始和联想、中科院的合作，也是先找好合作伙伴，待项目成熟，合作伙伴再退出；2003年天津奥体地块，顺驰和天津信托、天津日报集团合作投标拿地，之后项目股权再转移回到自己手中。

孙宏斌在选择合作伙伴上有独到的眼光。套用蓝带马爹利的广告语“独具慧眼、领悟非凡”。这一点和乔布斯神似。乔布斯对人性、人格、性格、风格的判断是洞察力的。这和他年轻时参禅悟道、神游印度的经历有莫大关系，和他年轻时狂热的理想主义激情亦有关联。

孙宏斌对人性的判断，我想，一则与他的理想主义、献身精神有关；二则与他27岁至30岁的四年铁窗生涯不无关系。于是，我们看到了后来的“地产黑马”顺驰，以及今天的融创。

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