深圳近20楼盘共演“” 9月有更多选择

上，近20个楼盘举办各种活动，有的为销售造势，有的开放营销或者样板间，还有两个项目开盘，在9月的第二个又制造出一波楼市热潮。而在这些项目中，很多都是全新面孔，一些已经取得了预售许可证，将于本月集中上市。

开发商举办活动忙又忙

上，深圳及惠州、东莞等周边地区有近20个楼盘举办了各种各样的活动，以吸引置业者的关注。中国航天科技展深圳站在保利上城开幕，同时启动了保利集团“百盘联动”活动；中粮一品澜山开启“西班牙美学体验之旅”第三季，举办了客户大盆菜活动，吸引了近千人参加；合正荣悦举办了“亚姐星光池畔秀”活动，到访客户约4000批。

开发商除了搞活动增加人气外，上还有3个楼盘开放营销，分别是位于观澜的别墅大盘仁山智水、位于清林径生态公园旁的国香清林郡，以及继龙华(社区网论坛商铺)花半里热销后即将推出的横岗花半里。同时，上有5个项目开放了样板房：星河盛世北区水系样板房均为大户型；罗湖区项目合正荣悦开放86－145平米样板房，并开放园林；深业东城国际二期推出5栋A座89平米奢华样板间；位于布吉(社区网论坛商铺)的一半山项目开放了60－120平米的5套山景样板房，可申请办理成为会员；上梅林物业御锦公馆开放样板房的同时接受。

而上令人关注的是勤诚达22世纪和中信两个大盘，它们分别于上周五和周六开盘，除了现场人气极旺，销售率也令人眼前一亮。勤诚达22世纪推出500多套80－160平米户型，价格在2万－2.4万元/平米之间，当天收金11亿元；中信共推出551套房源，户型为78－128平米的3－5房，均价1.5万元/平米，累计销售房源达九成。

深圳开发商忙着搞活动造势、促销，深圳周边惠州、东莞等地的开发商也很忙。上，碧桂园(小区网论坛)·十里银滩酒店正式营业，佳兆业·东江新城举办“业主嘉年华”活动，中信新城举办“舌尖乐活季”活动，光耀·全球候鸟度假地启动候鸟“全球飞行沙龙”季，联袂主播胡一虎举办“寻找华人记忆”活动。

置业者购房选择多又多

从上周众多楼盘活动中，记者发现，其中一些项目是全新面孔，次展现在置业者面前，并有望在9月份集中上市销售。这些项目有刚刚开盘的勤诚达22世纪、中信，还有处于蓄客阶段的合正荣悦、一半山、仁山智水、中粮一品澜山、御锦公馆、横岗花半里，其中多个项目已经取得了预售许可证。

记者查阅了深圳市规土委公示信息，广业成道8月24日拿到1、2栋预售许可证，9月1日推出了1栋120平米户型单位；御锦公馆9月4日取得预售证，共有578套房源；万科第五园(小区网论坛)七期9月4日取得27、28栋预售证，共有234套房源；而别墅大盘仁山智水取得了部分别墅和花园洋房的预售证，约有359套房源。据了解，这些取得预售证的项目预计于9月集中入市。

此外，目前还有多个正在热销的大体量楼盘，例如绿景公馆1866、万科金域缇香、旭源瑞景轩、西城雅筑等，而这些在售和即将销售的盘源加起来，或许将使本月成为全年的供应量高峰期。对于置业者而言，9月有更多楼盘可供选择，业内建议货比三家选择适合自身的物业，适时出手。

特大政策：深圳市住房公积金贷款管理暂行规定细则正式发布

》》深圳地产中介经纪报第四期发布：三大地产巨头会面！

楼市鉴宝金盘是怎样炼成的？

破解2012秋季价值楼盘的基因密码

今年的“金九银十”不仅迎来了供应的井喷，还是挑选价值物业的好时机。或许有人认为“基数大，自然有更出挑的”，但专业人士普遍认为，2012的价值楼盘可谓来之不易，这是经历了严厉调控期后，在政策、开发商多方调整的因素作用下，通过价值与价格这两组基因的“加减法”挑选出来的。前海(社区网论坛商铺)、龙华、龙城等几个新盘供应的热点，都具有“城市价值骤变”的因素，这些地方，正是今年金九银十淘宝价值物业的好地方。

金盘密码 1

新盘群体性做“价格减法”

价值楼盘吸引力的地方首先在于较为合适的价格。

从去年年初开始，管理部门运用经济、等多种手段调控房地产业，堪称进入“严厉调控”时期。

“限价限购政策对房价的抑制作用是立竿见影的”，深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺表示，按照限价政策中的规定，开发商要么降低价格入市，要么就无法入市，客观上直接限制了房价的过快上涨；另外一些投机型需求导致的房价泡沫也被一纸“限购令”成功挤掉。

“三限”政策传出后，开发商也在用实际行动表示支持，价格基因开始更改。去年，中海康城国际和塞纳时光两个楼盘开启了限价销售先例，随后水榭春天、招商观园、雍景湾、招商果岭、绿景香颂(小区网论坛)等楼盘跟进，实质上让“价格减法”成了开发商一致的行动。

近一段之间，“以价换量”名义下的“价格减法”依然在继续。

深圳中原地产副总经理贺晓丽告诉记者，下半年以来新盘均以稍低于市场预期的价格入市，如富通城(小区网论坛)十锦、绿景公馆1866、中粮锦云以及刚刚开盘的中信等，这些楼盘的热销足以证明“价格减法”的效力。

据国家统计局数据显示，6月份，70个大中城市房价环比上涨的城市个数增加较多。而从新建商品住宅销售价格来看，深圳却是四大一线城市中环比下降的城市。

“由调控政策启动的房价下行态势，从去年下半年一直延续至今年季度”，澳达实业总裁罗振坤向记者表示，尽管从6月份开始房价出现了结构性上涨，但是在限购、限价的“天花板”下，涨幅极为有限。目前已经进入房价波动后的稳定阶段，“稳定而又相对合理的价格正是楼盘的体现”。

金盘密码 2

“价值加法”始终没有停歇

当然，单纯依靠让利的楼盘也不能称为“金盘”，顶多称得上是物有所值，而真正的价值楼盘的关键法宝还是在于价值基因“突变”，在于如何做到物超所值。

勤诚达集团营销总监达扬认为，深圳拥有庞大的客户群，靠价格博弈厮杀的时代已经过去，近些年来开发商们更注重提升自身的物业品质，在不偏离市场承受能力的价格范围内，终能打动客户的还是好的品质。

“房地产市场的每次调控都是开发商潜心钻研产品的时期”，邓志旺表示，限购令出台后，购房者在买房时肯定会货比三家，购房的机会少了，选择会更慎重，所以开发商就不止要进行优惠和促销，更要从多方面为产品才能撬动市场。

近记者在宝安区踩盘过程中，置业者张女士告诉记者，她在看房时发现，今年上市的项目中，住宅产品明显出现了多元化的趋势，选择的余地越来越大了。

但是，不论价值与价格两组基因如何调整，还是需要一个良好的环境才能终孕育出真正的价值楼盘。

对此，地产评论人士世泰表示，除了开发商竞争更趋理性地选择为产品“主动”之外，楼盘的价值提升还来自于城市规划建设进程所带来的“被动”，城市价值的提升隐性拉升了楼盘价值。

新闻链接

这些地方潜藏财富机会

前海：新盘经受了市场考验

前海是深圳今年炙手可热的区域，随着一个个利好政策的出台，一项项措施的落实，使该成为近年来一块新的价值高地。

深圳都会城市研究院院长高海燕表示，前海区未来将形成一个具备国际标准的商务区，辐射区内的城市配套、交通设施以及产业业态均会在规划利好的呼应下得以提升。产业升级必然也会带来人才集群效应，前海未来还将成为人才的汇集区，这部分人士居住需求庞大，将带旺区域内商品房住宅的开发建设，开发商都想在这盘“政策蛋糕”中分得一杯羹，在前海未来争夺战上决一雌雄。

不仅开发商瞄准了这块“沃土”，置业者的眼光也开始在这里汇聚。“从目前购房者的置业情况来看，楼市热也是前海”，深圳中原地产副总经理贺晓丽表示，从前海今年开售的楼盘来看，销售业绩都在9成以上，如西城雅筑、中洲公园、榕江天御、富通城·十锦。而广兴源·圣拿威、富通城·十锦、中粮锦云的相继开盘，更给前海住宅市场注入动力。

从经济学角度来看，价值的终表现形式还是价格。前海的房价走势如何？贺晓丽表示，以宝安碧海区为例，过去10年间房价翻了5倍，而在本轮调控当中，与原特区外产生的剧烈价格波动相比，前海区及周边地区的房价仍保持坚挺，预计未来也会继续以持稳为基调。“前海的房价经得住‘严厉’的市场检验，区域楼市潜藏的巨大价值可见一斑”。

龙华：房价仍具竞争力

今年3月13日，龙华新区向外界抖出“家底”，确定今年及今后几年的经济社会发展目标，表达了雄心勃勃建设“中轴新城”的豪迈决心：5年内投2000亿元，高标准建设“一轴九”，梅观高速将全程免费；到2020年，实现生产总值占全市比重达18％。

消息一出，“2000亿”随即引发市场的强烈震动，再加上新区成立、高铁等概念助力，提升开发商底气，龙华新区迅速成为深圳楼市大热。

据中原地产研究人士介绍，自龙华新区挂牌成立之后，整个龙华热度不断超过龙岗，甚至宝安、南山。今年以来龙华每个新推出的楼盘都是热销8成以上，成交套数和成交面积也因此在全市成交中占据着举足轻重的地位。

“规划决定了未来腾飞的高度”，谈及龙华新区的未来，水榭地产总经理邹翔表示，今天的龙华新城核心区跟之前的福田区相似。目前政府对它的重视、投入和规划表明，今天的福田区或许就是龙华新城核心区的未来。

据记者了解，目前龙华新区已经吸引了众多品牌房企涉足，金地、莱蒙、中航、星河、合正、鸿荣源等一众品牌开发商已相继推出产品。

高海燕表示，随着开发强度的增加，新区内核心区的新房均价已经接近2万元/平米，虽然与几年前比有了质的变化，但是与原特区内相比，仍然具有的竞争。随着龙华化的趋势逐渐显现，未来这个楼市“新秀”的发展空间还有很大。

龙城：城市价值提升发酵

深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺表示，借着“大运会”的东风，深圳市进行的大运新城规划、体育公园、高交会会馆等大手笔投入都促使开发商扎堆涌入龙岗区，掀起了一轮房地产开发热潮，在大运会的刺激下龙岗成为近两年来深圳热门的区域之一。

记者采访了近期首度进驻龙岗的金地集团华南区营销经理曾鸣华，他表示，金地名峰的驻扎也是出于对龙岗区未来的看好。大运会的召开促使龙岗区当地的城市配套和居住环境实现了质的飞跃。尤其在交通方面，3号线、龙岗大道的开通，都拉近了龙岗区和原特区内各区域的距离，真正解决龙岗区“天高皇帝远”的瓶颈，长期支撑龙岗区楼市的发展。

“除了交通之外，龙岗区的商业配套也在逐步完善”，美联物业研究总监徐枫表示，加上近期刚刚开业的龙岗COCOPARK，现有商业营运面积近19万平方米，未来两至三年共有5个大型商业综合体落成，商业气氛渐成气候也为楼市价值的提升增添了砝码。

中原地产研究部分析认为，经过近两年的快速发展，龙岗城的住宅市场渐趋成熟。产品种类丰富，以高层普通住宅为主，高档、别墅物业为辅；项目户型较为齐全，平层、跃式、复式、别墅户型都有分布，另外项目的建筑风格、园林不断创新，产品品质已较高。价格方面龙岗在本轮调控中具有，该的房地产市场发展不容小觑。

看市

豪宅或成“抢手货”

曾鸣华 金地华南公司市场营销部经理

每当房地产市场运行到调控周期时，也是价值楼盘出现的时机。从这次调控以来，就价值来讲，物业可以说是较值得关注的。

今年的金九银十将成为入手物业，尤其是别墅项目的良机。在政策调控效力叠加下，目前楼市价格已经回到了较为理性的区间，在限购限价政策下，物业受到的影响更为显著。是别墅项目，随着城市建设进程加快，未来深圳山海资源极为有限，加上限墅令的影响，别墅资源越来越稀缺。从这一点来看，目前价格与价值为匹配的物业无疑就是这样的产品。

另外，在供应方面，9、10月份会有大量项目入市，从区域来看，鹭湖国际住区将成为项目的主要阵营，如金地天悦湾、和黄懿花园、城建仁山智水等，这些重磅级楼盘是置业者不可错过的大餐。

产品价值提升才是关键

达扬 勤诚达集团营销总监

深圳是一个屡创地产传奇的城市，“金盘”、“名盘”项目层出不穷，其实置业者更看重的还是开发商的建筑品质和产品附加值。经过本轮调控之后，置业者对品质的要求更高，“品质为”成为吸引有效购买力的有力保障。

开发商打造产品品质的途径有很多，有些对产品建筑用材进行升级改造，有些会在园林、绿化等社区环境上做功课，还有重点围绕小区配套进行优化提升。以勤诚达22世纪为例，该项目综合上述几点对项目本身进行了一次“亿元品质大升级”行动，极大地提升了项目的综合品质。

当然，这些回归产品的努力、价值的提升也都在勤诚达22世纪的开盘热销中得到了丰厚的。

低开高走赚的是未来

湘庆 港丰集团副总裁

今年下半年以来，罗湖楼市堪称一匹“黑马”。随着港澳8号、合正荣悦、德弘天下华府等项目的入市，结束了罗湖零供应的尴尬局面。

罗湖是深圳发展早的商业老区，所以在规划、建设等方面和福田南山相比相对滞后，政府也注意到这一点，罗湖的城市更新项目已经启动，将来罗湖仍然是深圳重要的商业区。

港澳8号就是在罗湖整体城市改造的先驱作用下诞生的。为适应罗湖打造“国际消费”的形势需求，港澳8号宣布将赛格电子市场引进商业裙楼，有利于避免华强北电子市场的鱼龙混杂的状态，成为东门提升业态档次的重要推手。

在价值提升方面，一旦赛格开业，的售价和租金必将飙升，将给港澳8号业主带来丰厚的。以目前低于同类商业地段的新盘价格销售，赚来的是未来的，这正是置业者看中港澳8号的价值亮点。